【 】停车库归业主还是开发商？

——法院判决小区车库归业主共有成为全国首例

上海市正瀚律师事务所律师 张晓葳

案 由　　

星汉城市花园是南京的一个高档住宅小区。1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》，要求该规划中的小区应配建停车库。2001年7月，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697．6平方米。　　

开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。为此，业主委员会代表广大业主，以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。2003年6月，星汉城市花园业主委员会向鼓楼区法院提起诉讼，请求法院判决该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。　　

审 理　　

2003年11月，本案开庭审理。法院认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。　　

据此，2003年12月11日法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。　　

评 析　　

据悉，这是全国首例由法院判决确认小区车库归业主共有的案例。由于我国相关立法的欠缺，判决实际上并未解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。但是通过此案，法律界人士希望该判决会有助于催生我国建筑物区分所有权制度的建立。　　

在上述案例中，首先，被告并无证据证明车库的建设成本没有纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实得到法院的认定，被告再行销售的行为并无法律依据。其次，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点通知书》要求星汉公司按照规定建设配套车库，表明车库是作为公共配套设施而建，建车库是作为开发商的法定义务加以明确。因此，作为公共配套设施的车库是不应当再由开发商拥有产权从而再向车库使用者收取费用的。　　

南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697．6平方米，这是一个明确而重要的信息，即星汉城市花园配套车库既在7697．6平方米的使用权面积中，又在分摊面积中。这也确定了该配套车库不能再单独由开发商办理产权证从而与小区业主的产权区分开来。所以，法院将星汉城市花园配套车库判给小区业主共有是有充分依据的。　　

焦 点　　

再说“建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。　　

从历史渊源来看，建筑物区分所有权之最早获得承认是在日耳曼法上，该法规定，建筑物、土地乃至建筑物内各个房间或地窖、地下室等，均可作为独立的所有权客体。近、现代各国城市化的发展，更充实了这一立法的内容。并且，随着城市化发展的进程，建筑物区分所有权制度的内涵也更加丰富，像诸如建筑物停车位的法律问题、建筑物露台的法律问题等也被纳入到建筑物区分所有法律问题范畴之中。　　

但是，在我国现有的法律中，并未明确建筑物区分所有这一概念。由于这一领域内的问题亟待解决，所以建设部于2001年8月15日修订颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，该行政规章实际上确立了建筑物区分所有法律制度，其中第2条规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”该规定中所称异产毗连房屋就是一种对建筑物分隔区分所有权的情形。当时的立法者已经意识到了建立建筑物区分所有法律制度的迫切性，但对这一问题的深度、广度认识尚属有限，如第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”而对建筑物停车库的权属问题却没有涉及。对于这一领域的问题，由于现阶段也缺乏一个统一的法律规定，所以各地一般都由地方规章规制。譬如上海市2003年1月6日开始施行的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》就对可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜进行了规定。该规定实际上有意无意地回避了建筑物停车位的法律性质问题，仅对开发商能够单独办出产权证的地下车库进行了法律规制。这当然是一种实用主义的态度，能够解决实际问题，但是对于建筑物附属地下车库的一般法律归属却缺乏一个明确的态度，而这一点才是本文真正关注的焦点所在。