问题提示]

因房贷政策调整导致合同不能依约履行责任在谁?

[要点提示]

银行房贷政策调整是政府为加强房地产市场调控作出的政策调整，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而迟延履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为"不可归责于当事人双方的事由"。

[案例索引]

一审:广东省从化市人民法院(2011)从法房初字第92号(2011年3月9日)

二审:广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第1910号(2011年6月16日)

[案情]

上诉人(原审原告):赵XX

被上诉人(原审被告):白XX

赵XX(卖方)与白XX及案外人白某(买方)于2010年8月27日签订《房地产买卖合同》及附件，约定赵XX将从化市江埔街某房以总价65万元出售给白XX及案外人白某。赵XX在签订合同后2个工作日内还清该房原银行贷款，白XX选择银行按揭付款方式:第一期定金6万元在2010年8月27日支付，第二期为首期楼款20万元，于赵XX取得银行提前还款通知日支付，第三期为房价余款39万元，由白XX公积金贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入赵XX指定帐户内，在2010年11月20日前支付。合同还就交付时间等条款进行了约定。合同签订后，白XX于2010年8月27日支付赵XX定金6万元及首期购房款20万元。赵XX于2010年9月17日交付房屋给白XX，并应白XX要求将合同买方由白XX、案外人白某变更为白XX一人。随后赵XX、白XX与中介向中国建设银行股份有限公司从化支行申请抵押贷款，同年9月16日该支行向赵XX出具《个人住房贷款意向书》，同意在落实白XX足额缴纳首期款、办妥抵押登记并缴纳相关费用的前提下发放贷款，并按买卖双方约定，将该笔贷款直接划入赵XX指定帐户内。同年10月9日办好房地产权证，同年10月12日白XX将房产证交给上述银行办理抵押登记手续，同年10月28日已办好他项权证，同年12月1日建设银行从化支行将第三期房款39万元发放给赵XX。

赵XX认为由于白XX无法在合同规定的时间内付清第三期房款39万元，且不愿意以现金方式支付给他，直至2010年12月1日第三期房款39万元才由贷款银行发放给赵XX，故向一审法院起诉，请求判令:白XX在保证金被没收后向赵XX补齐购房余款元，并支付逾期付款违约金6500元;本案诉讼费由白XX承担。

白XX辩称，迟延十天支付第三期购房款39万元是事实，但责任不在白XX，白XX不承担违约责任。赵XX是同意白XX选择以银行贷款作为唯一的方式支付第三期购房款。买卖合同签订后，白XX积极履行合同义务，于2010年8月27日支付赵XX定金6万元及首期购房款20万元。随后赵XX、白XX与中介向中国建设银行股份有限公司从化支行申请抵押贷款，同年9月16日该支行向赵XX出具《个人住房贷款意向书》，同意在落实白XX足额缴纳首期款、办妥抵押登记并缴纳相关费用的前提下发放贷款，并按买卖双方约定，将该笔贷款直接划入原告指定帐户内。同年10月9日办好房地产权证，同年10月12日白XX将房产证交给建行办理抵押登记手续，同年10月28日已办好他项权证。正常情况下，按照建行的操作习惯，他项权证办妥后三日内就会发放贷款。但由于建设银行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，从化建行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，直至同年12月初才部分开放，白XX的个贷业务亦因此停止，直至同年12月1日才发放。白XX不能按期付款，是因银行政策突然变化的原因导致，属于合同法不可抗力范畴。因此迟延付款的原因不在白XX，白XX不应承担违约责任。故请求人民法院依法驳回赵XX的诉讼请求。

二审中，双方当事人共同确认:1、关于第三期房款的支付合同附件第3条进行了约定:楼价余款39万元由银行贷款支付给卖家或现金支付，最迟不得超过2010年11月20日前支付给卖家;2、银行已于2010年9月16日就第三期房款出具了同贷意见书;3、迟延发放贷款的原因是由银行所致。

