关于商品房买卖风险处理案例分析

关于商品房买卖风险处理案例分析发布日期：2012-12-08 作者：案例：
2011年2月26日，某房地产公司（以下称“开发商”）与李某（以下称“购房人”）签订商品房买卖合同，开发商将其开发的某小区第7幢104号商品房及配套地下室出卖给购房人，价款为元。
合同订立后，购房人依法支付了合同房款元。开发商于2011年5月26日向购房人发出入住通知书。购房人称，开发商所卖出的商品房由于房屋质量问题严重影响正常居住使用，不具备房屋交付条件，因此拒绝收房。双方协商未果，期间产生了水电费、物业费、燃气费等日常费用，均无人承担。开发商要求购房人承担上述费用，而购房人称只有自己办理了入住手续、拿到钥匙才算是交付完成，否则关于房屋的相关费用自己无义务缴纳，由此造成的损失应该由开发商承担，双方由此产生争议，故诉至法院。
一、对于此案争议点的分析
此案中，所涉及争议点有三。第一，开发商是否已经履行了交付，是否具备交房条件？第二，购房人能否

拒绝接收房屋？第三，在商品房买卖合同签署并付款后，购房人拒收房屋所产生的若干费用应由谁承担？
首先，如何认定法律意义上的 “交付”，以及开发商应如何履行交房义务？
1、什么是商品房的交付？
商品房的交付是由房屋交付和权利的交付组成。房屋的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付的后果是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
2、我国法律对于商品房交付的必备条件。
由于房屋这种商品的特殊性，我国法律对于商品房的交付也相应的规定了一些必备条件，主要有以下内容：
（1）竣工验收
竣工验收是开发商交付房屋的法定条件，从法律、法规到部门规章都有房屋验收的规定。
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；并对验收的程序、主体作了规定。
第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地厂开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工申请，听听二手房交易合同。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
第十八条规定了验收的内容：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当依照本条例第十七条规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况;㈤物业管理的落实情况。”
而建设部颁布的《城市房地产开发管理暂行方法》中也对房屋验收的标准和内容作了进一步规定，其第十五条规定;“房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。”
第十六条规定：“房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收，综合验收不合格的，不准交付使用。”
验收是开发商交付房屋的法定条件，我国法律法规对房屋的验收主体、程序、标准、内容都有明确的规定，因此，开发商在交付房屋时必须按照上述规定对房屋进行验收。
（2）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
关于这“两书”建设部有相关对定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”提供“两书”也是开发商必须遵守的条件，而且《住宅质量保证书》还具备商品房购销合同的补充约定的效力。
（3）实施测绘
建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十四条对开发商应对房屋实施测绘作了规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
上述规定是国家法律法规及部门规章中明确的开发商交付商品房要具备的条件适用与全国范围，而各地在实际使用上述规定时一般会结合本地的情况作进一步规定。
3、商品房交付的时间点及风险转移？
在实践中，房屋的买卖与产权的登记并非同步完成的，中间总是相隔一段时间。在这段时间内，一旦出现购房者已经购买但并未办理产权过户登记的房屋因不可抗力或意外事件如地震、火灾等而造成毁损的情况，在此种情形下，其损失承担要分两种情况来看：
一是虽然购房者购买了开发商的房屋，并已交付了部分甚至全部房款，但开发商还未向购房者交付房屋。在这种情况下，虽然开发商已经把房子卖给了购房者，但仍应承担因不可抗力或意外事件所带的风险。
二是开发商已经向购房者交付了房屋。房屋交付后，开发商已经履行了自己最主要的义务，房屋已由购房者实际控制，购房者可以对房屋直接行使占有、管理乃至使用、收益的权利。根据法律规定，在这种情况下，风险应由购房者承担。
鉴于上述分析，在购房者购买房屋以后，产权登记以前，开发商是否履行了交付房屋的义务就成为了房屋风险由谁承担的关键所在。只要当事人没有另外的约定，房屋买卖中的风险转移应以交房作为标志，交房之前，看看http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti/ershoufangjiaoyihetong/2012/1122/47534.html。风险由开发商承担，交房之后，风险由购房者承担。在实践中，通常开发商通知的交房期限届满，但是购房人并未按照通知的期限办理房屋交接手续，这种情况下认定房屋风险的标准一般为：在开发商符合合同及法律规定的交房条件，且已经按照合同约定向购房人有效送达了《交房通知书》，但是购房人因自己的原因未及时办理交接手续的，在购房人延期收房期间发生的风险，一般认为该等风险应当由购房人承担。
其次，购房人有哪些拒绝收房而不承担违约责任的理由？
　　第一，根据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法规，购房人遇到下列情况之一可不收房：
　　1.依据《商品房销售管理办法》第三十二条、三十四条：未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》的。
　　2.依据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的。
　　3.依据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款：开发商经批准改变房屋结构但未经买家认可的。
　　4.依据《司法解释》第十四条：合同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房并解除购房合同。
