2.影响或造成机器设备功能性贬值的因素有哪些?

3.现有一高层综合性大厦,内有商场(一至四层裙房)、酒店(五至九层)、写字楼(十至十七层),已使用五年,现欲整体出售,需评估其价格。试设计该物业评估思路，并阐明需确定哪些具体重要指标。

一、资产评估与会计计价的区别

(一)发生的前提条件不同

会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

(二)目的不同

会计学中的资产计价是就资产论资产， 公司产权。使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益。

(三)执行操作者不同:

资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。

二、影响或造成机器设备功能性贬值的因素主要有:

(1)由于技术进步、劳动生产率的提高，造成原有设备价值中形成一部分超额投资成本;

(2)由于技术进步、设备更新换代，致使原有设备的功能相对于新型同类设备落后，造成原有设备出现超额运营成本。技术进步是导致机器设备出现功能性贬值的基本因素。

三、大的思路

是收益法

进行评估

1、分别对周边商业、酒店、写字楼出租

的情况进行市场询价，得出这三种用途房地产

的出租单价作为计算基础

2、根据其出租率确定每年的总收益

3、计算大厦重置价格

4、计算维修费

、保险费

---这两项费用是根据重置价格按照一定的比例计算，这个应该有行业经验数据

和地方的参考值

5、计算管理费

和税金

--这两项是根据年总收益取一定比例进行计算，其中税金是营业税

还有城建税

、[url=