住宅底商相关法律问题分析

作者:纪云丽 时间:2011-09-18 查看(141) 评论(0)

住宅底商相关法律问题分析

随着人们生活水平和居住条件的提高，一方面为了满足广大住户对居住环境、居住质量和居住功能的需求，另一方面开发商为了追求高额的利润，目前大多数住宅小区内规划有底商。所谓住宅底商，是指位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼” 即属于住宅建筑物的附属房屋，大都为一至三层，全部是商业用途。在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施的特点。商业地产顾名思义是指用于商业用途的地产，而住宅底商作为商业地产一个重要分支，因其区别于其他商业地产的建筑特点，决定其在经营中也区别于其他商业地产。本文主要探究住宅底商在产权年限、用途以及租赁经营过程中的相关法律问题。
一、住宅底商的产权年限及房屋用途相关法律问题
（一）住宅底商的产权年限
居民购买商品房，对商品房有完全的产权，即占有、使用、收益及处分的权利且没有时间限制。但商品房所占用的土地仅有使用权且使用权是有年限的。根据《宪法》的规定，我国城市土地的所有权归国家所有。但是土地的使用权可以依法转让。但土地的使用权根据不同用途是有不同时间限制的。http://www.5law.cn/info/a/minshang/gongsi/2012/0116/111618.html。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：居住用地的土地使用权出让最高年限是七十年；商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限四十年； 综合或者其他用地的土地使用权出让最高年限五十年。普通居民住宅的土地使用权是七十年，一般商业地产的土地使用权是四十年。根据此条规定如果住宅小区的开发加入商业开发后，土地的性质变成综合用地，土地的使用权年限由七十年变成五十年，而且在使用权届满时需办理的手续也有很大不同，对于普通住宅居民利益有很大损害。对于此问题，房产开发企业的做法一般是向当地的土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地的申请；一份是上层住宅的用地申请，在同一土地上进行分别处理。住宅底商并不因为其建筑的居住用地上，其土地使用年限就变为七十年，住宅底商的依旧作为商业用地，使用年限是四十年。同时也不因为住宅底商的加入而影响居民住宅的使用年限。
土地使用权年限届满以后怎么处理？《城市房地产管理费》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。公司。”根据该条规定，建设用地使用权期限届满，必须办理续期申请和审批手续，如未申请或未经审批，在土地使用权由国家无偿收回。此种做法未区分住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，不利于保护住宅居民的利益。因此，《物权法》对此做出了调整规定。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明的，依照法律或行政法规的规定办理。”但是物权法并没有规定有关自动续期的具体问题。例如自动续期后的期限如何确定，自动续期后权利人是否应当支付费用，费用如何计算。对于非住宅用地在建设用地使用权届满后，建设用地使用权的续期依照法律的规定办理，即适用《城市房地产管理法》第二十二条的规定。住宅底商其土地性质应该属于非住宅用地，在建筑用地使用权届满前应按照《城市房地产管理法》的相关规定，及时办理相关续期申请手续。
（二）住宅底商的用途
在我国土地用途和房屋用途是有明确规定的。城市房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向;二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容 住宅是专供居住的房屋，商业服务用房是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋底商无疑是商业服务性用房。又因其上层建筑不可分割的建筑特点，开发企业在规划建设之初就应该对土地性质和规划设计的用途特别注意。
土地及其上的房屋是紧密结合的，土地的用途与房屋的用途是一致的国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记” 《中华人民共和国房地产管理法》第43条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”《河南省<中华人民共和国城市规划法>实施办法》第35条第1款规定：“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更，确需变更的必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续” 改变房产用途的行为从土地管理角度上看是改变土地用途，从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为。因此，开发企业在进行住宅底商开发时，应特别注意明确房屋产权证上的房屋用途，最好能独立写明住宅底商楼层的房屋用途。
二、住宅底商在租赁经营中的法律问题
底商，是以出租或出售为目的，有开发商或业主自行经营。在各种商业地产的操作模式中，主要涉及的当事人有：开发商（经营管理公司）、投资者（业主）、经营者（顾客）、消费者（租户），在这四方当事人中存在着开发商与投资者的商品房买卖合同和返租（与经营管理公司）合同关系；开发商与经营者之间的租赁合同关系；经营者与消费者之间的买卖或服务合同关系。在此主要探讨住宅底商的租赁和经营中的法律问题。
（一）售后包租的法律风险和规避
商品房的售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其商品房销售时与买受人约定，在出售后的一定时期内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条又规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”对于售后包租的处罚第四十二条规定：房地产开发企业在销售商品房中采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。从以上法律分析可以看出，开发商违规进行售后包租，其行为可能被行政机关责令停止，并承担相应行政责任，但由于不违法法律、行政法规的禁止性规定，开发商与业主签订的商品房买卖合同和包租合同还是有效的。对于此种风险从法律关系上规避的最有效的方法是：成立专门的商业地产经营公司，对商业地产项目进行统一管理。在商品房买卖合同关系中，由开发商作为出卖人与业主签订合同，在租赁关系中，由商业地产经营公司作为合同当事人与业主签订租赁合同，这样就从形式上避免了售后包租的法律风险。
根据建设部《城市房地产租赁管理办法》第五条的规定：未取得房屋所有权证的房屋不得出租。《城市房地产管理法》第五十三条以及《城市房屋租赁管理办法》第十三条明确规定了房屋租赁应向房地产管理部门登记备案。房屋租赁的登记备案是国家基于房屋租赁合同标的物的特殊性，为了进一步规范房屋租赁市场所进行的行政管理行为，不涉及对租赁合同效力的法律评价。在售后包租的实际操作中，办理租赁备案时无法提供房屋产权证明，就无法进行登记备案。房屋租赁合同的登记备案规定作为一种管理性规范不影响租赁合同的法律效力，可以在取得房屋产权证后再进行租赁备案登记。
（二）住宅底商在租赁中的装修条款纠纷
在住宅底商租赁过程中，商户通常会按照自己的要求对房屋进行装修。商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。第一是装修范围。首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。第二是装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。第三是装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金。
（三）住宅底商经营中的法律问题
住宅底商作为社区商铺的一大类，主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
在住宅底商的经营中，处理好住宅底商经营人与相邻人（即住宅人）的关系至关重要。为防止住宅底商扰民的发生，很多地方对住宅底商的可经营业态进行限制，例如餐饮业、KTV等有油烟、噪音污染的业态以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做的餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响上层、社区的居民。如发生底商经营中的扰民行为，作为相邻人的小区居民是否可以依相邻关系请求底商经营者停止侵害？
在《物权法》颁布之前，我国立法中只有《民法通则》第八十三条对相邻关系的处理原则等问题进行了原则性的规定，《物权法》第七章专门对相邻关系进行了详细规定，细化了相邻关系的法律规则，拓宽了处理相邻关系的法律渊源。《物权法》第八十四条对相邻关系的处理进行了原则性规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从第八十六条到第九十一条分别对用水排水相邻关系、领地通行关系、领地施工关系、通风采光和日照相邻关系、有害物质侵害关系及相邻防险关系进行规定。特别是第九十条规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。在底商经营中大量存在的噪音扰民、油烟扰民以及光侵害事件，在《物权法》颁布之前我国对这种扰民事件的立法规制特别缺乏，《物权法》第九十条的规定为社区居民维护自己的合法权益提供了的法律依据。
结语
住宅底商在给居民的生活带来便利的同时也带来了很多烦恼。只有了解法律对住宅底商的相关规定，才能妥善协调好住宅底商的开发者、所有者和经营者之间的关系，为居民构建和谐的居住环境。