房产律师支招:房产减名,买卖或赠与哪个合算

，调控楼市的“新国八条”颁布实施，上海也随之颁布了相配套的“沪九条”，对购房“套数”采取了严格的限制措施。同时，上海成为了“房产税”的首批试点城市，对超过一定“面积”的房屋开征房产税。
新调控政策下，买房有“限购”，超面积要“征税”。不少市民为了获得“购房资格”或者“规避房产税”，动起了“原有房产减名”的脑筋，即通过将自己名下的房产份额过户至直系亲属名下。对比一下http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti/zhixiqinshudefanwei/2012/0716/866.html。例如：已有两套房屋的成年子女，为了获得改善房的购房资格，将原有房屋过户至自己父母名下等等。但同时，根据现有的政策，房屋减名也须缴纳不菲的税费。
上海精文律师事务所房产部，结合自身多年的实践经验，对税费政策作一一解析。有类似需求的，可对照选择有利的方式办理房产“减名”：你看什么是直系亲属。
一、房产减名的方式
1、买卖：即通过签订《上海市买卖合同》，采用名为“买卖”，实为“赠与”的方式，办理减名。
2、赠与：通过办理赠与过户手续，由另一方无偿取得房屋产权。
二、两种方式的税费比较
1、买卖：
（1）非普通住房：缴纳10.65%的税费，其中包括3%的契税，2%的个税以及5.65%的营业税。
（2）普通住宅：缴纳4%的税收，其中1%的个税以及3%的契税。
2、赠与：按所赠与房产份额价格的5%缴纳税费即可，包括3%契税和2%公证费；对于“非直系亲属”还将按赠与部分房价的20%征收个税。
因此，直系亲属之间办理房屋“减名”，普通住房“买卖”的方式合算；非普通住房“赠与”的方式合算。但就单次交易来看，直系亲属之间的“赠与”确实节省成本，根据现有税费政策，一旦将该房产出售，将面临多缴纳20%个税。
另：如果非直系亲属之间采用“赠与”的方式减名，减名时即须按照赠与房产价值的20%缴纳个税。
本文作者：上海精文律师事务所房产部执行主任吴林锋律师

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