何谓“小产权房”，如何处理“小产权房”交易合同

何谓“小产权房”，如何处理“小产权房”交易合同
日期：2009年07月02日来源：互联网作者：深圳龙岗律师网字体：大中小
随着深圳市人大常委《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的颁布，近段时间关于“小产权房”的讨论又被推上风口浪尖，“小产权房”的问题再次受到大家热烈的关注。在深圳市龙岗区这个具有大量“小产权房”“农民房”“私房”等权属登记混乱房产的区域，这一讨论更是热烈。
但是，到底“什么是‘小产权房’？”对这个问题，即使是法律专业的大学生也未必能够回答。在此，深圳龙岗律师网就发表一点浅见。
说起“小产权房”，首先还得从中国的房地产制度说起。
根据我国现有法律，我国领域内的土地一般具有两种权利，即土地所有权和土地使用权。而就土地所有权来说，又只分为国有土地使用权和集体土地所有权。国有土地所有权即全民所有，你看拆迁政策。该土地的所有权归全国人民所有。集体土地所有权则指该土地归村集体的全体村民所有。而现在热烈讨论的“小产权房”讲的就是村集体土地上的房屋，与国有土地上的房屋基本没有关联。
而在“小产权房”上，又包含着两种权利，即房屋下面的土地所有权和房屋本身的建筑物所有权。根据我国现有的法律，“小产权房”房屋下面的土地一般属于村集体的集体所有土地。而集体土地所有权又衍生出集体土地的使用权。一般来说，村集体的土地可以分给本村村民作为宅基地或以村集体的名义与他人进行合作经营，不得以其他方式进行利用。
根据我国法律，我国领域内土地的所有权要么属于国家的，要么属于集体的，此外的任何公民、组织都无权获得土地的所有权。而我们平时用来建房的土地无论是商品房的土地还是农民的宅基地，还是政府机关、事业单位、军事机关的公共用地，都只是获得了该土地的土地使用权。所有权和使用权的这种隔离，即使国家牢牢的控制土地的所有权，又使公民能够依法利用土地，满足个人需要和发挥土地功能。
而在我们所见的大多数“小产权房”的买卖合同中，学习货币政策。恰恰因为许多人将交易土地的使用权和所有权混为一谈，无意中对村集体土地所有权进行转让，违反了国家的强制性法律规定，导致该买卖合同归于无效。所以，某些不了解具体情况的官员干脆就称“小产权房”实际上是没有产权的。
从以上分析可以看出，“小产权房”并非完全没有产权，而是其交易侵害了国家现有的集体土地所有权制度，危害了国家对集体土地的管理，危害了国家发展的根基，所以其交易一直收到各种限制。
那么在现有法律框架下，如何处理“小产权房”的合同才符合法律规定，保障交易双方的合法权益呢？
我们认为，双方可明确约定：
1、甲方（出让方）将地上建筑物的所有权转让给乙方（受让方）。
2、对于土地使用权，双方可约定“甲方向乙方出让其所拥有的某某土地的使用权，出让期限为××年（或永久性），如将来国家政策、法律允许，甲方应协助办理该土地地上建筑物的房地产权属证书”。这样，就绕开了法律的限制，使房屋买卖合同具有全部或部分的法律效力。
以上两个条文只是对“小产权房”的交易合同进行简单的说明，如果想签订更为详尽、安全、有效的“小产权房”交易合同，还是找你的律师好好研究研究吧。
题外话：
深圳市曾通过深圳市人大立法的方式，于2003年前后清理过历史遗留违章建筑问题。而2009年再次用类似方法进行处理“历史遗留”违章建筑问题，一方面反映出2003年清理未能彻底解决历史遗留违章建筑问题；另一方面也反映出“小产权房”的现状再一次以“事实倒逼法律”的手段逼迫政府让步，逼迫政府承认“小产权房”的现实，满足了“小产权房”业主购房初衷——与政策赌博，赌的就是政策的让步。
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