其它还受市场状况、周围情形和策划收益状况等身分影响， (二)土地出让金扣除题目 假如按自动续期而且续期必要缴纳土地行使费举办土地评估，在住宅建树用地自动续期的环境下， 本钱法中求取构筑物折旧时， 那么本钱法中求取构筑物折旧时，凭证构筑物的经济寿命计较构筑物的折旧;构筑物的经济寿命晚于土地行使限期竣事的。

运用收益法确定房地产估价时收益限期时， (二)对也许环境的假设与说明 物权法中对付住宅建树用地行使权做出了到期自动续期的划定，因此，笔者以为无须举办年期批改，可是对付用度题目，删去了土地行使费的划定，进而会影响估价功效，对付土地与构筑物合成体的估价工具。

真接投资发生的结果就会产生浸染，建树用地行使权人该当付出土地行使费，今朝的凡是做法是：构筑物的经济寿命早于土地行使年限竣事的，我们假设此刻可以以构筑物的均匀经济寿命来对土地行使权举办续期，即此刻土地的价值中不该该包括续期时付出的土地行使费，今朝对付折旧限期和收益限期简直定凡是是凭证下面要领举办的，这样处理赏罚是基于《中华人民共和京城市房地产解决法》第21条“土地行使权出让条约约定的行使年限届满，则可按照构筑物的剩余经济寿命确定收益限期，反之则需批改)，自动续期”，就不必思量土地行使权的限定，可能以续期时发布的基准地价来确定。

以是构筑物的经济寿命并欠好确定。

天然会涉及扣除土地行使费的题目， 运用收益法举办房地产估价时。

那么构筑物估价收益限期也应该凭证构筑物的经济寿命来计较，那么房地产估价中折旧年限和收益年限简直定就应该按摄影应的环境举办，这给房地产估价中一些题目的处理赏罚带来了困难，世界人大常委会构成职员对“自动续期”的划定没有贰言，一样平常环境下，第二，对付都市基本办法配套费等通过缴费情势有偿行使的部门，2005 [2]胡存智主编，土地行使者未申请续期或申请续期但依照前款划定未获核准的，在估价实践中仍可凭证早年的做法来处理赏罚，凭证构筑物的现实颠末年纪加上土地行使权的剩余限期计较构筑物的折旧，我们不妨对差异的续期方法举办假设和说明，就要凭证相干法律礼貌来执行，也就是说只腹地块不灭失，然后再加上构筑物经济寿命竣事后的剩余年限的土地行使权在估价时点的代价，因为我国的土地行使制度中土地行使权是有限期的，本文对付续期题目和土地行使费题目对房地产估价的各类影响举办了深入的说明，物权法草案五次审议稿划定：“住宅建树用地行使权时代届满的， 假设一：续期70年 假设按照《中华人民共和国城镇国有土地行使权出让和转让暂行条例》对付到期的住宅建树用地土地行使权凭证其最跨越让年限即70年举办续期， (一)土地本钱计较题目 在土地评估上钩较土地本钱时，这一题目需稳重看待，这使得题目伟大化， 保举阅读：物权法149 【物权法149】《物权法》第149条对房地产估价的影响及说明 择要：《物权法》时于之前社会上接头的住宅房地产的70年行使权题目仅作了18字之划定，以是折旧年限的取值会因为构筑物经济寿命与土地行使权限期的纷歧致而存在多种环境，2000 更多出色内容请进入 中顾专题 ，估价工具的收益限期为其剩余经济寿命，假云云后相干的法律礼貌对此做出了划定，再确定是否举办年期批改(如到期后无须缴纳， 因为构筑物的经济寿命与构筑物的布局，从而使房地产估价中一些题目的处理赏罚有法可依，以是说当务之急就是对第149条做出相干表明和进一步的划定， 三、小结 以上的接头仅仅是基于物权法第149条“住宅建树用地行使权时代届满的，假如构筑物的经济寿命晚于土地行使年限竣事或与土地行使年限一路竣事，假如要测算出让环境下的价值，应该凭证无穷年期来确定收益限期，这几项用度是否还要举办年期批改?也就是说自动续期是否可以以土地行使权是无穷年期的环境来计较土地的本钱呢? 笔者以为应该分两种环境处理赏罚：第一，选用响应的收益限期为有限年的公式举办计较， 二、续期的用度题目 关于建树用地行使权的题目，则按照土地行使权剩余年限确定收益限期;假如构筑物的经济寿命早于土地行使年限竣事，那么应该怎样扣除，而且是基于没有相干划定的环境，房地产估价理论与要领【M】.北京：中国构筑工业出书社，”世界人大常委会第六次审议物权法草案时打消了五次草案中的有关必要付出用度的划定，土地行使权及地上构筑物、其他附着物全部权由国度无偿收回”的划定，“建树用地行使权续期后。

那么构筑物的折旧年限就应该凭证构筑物的均匀经济寿命来计较。

而未思量将来土地行使权期满后是否可以续期， 一、续期题目 (一)今朝确按限期的要领 在今朝的房地产估价中，对付土地开拓直接投资部门不举办年期批改。

构筑质量、构筑物的用途、以及构筑物的养护环境亲近相干，扣除几多呢?从理论上讲这个土地行使费应该以续期时的土地价值程度来确定，提议等住宅土地行使权到期是否必要付出相干用度。

而不该该以今朝的土地价值程度或基准地价来确定，由于土地直接开拓对付土地自己来说发生的效用是永世的。

假设二：凭证构筑物的经济寿命续期 假设对付到期的住宅建树用地土地行使权凭证构筑物的剩余经济寿命续期。

假如是土地，大概这是法律存心留下的空缺，有的常委会委员提出，续期的限期、土地行使费付出的尺度和步伐。

土地估价理论与要领【M】.北京：地质出书社，而对付这样一个只有18个字的划定背后涉及的内容并未做出进一步的表明，可是这傍边涉及的题目禁不住我们不作思索。

假如住宅用地在到期后每次都是自动续期70年，折旧年限就应该凭证构筑物的经济寿命来确定， 要害词：物权法 房地产 估价 物权法正式出台之前，住宅建树用地续期后住户还要付出土地行使费，那么就有一个题目，值得进一步研究，自动续期”，人们对付物权法草案争议最大的题目之一就是住宅房地产70年行使权题目，必要确定估价工具的收益限期，土地行使限期的黑白相关到构筑物的折旧和房地产的收益限期。

以及付出项目和尺度进一步明晰后，届时可以按照现实环境再作J滇重研究，由国务院划定，而只划定“住宅建树用地行使权时代届满的，世界人大法律委员会研究以为，构筑物寿命回收的是经济寿命。

土地行使权由国度无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地行使权出让和转让暂行条例》第40条“土地行使权期满，则要按照土地出让年限举办年期批改，物权法第149条对此题目的最终划定是：住宅建树用地行使权时代届满的，自动续期，由于这对付房地产估价的详细操纵有重大影响，本钱法和收益法都涉及到土地行使限期， 参考文献 [1]柴强主编，都市基本办法配套费、土地开拓费等几项用度都作为无穷年期的投入用度，在审议进程中，故今朝不作划定，因此必要进一步研究，自动续期”而举办的一个理论上的切磋，这样划定是否吻合。

虽然在物权法没有实验之前，以是对付续期时的相干用度题目存在争议。