房屋属于不动产,其于不动产的特殊性,买卖房屋所有权应从产权过户手续办理完毕之时起转移给买受人。依据物权变动原理,不动产所有权转移的时间界限只适用法律规定,而不允许当事人另行约定。然而,我们应当知道,不动产权利转移的时间界限,又因权利取得原因不同而有差异。各国民事法律将不动产权利取得原因区分为两种:以法律行为方式取得和以法律行为之外其他方式取得。以法律行为取得不动产权利的,须将移转权利的意思登记公示,否则不能产生取得不动产权利变动的效力。之所以规定以法律行为方式变动不动产物权需要经过登记公示才产生物权变动的效力,是为了保护交易第三人利益,维护交易安全并鼓励交易之实施。 近年来,随着我国房地产业的不断发展,现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的住房政策,公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此,以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为,确保房屋买卖的公平、公正、合法的进行,已成为民事法律研究的重要课题之一。在此,依现行有关法律和法规就房屋买卖协议效力谈谈认识。 一、房屋买卖合同效力认定的法律根据 二、浅谈房屋买卖存在的几种类型 1、关于农村房屋买卖协议效力 近年,农村的房地产市场逐渐活跃,农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民,有的是外来打工者,还有的则是城镇非农业户口居民,在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后,涉及的首要问题即是:合同是否有效。一种意见认为,如果购房者能取得宅基地使用权,买卖合同不存在其他违法行为,则应认定合同有效。另一种意见认为,村民对宅基地只享有使用权,而无处分的权利,而出售住房的行为,实际上已处分了宅基地使用权,故合同应认定无效。 更为严格。如果将这些规定适用于售房行为,购房者的资格待定,村民出售房屋将难上加难。 2、关于城镇私有房屋买卖合同效力
五、拆迁户对拆迁安置房屋进行买卖时其合同效力及相关问题法律分析 拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书,此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质,为此从物权理论出发,结合民法诚实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问题进行分析。 实例一,2003年9月8日,原告华某与被告应某签订《卖房协议》一份,约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告,房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。协议签订后,原告按约支付了定金和预付款,被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初,被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议,至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议,协助原告办理房屋过户手续。庭审时,被告以双方签订协议时,转让的房屋尚未交付,也没有领取任何权属证书,原、被告之间这一买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强制性法律规定,要求确认双方买卖协议无效。 实例二,原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况相同,被告在双方签订协议并收取原告预付款,原告也入住的情况下,却拒绝履行协议,办理房屋过户手续,被告以该房屋为夫妻共同财产,被告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效,要求驳回原告的诉讼请求。 未领取权属证书房屋(预购房屋)转让的效力问题 要确认两个案例中房屋买卖协议的效力,必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是,“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此,“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付,过户登记等一系列债权行为和物权行为,所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成,不能发生所有权转移的合同履行目的,但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同一律无效。 此外,《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。其实,《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让,但该法正式颁布时,却又改为上述45条的规定,由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。从上述两案来看,双方在签订协议时,被告的拆迁安置房尚未建成,但这并不影响该转让协议的效力,而且,以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同,在现实生活中普遍存在,合同法也持肯定态度,典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。 当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一,已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定:“当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效,以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。就上述两案而言,双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,双方对买卖房屋约定明确,产权亦无其他争议,购买的房屋已交付原告入住,并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定,势必会助长一种随意悔约,违背诚信的不良社会风气,也是对诚实信用原则的一种践踏。 诚然,当前造成一些地方房价飞涨有“恶炒楼花”的原因,目前各地也都有相应的禁止期房买卖的规定,这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。另一方面,现实生活中预购房买卖的原因众多,一味禁止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场发展初期,对比一下民事诉讼答辩状范文。禁止转让可能会在一定范围内达到抑制房价的作用,但一个成熟的市场经济秩序可能更需要的是市场因素的自然调节。 总之,上述案例一的房屋买卖合同中,合同双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定,并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书,应当确认买卖合同的效力。 夫妻一方擅自处分共有房产的效力 处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分,现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产,具体由一人出面与买方商谈,当另一方对约定的价格不满意,这种情形则不构成无权处分,不影响已签订合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。因此,本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意,属擅自处分不动产行为,原告也构成善意第三人,其依据合同可获得的利益也应予以保护,而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。理由在于: 1、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的民事制度,其适用对象不仅限于动产,也应包括不动产。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题,而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意,则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发,应当允许第三人获得不动产的所有权。不动产善意取得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。具体到本案中,因双方签订房屋买卖合同时,被告房屋尚未领取权属证书,原告也无从审查不动产共有人情况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格,并且已经入住该房屋,虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明,但这也是由于被告违约,拒绝履行合同义务所造成的局面,并不影响原告作为善意第三人的地位,应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。 2、从利益衡量角度观之,如果以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效,则会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下,尚能取得房屋所有权。若合同无效,则使这种可能性完全丧失。而我们知道,此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。如果不适用善意取得制度来保护善意第三人的利益,则交易中大量的合同会被认定为无效,将极大地降低合同制度的可信赖程度,损害市场信用。不利于市场信用机制的建立,也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。 拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效 拆迁安置房屋的土地使用性质一般情况下是国有划拨土地,根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”基于这一规定,有观点认为,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后,如未到有关部门办理报批手续,则买卖合同未生效。对此,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效(这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别),因此,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续,但并不影响合同的效力,只是交易房屋的所有权不能发生转移,当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。 拆迁安置房屋买卖交易实例中,双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行,而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。看看民事诉讼答辩状范文。从实际操作的这一做法中,也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。 三、正式签订房屋买卖合同时,应具备哪些条件? ①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动;16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动(包括房屋买卖行为,因为房屋买卖涉及的金额巨大,也很复杂,很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即未成年人和精神病人时,必须由他的法定代理人(即监护人)来代理,或者征得法定代理人的同意,否则买卖行为是无效的。 ②售房者必须有销售房屋的权利,如果售房者为企业的话,那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项,因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度,如北京市对外销的商品房实行外销许可证,内销的商品房实行内销许可证,预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后,才允许将商品房上市销售。所以,如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证,那么售房者无权销售商品房。 (3)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示 房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上,共同协商的结果。购房者在选好房后,准备购买时,售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此,购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定,合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。 目前,售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本,其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的,具有强制效力,任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定,购房者所应交纳税费一律免缴,该条款就违反有关的税法,因而合同中的此项条款无效。 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家,国家利益和社会公共利益是第一位的,因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益,否则就无效。 签订的房屋买卖合同如果违反了上述四项条件,那么该合同就是无效合同(或部分无效合同)。无效的合同不受法律的保护。确认合同部分无效的,假如不影响其余部分的效力,其余部分仍然有效。 (责任编辑:admin) |