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专家解读“物权法” 住房使用权可以自动续期

2009-1-17 17:10:35   来源:   编辑:
 
目前市民的住房,除了极少数建在国家划拨土地上之外,基本都建在“出让土地”上。国家把土地出让给开发商是有期限的:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。那么住宅用地使用权满70年后怎么办?就此,物权法第149条第一款给出明确答案:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”省人大法制委副主任委员刘克希认为,物权法这款规定,是物权法最亮的亮点条文,下面一代代人将会从中获益无穷!

  关键词:自动续期  房子不倒可一直住下去

  按以前我国有关规定,住宅建设用地使用权期间届满的,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权,无偿收归国有。市民可以申请续期,续期须经批准,重签合同、支付土地使用权出让金。一旦不批准,土地连同地上建筑物由国家无偿取得,市民必将失去住房。物权法施行后,住宅建设用地使用权期间一旦届满,“自动续期”。

  刘克希说,这里的“自动续期”应理解为:无需使用人申请,也无需政府及其部门审核、批准,即到期后自动延续期限。可以延续多久?期限无限制:房子100年不倒,就理所当然、放心大胆地使用100年;300年不倒,就理所当然、放心大胆地使用300年。一套房子只要还没有达到它的使用寿命,就可以让子孙后代一直住下去。

  一个新问题冒了出来:100年、300年后是否要收归国有,届时城市建设用地如何解决?刘克希表示,总的来说,随着我国工业化、现代化的推进,将来国家用更多的土地来改善人民的居住环境,提高人民的生活质量,是正常的、必然的趋势。这个问题到时还要再研究,可能要留待后人解决。

  关键词:收费  是否收费暂时不作规定

  “自动续期”接下来的问题是,住宅建设用地使用权届满后,“自动续期”时是否还要收费呢?

  刘克希说,在物权法草案四审、五审时均曾拟规定:建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。从六审起一直到物权法通过时删除了这项内容,主要是因为关于土地使用费到底收不收、收多少、如何收,是仍按70年一次性收取还是按年收取,是收土地使用费还是收土地税、物业税等问题,尚未深入讨论,国内亦无成熟经验,随着国家的繁荣富强,将来也可能不再收取类似的税费。

  关关键词:非住宅  不受“自动续期”保护

  那么,非住宅建设用地使用权期满以后怎么办?例如工厂的厂房,还有市民的店铺、写字楼等等,怎么办?物权法第149条第二款规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动卢的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

  刘克希解释说,从物权法的硼定可以看出,物权法只对关系广大群众切身利益的住房问题作了特别规定,非住宅并不享受“自动续期”的特殊保护:一方面,对厂房、写字楼等归属如果有约定的,按照约定处理,即“约定优先于规定”。另一方面,没有约定或约定不明的,则适用于我国现行的法律、行政法规的规定。
 
 
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