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杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

作者:张振时间:2012-01-18

（摘自2010年11月《中华人民共和国最高人民法院公报》）

[裁判摘要]
　　一、人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳人民法院据以定案的事实根据,是指经依法审理查明的客观事实建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷
　　二、除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持

东台市人民法院

民事判决书

(2008)东民一初字第28号

　　原告杨珺。
　　委托代理人张振，江苏苏东律师事务所律师。
　　委托代理人沈涛，江苏东亭律师事务所律师。
　　被告东台市东盛房地产开发有限公司。
　　法定代表人季国栋，总经理。
　　委托代理人张家楠，江苏南通金平川律师事务所律师。
　　原告杨珺与被告东台市东盛房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“东盛房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2007年12月21日受理后，于2008年1月24日适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2008年8月6日公开开庭进行了审理。原告杨珺及其委托代理人张振、沈涛，被告东盛房地产公司的委托代理人张家楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨珺诉称，我与被告于2006年3月25日签订商品房买卖合同，购买被告开发的东台市水景湾10号楼201室房屋一套，同年5月至9月进行了精装修，在装修、居住过程中，发现墙体裂缝、窗户渗漏等问题，被告虽然对墙体裂缝渗漏多次处理，但仍未能根治修复，给我造成了损失，现南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝（渗漏）原因及修复方案进行了鉴定，墙体裂缝主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因，故诉讼要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任及相关费用，合同。赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。
　　被告东盛房地产公司辩称，我公司交付给原告的房屋，是经竣工验收合格的产品，对其品质在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任；原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由不能成立，温度变化时不同的结构材料产生不均匀收缩引起的温度裂缝，在目前仍属工程质量通病，只能预防和控制，且我公司的施工图设计文件通过了有权部门审查，符合国家强制性标准规范的要求，屋面未做保温层符合设计和规范要求，不是我公司的过错，新建或增建或改建屋面保温层不是我公司的法定义务，在房屋裂缝成因的责任未明确之前，原告主张损失赔偿没有依据，想知道2012残疾军人抚恤金。故不同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明，2006年3月25日，原告杨珺购买被告东盛房地产公司开发的坐落于东台市原新东南路77号（现海陵南路77号）水景湾10号楼201室房屋一套，该商品房的用途为居住，双方签订商品房买卖合同一份，载明，该商品房总价款为元，车库总价为元，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担，但可协助维修，维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，遗产继承法。屋面未设置保温层，对此，被告东盛房地产公司向原告杨珺出售商品房时并未予告知；该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司；该楼于2005年4月1日开工，于2006年1月20日竣工。

　　2006年6月21日，原告杨珺领取了该商品房的房屋所有权证，并进行装修，在装修、居住过程中，原告杨珺发现墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，合同。被告东盛房地产公司多次派员维修，但均无法修复。为此，2007年9月3日，原告杨珺诉来本院要求处理，审理中，原告杨珺申请对墙体裂缝（渗漏）的原因及维修方案进行鉴定，2007年12月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF-1号《东台市水景湾10号楼201室裂缝原因及维修方案鉴定报告》，（一）鉴定结论为：水景湾10号楼201室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。（二）整改修复方案为：1、现有裂缝的修复方案，对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。2、防止裂缝继续发展的处理方案，由于水景湾10号楼201室的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用性，因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到10号楼201室的屋面未设置保温层，建议拆除原屋面瓦，参照图集苏J9801-1/8新做保温屋面。新保温屋面各层做法如下：（1）原屋面瓦；（2）25厚1：2.5水泥砂浆掺107胶，内设16号镀锌钢丝网一层；（3）40厚挤塑保温板；（4）3mm厚高分子卷材SBS一层；（5）20厚1：3水泥砂浆找平层；（6）钢筋混凝土现浇屋面板。2007年12月19日，原告杨珺向本院提出程序撤诉的申请，同日本院作出（2007）东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许原告杨珺撤诉，同年12月21日，原告杨珺以与（2007）东民一初字第1895号案件相同的事实理由、标的诉来本院要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任及相关费用，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。
　　2008年1月7日，原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼201室房屋整改修复工程造价进行评估，2008年7月9日中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号关于东台市水景湾10号楼201室房屋整改修复工程造价的鉴定意见，结论为：原告杨珺位于东台市水景湾10号楼201室房屋整改修复工程造价结果为.36元。
　　上述事实，有原告杨珺提供的（1）商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书；（2）照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF-1号鉴定报告；（3）2006年4月27日东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、通州市天元建设监理有限公司出具的监理单位工程质量评估报告；（4）2007年8月13日和6月12日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况以及我们的态度和建议；（5）2007年12月30日建筑工程预算书；（6）南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映；（7）中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号关于东台市水景湾10号楼201室房屋整改修复工程造价的鉴定意见；被告东盛房地产公司提供的（1）勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交竣工验收证明书、建设工程质量监督报告；（2）号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸的说明、原告所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书；（3）东台市规划建设局东建发[2006]136号文件等证据予以证实。

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