二审中，赵XX表示:1、虽然确认迟延发放贷款的原因是由银行所致，但是，依据合同约定白XX在银行迟延发放贷款的情况下应以现金方式支付第三期房款;2、其主张的没收保证金及白XX补齐房款6万元实为双倍主张定金，在双倍定金与违约金只能选择其一的情况下，上诉人主张逾期付款违约金。

[审判]

从化市人民法院经审理认为，赵XX与白XX签订的《房地产买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的规定，是有效合同。双方应当按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，合同。赵XX依约履行了义务，白XX亦积极履行合同义务，依约交付了购房定金及首期购房款，并在2010年10月28日办好银行贷款抵押他项权证。但由于中国建设银行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，中国建设银行从化支行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，白XX的贷款业务亦因此停止，直至同年12月1日建设银行从化支行才将白XX申请第三期购房贷款39万元发放给赵XX。以致白XX未能在2010年11月20日前付清购房余款。

赵XX认为在银行不能按时发放贷款的情况下，应由白XX用现金支付购房余款。从本案合同附件"白XX选择银行按揭付款方式"的约定及合同实际履行情况来看，白XX向中国建设银行股份有限公司从化支行申请抵押贷款后，该支行已向赵XX出具《个人住房贷款意向书》，同意在落实白XX足额缴纳首期款、办妥抵押登记并缴纳相关费用的前提下发放贷款，并按原白XX的约定，将该笔贷款直接划入赵XX指定帐户内。白XX按约定在2010年10月28日已办理好抵押他项权证，已尽合同义务。白XX未能在2010年11月20日前付款，是因银行政策突然变化导致，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。因此，白XX虽然迟延付款，但不应该视为违反合同的约定，故赵XX的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第107条的规定，该院予以驳回，综上，从化市人民法院判决如下:驳回赵XX的诉讼请求。一审案件受理费1462元，减半交纳731元，由赵XX负担。

赵XX不服从化市人民法院上述民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉。

广州市中级人民法院经审理认为，本案争议的焦点问题是:白XX应否承担迟延付款的违约责任。

双方当事人签订的《房屋买卖合同》附件约定:楼价余款39万元由银行贷款支付给卖家或现金支付，最迟不得超过2010年11月20日支付给卖家。现白XX选择了以银行贷款的方式支付上述楼价余款，且双方共同确认银行已于2010年9月16日就上述房款出具了同贷意见书，赵XX亦不否认造成迟延发放原因系银行方面所致，因此，在买受人已经获得银行贷款审批同意的情况下，赵XX主张白XX应另行选择现金的支付方式，显然有违公平、合理原则。赵XX上诉提出贷款不批、迟批的风险是白XX可以预见和避免的情形，对此，因房贷政策导致的银行政策调整不属于双方当事人可以预见的情形，故因此而造成的迟延付款行为，白XX可免除其违约责任，原审法院据此判令驳回赵XX的全部诉请主张正确，应予维持。赵XX对此提出的上诉理由缺乏事实及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案是一起因房贷新政出台而引发的房屋买卖合同纠纷案件。近年来，为了遏制房价过快上涨的势头，国务院下发了一系列调控房价的政策措施，特别是2010年4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此次国务院颁发房产新政涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给众多购房者带来了巨大冲击，随之因房产调控新政造成的退房现象大量涌现并不断走上法庭，其中"因银行首付提高无力支付"成为违约主因。由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于"不可抗力"没有明确规定，合同。也使得各地判决结果各不相同。对于房产调控新政在房产买卖合同中法律定性以及房产调控新政出台后房产买卖合同纠纷如何处理、买卖合同解除或变更后的法律责任等等都是值得我们探讨的问题。

一、房产调控新政在房产买卖合同中法律定性问题

如何给"政策性违约"定性，目前在法律界是存有分歧:有的认为政策调整不属于"不可抗力"而属于"情势变更";有的则认为既不属于"不可抗力"也不属于"情势变更"。笔者认为房贷新政不是"不可抗力"，但是否属于"情势变更"要具体情况具体分析;对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为"不可归责于当事人双方的事由"。

