看着论坛里的天盛大哥和众朋友的对社区商铺投资的七嘴八舌，我自说自话一下。欢迎同学们抒发观后感，畅所欲言：(给现价段限购令下的投资出路.再和同学们共思考,仅此而已)
1.产权问题：一般社区商铺都是开发商有3证的有产权的独立商铺。可以自由经营也可以出租收取租金也可以自由买卖，象天盛大哥那样的投资理念。商铺的选择可以参照以前坛子里发过的投资商铺的帖子为据，实践经念可以和天主讨论，我这里不再重复。这种商铺如果是临近大卖场或特色街或高档楼盘云集又有流动人口云集，恭喜你拥有了金娃娃。商铺的投资门槛较高，首付5成，按揭利率估计要上浮10％。按揭年限是十年，还贷金额较高，这样的话，对于投资者是一个考验，如果买进的商铺马上可以有租金回报，那你可以算算租金抵消部分还贷的比重多少。如果是买进的一手商铺，商铺不管是否交付，根据楼盘周边的具体情况，你要做好商铺一年或者一年以上的0受益的心里准备，换句话说，这商铺要靠你自己养着，这对于心里和现金流都是一个考验。
专业市场的商铺大多没有产权，象四季青，龙翔，环北等等成熟大市场，不过象上海的七浦路专业市场是有产权的，当然也可以自由经营自由出租，也可以合同转让（没有产权的转让）。但是如果是向市场租的是一手的商铺，一般来说，据我了解要比社区商铺门槛低得多，以摊位8～12平方，3年12～25万不等。3年后再续交，每个周期有上浮的可能，视每个市场的具体情况而定。新市场一般也有2到3年的等待期，看个人的预见判断和市场管理部门招商和运营能力，当然也包括市场地理，周边环境和市场定位等等因素，2者最重要的区别在于社区商铺可以和比邻的商铺不发生直接的关系，自由安排，市场的风险就是在于整个市场一旺具旺，一死具死，这是市场商铺投资最大的风险所在，例如杭州的衰败了10年的天一商城（阿弥陀佛。幸好天一红街撤并和收购了商城，还有黄金地段的涌金广场，10几年了，到现在还是一潭死水，投资者根本颗粒无收，元华商城曾经也歇业了好几年，市场运作远比独立商铺的运作难得多。(稍事休息，待续）
2.收益问题：这是投资者最关心的问题，也是投资商铺的初衷。社区商铺，街面商铺收益差距很大，延安路，武林路，新华路南端。湖墅路上的红石板底商，还有城西西城广场附近的商铺等等的租金回报算是杭城上流的，当然对于合理的租售比而言。这里我也同意狼的认同。天主大哥是以稳取胜，在稳中求发展。这当然无可厚非。每人的投资理念不同。拿龙翔市场的3楼来做比较，这个市场在杭州算是黄金地段的黄金市场。龙翔的3楼现以精品韩版服装为主，这里的一手租金大概是5～7万一年。其中7字形的租金更高，但是如果位置比较好的话，7字形的商铺可以租到20几万一年，这中间的差值就是10万以上，这个以小博大的收益是一般有产权的商铺无法匹敌的，如果是在四季青的女装老市场。租金高的可以达到近40万，转让费更可以达到150万以上，以上2个例子的成立在于这个市场是成熟的旺市，记住一个真理～要想获得较高的收益，一定是批发市场的好铺，而不是零售市场。所以杭城租金回报最高的市场是在四季青，而不是龙翔。上海的7铺路批发市场好铺的租金回报也是相当可观的。（具体数字每年有变可能有出入，请大家不要较真，只是举例说明而已。（待续）
3.具体操作中可能遇到的问题：世上最怕认真2字，总之细节决定成败。社区商铺租不出去，可以关门大吉，多少年都没有关系，只要你扛得住。市场里的商铺就不是由你说说的，特别是刚开张的时候，新市场都有严格的管理制度，批发市场早上5点钟一定开门，上下午按时打卡，有惩罚制度，而且每个铺位要求一定的铺货量，固定的营业员看摊。如果你是投资客。自己又不能早起，又没有货源，只有雇人进货，先自己开门营业，在出租前，这虽然是小事，却是很头疼的事。因为是租赁的铺位，如果租不出去，那空着的时间的租金市场是照算的，下一个3年又要上交后续租金，这个和有产权的社区商铺是完全不同的。（待续）
4.变相的社区商铺，一般开发商出售的商铺产权是40年，属于非普通住房，和普通住房不同，对于商铺，买1套和买100套是一样的首付标准，按揭利率，受政府干扰少一些，所谓的变相商铺是从前几年开始的一楼临街住户破墙开店，在武林路女装街，文三路电子特色街，松木场黄龙饭店附近的临街服装店等等，都属于这种变相商铺，早几年政府是不允许的，随着王书记打造休闲之都，幸福城市，这种现象好像愈演愈烈，产权是住宅，收益是商铺的收益，而且这种商铺在我说上述的3个地方收益算不错的，特别是武林路，有点新新之火，可以燎原之势。也有先见之明的投资者专门找这种临街住房购买投资，开店好像很难办营业执照，都是先开着再说，政府也是睁一只眼，闭一只眼。要想这样的住房改商铺，基本不可能，当然如果真正的商铺如果拆迁是以铺还铺的。电子商务的兴起，也许对商铺的受益有点小小的影响。但是我认为至少目前为止根本构不成对实体商铺的重大影响。房子越建越多，居住范围加速扩展，外来人口的进驻，一个楼盘的入住业主人数和周边的商铺数比例相差很大。开门7件事，任何普通老百姓都回避不了。现在对于电子商务的使用者大多是年轻人，但是中国人多，再少的经济份额只要乘上人数，那是商机无限，在淘宝做的好的大买家，其实在线下都有实体店，有的更是旗舰店。那些吃饭，理发。茶餐厅，足浴，美容，大超市，金融机构的业务办理等等都需要实体店的存在，据我了解，从去年下半年至今，杭州，上海的商铺和市场的商铺租金都在涨，有的涨势还翻倍。实体店购物人们需要的是一种购物氛围，一种看到实物的购物文化，不然杭州各大百货商场打折促销哪里能有赚的盆满钵满？不用担心，传统的购物方式将会和电子商务齐头并进，只不过让人们多了一种购物方式罢了，好的商铺还是会一铺难求。还是会一铺养3代。
5.市场经济需要市场，这个字面上的理解是最直观不过了。只不过有潜力的市场确实要火眼金睛。风险和收益并存，有点火中取栗的味道，新市场的的走强和政府导向和近远期规划有密切关系，杭州市政府决心将整个杭州市的市场。拆，搬。装修，重新布局，提高老市场的品质，购物环境，加上地铁的开通等等因数，其中孕育着风险的同时还是保藏着机会，象九堡的大市场的远景规划，还是有可期待的，只不过老四季青如果不搬，那里将难成气候。即便是地铁的开通。5年之内我预计还是不会有大起色，虽然浙江是市场大省，杭州又是市场繁多。好的有发展的市场却不是很多，那些返租的招商模式。我自认为数学不好，再算也精不过商家的算盘，这类商铺投资要慎之又慎。至于市场摊位的挑选因每个市场的业态的定位和布局不同，难以有相同的规律可言，也不是一句2句说的清楚的，话又说回来。我认为任何对于你自身来讲是全新的一项投资类别，往往是要交真金白银的学费，最好有内行引导比较好。
总结我的陈词，不管黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫，鱼有鱼路，虾有虾路，赚自己能赚的钱就是王道。
最后谢谢大家的捧场，希望给大家在投资的过程中一点小小的提示，足矣

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