小区停车场所有权到底归谁所有

作者 孟子君

随着人们生活水平的提高，购车作为交通工具的人越来越多，而因为人们所居住的商品房小区能够停车的场地却日渐紧张。一是小区在规划建设之初，开发商从自身利益最大化出发，尽可能地要多建商品房用于销售牟利，所以能够规划为专门停车场的用地很少。二是商品房小区规划之初，规划部门对于小区停车位设计在规划审批时考虑不足。在十多年前，汽车作为大宗商品还曾被看成属于奢侈品，因此，以前所规划的商品房小区，对于停车场的规定缺乏强制性。随着时代的发展，各地关于规划审批时，必须按照商品房面积或者可居住人数，建设一定比例的停车位的规定纷纷出台。但是，各地关于小区业主因为停车问题与物业公司收费问题，矛盾日益突出。那么，作为业主，需要知道的是，商品房小区的停车场所有权到底是谁的？是业主的？还是开发商或者物业公司的？

对此，我们需要了解法律是如何规定的。

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条规定了小区内停车场的归属权问题。最高法院的司法解释规定：“第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

依据《物权法》和司法解释的上述规定，小区停车场的所有权分为以下几种情况：
1、如果建设单位将规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主，则各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分，如车道，上海二手房交易合同。属于所有拥有车位所有权的业主共有。
2、如果建设单位将停车场的车位出租给业主，则停车场的所有权归建设单位享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费，该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。
3、如果建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用分摊到每个业主，即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用，则停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定，但应优先满足业主的停车需要。停车场的收益应归全体业主共有，主要用于停车场的维修养护，也可按照业主大会的决定使用。

在此，我们需要特别提醒，依据《物权法》74条第三款的规定：
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

那么，我们可以看出，有些商品房小区在原规划设计中，本来是建设绿地的场地，如两栋商品房建筑物之间，改为专用停车场的，这就属于《物权法》的上述规定，该停车场的所有权应该依法归全体业主共有。

目前，一些业主与物业公司关于停车问题的矛盾主要发生在小区公用道路上停车位或者上述绿地改为停车场地是否应该由物业公司收取停车费，以及停车费的归属问题。

实际上，《物权法》第74条的规定是非常明确的，上述两种情况下，其物权是属于全体业主的。因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收入应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。比如，一些业主把汽车停放在自己所购买的商品房门前，但却被告知要收取停车费。甚至造成业主如果不缴纳停车费，就不能开车回家的奇怪现现象！作为业主，谁对此不气愤呢？

对于物业公司这个本应由全体业主聘请的“管家”，反而成为业主权益的侵害者，业主在不知不觉中，合法权益遭受侵害，还以为回家停车就该交停车费呢！但即便你缴纳了停车费，如果出现车辆被划伤或者被盗现象，物业公司却不愿意承担任何民事赔偿责任！有些物业公司为逃避责任，将收取的停车费，说成是“场地租用费”或“场地占用费”，并据此来主张自己对业主停车期间发生的损害不予赔偿的理由。但物业公司在提出此主张时忽略了一个事实前提，那就是，所谓被租用或占用的场地的所有权是谁的？是物业公司的吗？不是，而是全体业主的！目前业主维权之所以困难重重，最重要的原因之一是维权渠道不畅。依据法律规定，业主需要通过业主大会和业主管理委员会的行使自己的权力。但不少商品房小区，在入住率都超过50%以上时，并没有依法成立自己的业主大会和业主委员会。
综上所述，加强对物权法和司法解释的宣传力度，依法成立业主大会和业主委员会，唤醒广大业主的法律意识和维权信念，是解决目前业主与物业公司矛盾的最佳之路。