　　5.依据《司法解释》第十二条：经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的。
　　6.房屋质量问题严重影响正常居住使用的可不收房。
除以上所述情形外，购房人无正当理由不得拒绝接收房屋，否则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
因此，如果开发商交付的商品房质量合格，达到了交付标准，则购房人仍借口质量等一系列问题拖延接收房屋的，在此种情况下，根据法律规定和双方当事人约定，视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，并且此后的房屋各项费用是应该由购房人来承担的。故投资型购房人起初拖延接收房屋以达到免交各种费用的目的是无法实现的。
　　此外，无正当理由拒绝接收房屋还存在另一个风险，即导致房屋质量保修期的流逝。根据《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等法律法规的规定，房屋质量保修期自交付之日起开始计算，所以如果购房人在接到交房通知后无正当理由拒绝接收的，那么从视为交付之日起开始质量保修期就开始计算了。所以如果购房人无正当理由没有按时接收房屋导致质保期经过，一旦日后房屋出现质量问题，开发商将不再承担免费维修的义务。
因此，购房人无正当理由拒绝收房并不能像大多数购房人想象的那样，只有自己办理了入住手续、拿到钥匙才算是交付完成，否则关于房屋的相关费用自己无义务缴纳，这一想法是没有合法依据的。
同时，买卖双方在《商品房买卖合同补充协议》中往往事先约定，开发商向购房人交付经验收合格的商品房，购房人无正当理由拒绝接收的，则视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，自交付之日起，该房屋的风险责任转由购房人承担，此后的各项费用(包括但不限于水电费、煤气费、暖气费、物业服务费等)全部由购房人承担。
二、如何防范在商品房交易过程中出现的风险和纠纷。
经过细致的分析了上述案例之后，我们不难发现，买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，有很多权利义务很难界定，在日后出现纠纷和风险时，单靠《商品房买卖合同》并不能明确买卖双方的明确义务，造成纠纷处理时的不便。所以，在此种情况下，买卖双方都应特别注意买卖合同的严谨性，同时签订补充协议，对各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务。并约定当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。
那么，在签署补充协议时，双方当事人都应注意哪些内容呢？
　　（一）《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分
　　购房人在购置商品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了开发商印制的《售楼书》，才决定是否购买。售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。
从法律意义来讲，《售楼书》是一种要约邀请，是开发商向购房人发出的，请其购买房屋的意思表示，并不具有法律效力。
但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定\出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。\
故开发商在草拟楼书时，应当注意，将未来可能会有变动的部分表明，或在楼书中体现免责条款，以防在发生风险和意外时，避免纠纷。
而购房人也应当注意的是，将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中是保护自己的有效方式。因为双方正式签订的《合同》或《补充协议》代表着双方真正的意识表示，是双方的承诺，具有法律上的效力。
　　（二）房屋质量的约定
　　房屋质量的问题，是购房人入住后与开发商最容易产生争议的地方。因此，在《合同》或《补充》中约定房屋质量的内容是十分重要的。
购房人应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的标准；表面裂缝的标准；管线安装与室内表面的平整标准；采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。
开发商应当与购房者约定，具体房屋的保修时间和范围；超过保修期限的免责或维修费用；明确房屋建造过程中的质量标准等。
　　（三）商品房交付的约定
　　购房者应注意：房屋交付履行的手续，房屋入住通知；钥匙收条，以及开发商应向购房人提交的资料：《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(该两书内容不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、实测面积等。
开发商应在补充协议中约定购房人应根据上述文件，履行相应的验收义务，验收合格后付款，按期办理交接入住手续。
（四）违约责任与解除合同的约定
双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。
同时，开发商也可约定限期更正或修复，如规定开发商可在一定期限内达标，在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》等。
　　（五）产权证取得期限的约定
　　产权证是认定房屋权属的法律依据，实践中，常会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，因此，约定产权证取得的最后期限十分必要。并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定。
　　（六）关于不能如期取得贷款的约定
　　按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，开发商应注意明确，如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额。否则，根据《合同》第七条之规定，承担不能按期付款的违约责任。
　对于购房人而言，应考虑自己的实际情况，如有无法获得贷款的可能，
应注意与开发商进行协商，避免在签订《合同》或《补充协议》时忽略对此条，造成违约。
　　总之，买卖双方都应当本着谨慎，宜细不宜粗的原则，审查和签订《合同》或补充协议。从而使自身权益得到最大限度的保护。

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