张雷律师：逾期交房且逾期迁出户口，承担违约责任

【律师提示】

卖方作为具备完全民事行为能力人，有责任在签订合同时，认真审查，并理解合同对双方权利义务的约定。考虑到履行合同对自己将要产生的法律后果。房屋交付作为卖方的主要义务，并不以无处可搬等作为不履行的理由。买方为了防止卖方拒绝履行交房义务，则应当在合同第十条详细约定逾期交房的违约责任。律师建议选择示范文本的《上海市房地产买卖合同》第三款约定的违约责任。同时户口迁出、水电煤过户等问题应当在补充协议中详细约定卖方的义务和违约责任。

【案例分析】

2009年5月1日买方王先生和卖方李先生签订《上海市某某室房屋转让协议书》一份，约定买方王先生以54.5万元的价格购买卖方李先生位于闵行区某某室的房屋。约定双方在办妥房屋产权过户手续且乙方付清全部房款当日起5日内，卖方李先生将房屋交付给买方王先生。

关于房屋交付约定了如下违约责任“若因甲方原因未按约定期限交房的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过15天后仍未交房的，则乙方有权单方面解除协议，同时甲方应当向乙方支付总房款30%的违约金。”

双方还对户口迁出问题进行了约定，约定在买方王先生的房地产权证办出后的5个工作日内，向房屋所在地的公安派出所办妥原有房屋户口的迁出手续，若由于甲方原因导致该房屋原有户口未能在规定期限内迁出的，每逾期一日，甲方应当向乙方支付500元违约金。因为该协议不是示范文本，双方又签订了一份《上海市房地产买卖合同》，对具体条款未作详细约定。

后买方李先生支付了全部房款，并将房屋过户到自己名下。但卖方李先生孙先生认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》是空白的，应为无效合同；且自己轻信了中介帮自己再购房的承诺，目前自己并未有迁出房屋，户口也无处可迁，遂不同意交房。

【案件思考】

双方签订两份买卖合同，后者为空白示范文本的《上海市房地产买卖合同》，哪一个有效？无处可迁是否构成不予交房的抗辩理由？

【法庭判决】

双方签订的《上海市某某室房屋转让协议书》与《上海市房地产买卖合同》均为双方真实意思的表示，且未违反法律规定，依法有效，双方应当严格遵守。虽然《上海市房地产买卖合同》并未对交房时间和迁出户口等做出约定，但不影响合同效力。且应当认定《上海市某某室房屋转让协议书》对上述事项进行了约定，为买卖合同的组成部分，双方当事人应当按照两份协议履行自己的义务。故判决卖方孙先生搬离该房屋。

【法理延伸】

张雷律师认为，当事人签订了两份合同，可以看出第一份《转让协议》约定了双方全部的权利义务，具备了房屋买卖合同的主要内容，应当视为合同成立并有效，而第二份合同仅仅是为了办理过户手续所需，故第二份合同对具体条款未作约定，并不影响合同的履行。亦不能认为第二份合同就是对第一份合同的变更。合同的变更应当是主要权利义务的变更，而这第二份合同仅仅是补充，或者履行第一份合同的必要手续，两这个共同组成双方的权利义务群。

【法律依据】

《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”

《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”。第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”

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本文作者：张雷律师 上海房地产律师

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