【南京房产律师】南京市雨花区张先生将自己位于新街口的房子卖出，房屋已经过户并且房款已经全部结清，但是在办理交付手续时，对方以影响正常使用为由拒绝接收，并通过律师发律师函要求赔偿损失或者。这是一起典型的中的质量问题引起纠纷。

二手房种类繁多，大部分的纠纷都发生在交易进行过程当中，一般情况下双方按照合同约定一方支付房款另一方办理过户手续交付房屋后合同已经顺利履行完毕，但是交易完成不代表买卖双方自此之后再无纠葛。就是交易完成后比较典型且常见的纠纷。

中发生质量纠纷如何处理，相关以及司法解释都有着明确的规定，但是在二手房买卖交易发生纠纷后如何处理目前尚无统一的规定或者司法解释。一般认为如果对标的在中有明确的表述或者要求的，卖方应当按照合同约定交付房屋，但是大多数的情况下买卖合同双方并未对在合同中明确，那么一旦因质量问题引发纠纷，出卖人是否应承担房屋质量瑕疵担保责任而且下家能否以此来要求解除合同呢以及要求承担违约责任呢？法官在审理中的依据又是什么呢？本文中笔者根据办案经验及目前的司法实践对该问题做一分析。在二手房买卖中出现质量纠纷的争议焦点集中在两点第一买房是否应当承担法律责任，第二卖方如果承担责任那么他应当负什么样的责任。

　　一般的买卖合同中出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物为不动产房屋，而且一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，而根据买受人数次现场看房，对房屋的瑕疵状况有理性的判断，最终在认可房屋的使用年限以及现貌的情况下做出真实的买卖意思表示。

因此司法实践中根据上述习惯，对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人明知瑕疵的，则出卖人不承担责任，此处的明知应当是按照正常人的认识水平和识别能力都可以做出判断和认识的。但是对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，如上家在使用中造成的的损害但是在买卖时故意隐瞒没有告诉下家，此处的隐瞒包括在介绍房屋的使用情况时隐瞒了房屋存在的问题也包括卖方通过技术上的处理使得买房人从表象上无法看出房屋的瑕疵，这种情形下那么上家应当承担赔偿责任。比如上家在装修中破坏了管道但是买家从表面上又看不出，此时毫无疑问上家应承担赔偿责任。

对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以身份，依据因而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 所以下家如果就质量问题向上家索赔的话，在举证上难度是比较大的。因此在交房验收的时候一定要查验清楚，最好在合同、验收书上注明房屋的交付要求和实际状况。
以上介绍了卖家要承担质量瑕疵担保责任的情形，但是具体在承担何种责任的依据又是什么呢？《》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此合同法中对于因质量问题提起解除合同的前提是合同目的不能实现，具体到中，买房的合同目的实现房屋的价值和使用价值，如果房屋的质量问题致使房屋无法在市场上交易或者无法实现他的正常生活和居住的使用价值，就可以认定该合同的目的无法实现。而对此主张解除合同的买房应当负举证责任。

对于责任的承担方式，我们认为也应当适用合同法的相关规定。《合同法》第一百五十五条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。第一百一十一条具体规定如下:质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。