所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力必须具备以下要件:1.不可预见的偶然性;2.不可控制的客观性。根据不可抗力的以上两个特点，我们来对房贷新政策进行一个法律分析。首先，房贷新政是否颁布，何时颁布，采取何种措施，这三个不确定因素远远超过一般正常人的预见能力，因此，房贷新政策应属于不可预见的内容。其次，满足了不可预见的条件，接下来我们要看这个风险是否属于不可控制。由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。造成购房合同无法履行的困难在于，提高首付比例后造成购房者资金不足，如果这个时候，开发商能为购房者解决资金渠道的问题，比如说通过担保公司的担保由他方来补足资金缺口，那购房合同就可以正常履行，这种情况下，新政就属于可以控制的范围，因而不成为不可抗力。但因为在购房合同中，开发商并不承担为购房者提供购房资金的义务，如果开发商没有替购房者提供可提供资金支持的第三方，购房者有没有义务自己寻找资金来完成对合同的履行呢?根据合同的严格责任，在合同合法有效的前提下，只要购房者没有按照购房合同的约定支付房款，即构成违约责任。因此，即使新政的出现导致购房资金出现缺口，购房者仍然可能通过自行筹集资金的方式来履行支付房款的义务。对于合同。因此新政的出现虽然满足不可预见的条件，却并不满足不可控制的条件，虽然属于不能避免，但并非不可克服，因此不能成为不可抗力。

所谓情势变更，是指合同成立生效后至合同履行终止前，合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变化，致使合同履行异常艰难或合同目的无法实现。如果继续履行合同，将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失，或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义，为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。从房产新政来看，房产新政对于买卖双方在已经签署合同但尚未履行完毕前来说都是不能预见的，责任也不可归于一方，新政前合同赖以存在的客观情况确实已发生变化，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非出卖人的合理预期。房产新政的规定对于双方来说都是必须要接受的，如果继续履行会对一方显失公平。因此，似乎可以适用情势变更来解决，但从程序上来说，最高人民法院规定的情势变更至少也需要高级人民法院的审核才能适用则成为最大障碍，且一般情况下会很难获得通过。因此，房产调控政策是否属于情势变更，应以"个案认定"为原则，具体问题具体分析。具体到个案中，可从房产新政是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍三个方面衡量，履行合同是否会让一方当事人遭受"经济废墟"或"生存毁灭"，从而决定是否适用情势变更。确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定，适用情势变更原则处理的，应严格按照《最高人民法院关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法[2009]165号)第二条的规定，逐级层报审核。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:"商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。"本案中，由于买受人的迟延付款系因房产调控政策的直接影响，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。现双方当事人均确认因银行信贷政策调整而导致买受人迟延履行付款义务，因此，对于此类买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照上述司法解释的规定，将其认定为"不可归责于当事人双方的事由"。

二、房产调控新政出台后房屋买卖合同纠纷的处理原则

1、对房产买卖合同纠纷，应按照约定优先、法定补充原则处理。合同有约定的，按照合同约定处理。如果房产买卖合同约定，因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任的，或约定买受人因自身原因不能获得银行贷款，应自行补齐房屋全款，否则应按房款(房屋总价)的一定比例支付违约金的，买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求解除合同，也不得因房贷政策调整而免除其违约责任。

2、未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷，不得以房产新政为由要求解除合同。调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

3、因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除房屋买卖合同的处理。(1)调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。(2)调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。(3)调控政策实施前订立的合同却因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持;但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

4、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的处理。当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

三、房产调控新政下房屋买卖合同解除或变更后的法律责任

1、双方协商一致解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进行变更的，双方互不承担责任。

2、买受人可向人民法院或仲裁机构申请变更合同。因情势变更致使合同履行显失公平，双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请，请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的仍得以实现。

3、买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。《民法通则》第115条规定:"合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。"如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。

4、房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。

作者:张怡来源:广州审判网