深圳房地产律师：如何防诈骗及交易注意事项（卖方篇）

关于二手房买卖，很多人习惯性认为买方的风险比较大，而卖方的风险则比较小，其实，这种观点非常片面。最近，深圳某“豪车男”诈骗30多套二手房的重大房产诈骗案被媒体曝光后引发社会广泛关注，也给我们敲响了警钟。

目前，本律师恰好也在协助深圳一位业主李女士代理出售其在海口市的房子，在此就二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项的有关问题，结合本案和以往的二手房办案经验作出以下总结，希望对广大准备售房或者正在售房的业主有所裨益：

1.业主应慎做公证

发生在深圳的二手房诈骗案，其中最主要的原因之一就是业主公证委托给了不知根知底、甚至不认识的人，导致受托人随意和恶意的处分业主的房产、损害业主权益。本律师建议，业主出售二手房的时候能不做公证委托书尽量不做，即使必须要做（如需要委托担保公司赎楼或存在异地买卖无法到场的情况下）公证委托书，建议委托给公信力比较高的机构或个人，如公司规模较大、管理较规范的担保公司、和律师等。

此前，本律师一个深圳的客户卖房，当时其房产仅欠银行贷款十多万未还清，中介公司要求其出具公证委托书委托担保公司赎楼，该客户本来是准备咨询本律师赎楼费和办理公证的问题，由于本律师知道该客户具有一定的经济实力，况且卖房本来就要先收买方几万元定金，只需要再拿几万元就可以赎楼，本律师便当即提醒和建议，不要委托给不认识的其他人处分房产（深圳通行的公证委托书受托人甚至有收取全部房款的权力！），根本不需要做公证委托书，自己凑钱赎楼和自己办理交易手续更为安全，最终该客户采纳了本律师的建议，成功安全售出房产。

2.业主应了解或委托专业人士办理

刚才说的本案业主李女士就是因为自己既不了解流程、又没有相熟的房地产行业的熟人或亲戚，才选择具有较高公信力的律师事务所和房地产专业律师委托代理售房，事后证明李女士选择委托律师是正确的，因为律师在代理售房的过程都真切的感觉到了二陷阱颇多、暗藏杀机，何况一个没有专业知识、不懂交易流程的业主！

对于业主来说，过户和交房是尤为需要注意的两个环节。在本案中，中介方和买方提出两项不合常理的要求：1.要求过户后再支付首期款2.买方支付首期款后我方需交房。而一般来说，过户的前提条件是买方付款能力确定和充分（一般来说是指定金已经支付给卖方、首期款已经支付给卖方或监管到银行专用账户、已经取得银行贷款承诺书以及银行已经明确放款条件），而交房的前提条件是卖方已经收到全部房款（除交房在交房时结清取回外），但本案中介方见我方不是海口本地人，极力解释在海口卖房都是这么办的，没有问题，并一再要求我方接受。但最终由于本律师的坚持，中介方不得不按照我们提出的方案来签约：首期款支付或监管并取得银行贷款承诺函后再过户、我方收齐全款后再交房。最近听说深圳的二手房诈骗案后，我方当事人唏嘘不已，心想若不是我方在过户和交房问题上的坚持，也有可能误入骗局，甚至钱房两空。

3.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”

发生在深圳的二手房诈骗案，由于业主不懂交易知识和交易流程，听信了不符合常规交易的“企业贷”先过户抵押后再放款和付款、签署买方主体变更确认书并同意过户给能够申请“企业贷”的公司等等不符合常规交易的“新鲜事物”，导致一步步陷入诈骗分子精心设计的骗局。我们建议广大业主一定要依据交易常规办事，“新鲜事物”多半是陷阱，不要听信口头承诺、不要贪便宜、不要图“捷径”，最好借助银行甚至律师事务所这些比较可靠的机构对交易流程进行监督和监管，以防止重大交易风险和诈骗。

4.其他细节问题

其他细节方面，业主也应当了解和注意，否则也可能会造成纠纷以及人力物力财力的耗费和损失。如中介可能要求扣押业主巨额交房保证金，但实际上，交房保证金仅是保证结清物业管理、水电费等小额费用，一般最多预留3-5千元即可。

此外，中介可能口头上说业主不用承担税费和中介费，但在中又写业主方负担某某税费和中介费，并以合同只是个形式为由诱骗业主签字，由于发生了纠纷一般以书面协议为准，因此业主如果轻易签字可能给自己带来不利和损失。

【结语】二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题和国家政策比较多，建议广大业主在实际交易过程中多了解有关知识或寻求帮助，切勿过于信任中介人员。