房产赠与程序及税费

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办理房屋赠与手续必须经过以下程序：
一、赠与人与受赠人签订房屋赠与的书面合同，即赠与书。
赠与书的主要内容为：
1、赠与人与受赠人的姓名、性别、出生日期和家庭住址；
2、赠与人与受赠人的关系；
3、赠与的理由；
4、被赠与标的物的名称、数量和基本状况、坐落地点；
5、赠与人对赠与行为的意思表示；
6、赠与人在赠与书上签名或盖章、签名日期。
二、办理公证。
根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证。办理赠与公证由赠与人住所地或赠与行为发生地公证处受理。赠与不动产的，也可由不动产所在地公证处受理。办理赠与公证申情人应提交下列证件和材料：
1、赠与人的身份证件（居民身份证、户口簿、护照、通行证复印件）；
2、赠与书；
3、赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等；
4、赠与物为共有财产的，应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见；赠与物为集体所有的，应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见；赠与物为全民所有的，应提交国有资产管理部门批准赠与的文件；
三、办理房屋所有权转移登记手续。
房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：
1、房屋赠与申请表；
2、房屋权属证书（房屋共有的提供共有权证）；
3、房屋户型平面图；
4、房屋赠与公证书；
5、赠与人及受赠与人身份证或户口复印件（与原件核对）；
6、契税收据
四、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条规定，也应当认定赠与成立，然后补办过户手续。
五、赠与税费
1、房地产价值评估费用；档次标的总额(万元) 累进计费率‰ 文件依据 1 100以下(含100) 5 京价(房)字[1997]第419号 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至 0.2 7以上 0.1 2、赠与公证费：按受益额的2％收取，最低收取200元；
3、契税:成交价×1.5%；
4、印花税:成交价×0.05%；
5、权证印花税：5元每本；
6、房产登记费：100元。
你好，公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。
近日，总局发布了《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）文件以及《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）文件，对个人赠与房屋个人所得税及营业税相关免税及应税规定进行明确，本文仅从税收负担的角度对个人之间转让与受让、赠与与受赠房屋哪种方式更划算做一简要分析。
转让人与赠与人的比较
（一）转让人
营业税，根据《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）文件规定，自至12月31日，转让普通住房，满2年（含2年，下同）的可免纳营业税，未满2年按销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税；转让非普通住房，满2年的可差额缴纳营业税，不满2年的要全额缴纳营业税。
土地增值税，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）文件规定：起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人所得税，根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。但有如下两方面的优惠：
首先是个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。个人出售住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴人国库。
其次是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
印花税，根据财税[2008]137号文件规定：起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
注意，上述优惠均是针对个人住房而言，对个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳营业税、土地增值税、个人所得税及印花税。
（二）赠与人
营业税，起实施的《营业税条例实施细则》第五条第一款规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为
征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权也纳入其中，但财税[2009]111号文件对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的情形此做了如下的规定：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。个人无偿赠与不动产属于免税情形的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
对于应税的其他情形，根据《营业税条例实施细则》第二十条的规定顺序确定其营业额，并根据第二十五条第三款的规定确定不动产所有权、土地使用权转移的当天为纳税人发生时间。
土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。
个人所得税，根据起执行的财税[2009]78号文件规定，同营业税的政策规定一样，对四种情形下当事双方的赠与均不缴纳个人所得税。其他情形的赠与，对赠与人而言，在赠与时并未取得相应的所得的，因此，也不用缴纳个人所得税。
印花税，根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，个人之间房产的赠与所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。
受让人与受赠人的比较
流转税，无论是受让人还是受赠人，均不属于流转税的征税范围，不用缴纳营业税及土地增值税。
个人所得税，受让人，并没有征收个人所得税的例外规定，不用缴纳个人所得税。受赠人，根据财税[2009]78号文件以及《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）文件规定，不予征税的四种情形与上述赠与人的规定基本相同。对四种免税情形外的受赠人，因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。具体应纳税所得额为：房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
对受赠后再行转让该房屋时的税务处理，自起，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
印花税的处理与转让人和赠与人相同。
契税，转让人，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）文件规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。受赠人，根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）文件规定，关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
当然，以上的比较仅从税负角度出发，并不考虑转让与赠与时的人情关系等因素，但如果个人在处置房产时还是可以根据具体情况来进行测算，而且要从长远考虑，以规避税收负担。
简而言之：以前，房屋产权无偿赠予，不管直系亲属还是陌生人之间，都要征收个税，这次国税总局发文明确，直系亲属赠予房产免征税，而陌生人之间赠予房产征20%个税，目的是打击市场偷逃税的行为。对受赠人无偿受赠房屋征收个税时，其应纳税额为房产赠予合同上标明的赠予房屋价值减除赠予过程中受赠人支付相关税费后的余额。赠予合同标明的房屋价值明显低于市场价或赠予合同未标明房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价或其他合理方式确定受赠人的应纳税额。
按照现行的税费制度，个人或单位赠予不动产，都属于应税行为，需要缴纳5.6%的营业税、附加税费等，但如果符合二手房交易优惠政策的条件，也可享受相应的优惠，比如满两年可免征营业税。
这样的话，通过赠予的方式转让房产还不如通过市场正常交易转让划算，一是赠予房产需统一缴纳3%的契税，而市场交易非普通住宅仅需1.5%的契税；二是赠予房产还需公证费、评估费、过户手续费等，总计下来，所缴纳税额远超过正常交易的税额。

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