本报讯 (记者 张媛)业主通过法院拍卖取得房子及土地，开发商又通过法院调解将土地交给债权人，业主、债权人分别就同一块土地取得《国有土地使用证》。近日，债权人就北京市国土资源局顺义分局(下简称顺义国土局)的这一行为提起行政复议。

　　业主

　　参与公开竞拍购得房屋

　　家住顺义区嘉浩国际商住别墅城的徐女士称，本月11日，她突然接到一张落款为北京裕顺通房地产开发有限公司(下称裕顺通公司)的通知。裕顺通公司称其已经在2011年8月取得了该地块的《国有土地使用证》，而徐女士在没有办理任何报批手续的情况下对房子进行了擅自改造，要求在14日内拆除所有违章建筑。

　　“买了快五年的房子，怎么突然就不是我们的了？”徐女士说。

　　根据2007年北京市二中院的民事裁定书等，上述五套房子最初为欠款被查封，2007年1月5日，被二中院委托拍卖公司公开拍卖，徐女士等五人参与竞拍，依法取得了上述房产的所有权。

　　2010年前后，五位业主陆续取得房屋的所有权证书及土地使用证。

　　债权人

　　经法院调解获得使用权

　　据介绍，嘉浩国际商住别墅城最初由北京嘉浩房地产开发有限公司、北京柏联房地产开发有限公司共同开发，目前尚未全部交付竣工，而这两家公司的投资人——源泰控股有限公司后来经过资产重组，造成开发商有了两位新的债权人。

　　2011年3月，两位新债权人又在北京市一中院通过民事调解的方式，将债权转让给了裕顺通公司。随后，裕顺通公司到顺义国土局办理了《国有土地使用证》，成为涉案该小区的土地使用权人，使用权面积约为370009.3平方米。

　　现状

　　市法制办将了解情况

　　昨日，裕顺通公司负责人孙先生称，他们作为债权人，是通过合法渠道取得土地并且办了证，对之前的情况根本不知情，“我们当时是拿到了一张干干净净的土地证，后来发现五位业主也都说有证，我们也很惊讶。”孙先生认为，是五位业主侵占了公共面积。目前，他们已就顺义国土局一地发俩证的行为向北京市政府提出了行政复议，要求撤销业主手上的证。

　　昨日上午，徐女士等业主找到了顺义国土局，地籍科张科长证实两个证都是他们核发的，“情况很复杂，我们都是根据法院裁定来协办的。”张科长说，近日北京市法制办将召集各方了解情况，“根据《物权法》来”，尽快给各方做出答复。

　　时间表

　　● 2007年1月、2月

　　徐女士等五人通过北京市第二中级人民法院拍卖，取得了嘉浩别墅一区五栋房产。

　　● 2009年3月

　　由于该别墅城投资公司资产重组，一中院确认其开发商出现两个债权人。

　　● 2010年前后

　　徐女士等五人取得了相应房屋的所有权证书及土地证书。

　　● 2011年3月7日

　　一中院分别出具执行裁定书称，该别墅城开发商的两个债权人把债权分别转让给裕顺通公司。

　　● 2011年8月9日

　　裕顺通公司取得顺义区国土资源局颁发的《国有土地使用证》，成为该别墅城的土地使用权人。

　　■ 律师说法

　　部门应对地块建地籍档案

　　曾经发起过“合作建房”运动的房产律师孟宪生认为，两家法院按照各自管辖对于个案的审理没有问题，尤其是当开发商债主过多、审理过程中不知道有利益相关方时。但是顺义国土局作为土地登记的属地行政机关，对同一地块发出两张证显然是不当的。

　　对于所谓“不可能买一套便从大证上扣除一套”的说法，孟宪生认为过去可能存在，但是按照《土地登记办法》等的规定，国土部门应该对地块建有地籍档案，无论是以纸质或电子的形式存在，在国土部门办过证的就应该有记录。

　　同时，孟宪生认为，即便是法院做出相关判决、裁定，但是作为登记机关在协助执行时，应该就此向法院做出说明，“已经是别人的，与法院查明不符，显然不能执行”。

　　■ 追问

　　1 国土部门办证后有无留底？

　　根据《土地登记办法》，土地登记实行属地登记原则，徐女士等业主于2007年通过竞拍获得房屋，并于2010年取得房屋所有权证书及土地使用证。顺义国土局是否对此进行了留底备案。此后，2011年，顺义国土局为裕顺通公司办理《国有土地使用证》，是否对徐女士等业主的存在并不知情？

　　昨日，就该问题，顺义国土局地籍科张科长并未明确回答。但张科长表示，2009年该区才启用了一套登记发证系统，在此之前都是纸质登记。而涉案小区从2001年就开始开发，“不可能卖一套房子就从开发商的大证上扣下来一套”，因此一般都是整体卖完了才统一做处理，而该小区到目前也没有全部卖完，因此才造成开发商还是可以拿着一张完好、干净的大证去抵债。

　　不过，由于涉案小区的开发商几经变更，其在办理《国有土地使用证》时是否拿完好的大证进行抵债，记者暂时无从查证。

　　2 办证前是否进行资格审查？

　　根据《土地登记办法》，申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、地上附着物权属证明、法律法规规定的完税或者减免税凭证等。

　　但据张科长称，业主和裕顺通公司手上的证，都是他们看到了申请人提交的法院裁定，又根据法院发来的协助执行文件办理的。

　　张科长说，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

　　“不进行实体审查，即使有问题我们也得先执行。”张科长承认，当初未向法院提出审查建议。不过，他表示，现在已经提出来了，还在等答复。

　　3 是否实地查看之后再办证？

　　根据《土地登记办法》，国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

　　在本案中，按照业主徐女士等人的说法，五套房子里常年有人，“哪怕问问任何一家，也不会像他们说的，突然冒出来五位业主？”

　　对此，张科长称，2011年裕顺通公司办证时，带来了开发商的所有权证、测绘图和法院的协执文件，他们就按照登记规定依法办了登记，“别墅和一般住宅不同，没坐标，上面没注明还有这五套房，测绘图也不是我们做的”，因此压根没想到还有这五位业主的存在。