业主卖房时如何防止专业炒房客

文/深圳方俊律师

最近一段时间，由于房价的上涨，很多炒房客重出江湖。由于炒房客的购房需求一般是投资而不是自住，且炒房客在把握市场行情和议价方面的能力都比普通的业主要强，因此，多数业主一般不喜欢将房子卖给炒房客。加之近期屡屡发生业主售房被骗的事件，想知道二手房合同。这也导致业主售房时的警惕性更高。

从法律上讲，无论是炒房客还是自住购房者，与业主达成的都是有效的，业主不能仅仅因为买家是炒房客而拒绝售房，否则自己倒可能构成违约。但由于很多炒房客做ABC单，从中吃差价，以及在交易过程中欺负业主不懂等，引发业主的方案，并导致了很多纠纷的发生。

就本律师实际经办的案件来看，一般来讲，炒房客（包括中介）会采取以下手段或措施：谎称自己买的房子到时候要登记在某个亲戚或朋友名下，要求买方签署买方主体变更确认书；骗取业主的全权，以便抛开业主完成过户；要求两三个月甚至更长的首期款付款时间，以便有充足的时间寻找下家；甚至有个别炒房客及中介，直接将买方有权转卖房子的条款暗藏于密密麻麻的合同条款中，诱骗业主签字等等。

很多业主在交易迟迟没有消息、自己迟迟收不到款等情况下发现，或通过其他渠道得知，买家和中介串通起来炒自己的房子，空手套白狼，吃差价，都会非常的愤怒甚至要求。在这里我们要告诉业主，即便如此，合约一般情况下都是不能随便解除的（当然，也有业主合法解除且不用承担任何责任的先例存在，但不具有普遍性），不要贸然行事。

为了从根本避免这种情况发生，本律师提出以下建议：

1. 慎签买方主体变更确认书，如买方确实为自己的配偶、等人买房，建议业主要求核实买方和新买方的真实身份关系，并且买方主体变更确认书的新买方处不得留空白。

2. 留意合同中有无买方有权转卖房产给他人的条款。虽然一份合同的条款比较多，但签字是具有法律效力的行为，禁止业主连合同内容和条款都不看，仅听中介口头花言巧语就签字的不负责行为。

3. 不给买方过长的首期款付款时间。一般来说，真正的买方都会在基本凑齐首期款后才会出手购房，因此，给予一个星期左右的首期款付款时间即可，最长建议不要超过一个月，否则是不正常的。

4. 慎做全权委托公证书。如自己有能力赎楼，建议无需做全权委托公证书，以防委托人损害业主利益。

5. 跟踪和监督交易流程。业主不要过于信任中介，自己要及时跟踪和监督交易流程，发生异常情况立即采取措施制止并咨询专业律师。一时的疏忽大意甚至有可能造成钱房两空的后果。