哪些二手房买卖有风险

　　一、产权不明确的

　　物权法第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。买房前，要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性要放在首位。

　　二、土地权属不清的

　　《土地管理法》第八条规定，土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定，缴纳土地使用权和其他土地有偿使用费后，方可使用土地。房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，交通事故。受让方应缴纳土地使用权出让金。

　　三、无共有人声明的

　　《民法通则》第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的二手房会惹上麻烦。

　　四、被保全、查封的

　　最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十八条规定，被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。

　　五、设定了抵押权的

　　《房地产管理法》第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。因此，应审查权属证书原件是否有抵押记载，没有抵押权的房屋不能购买。

　　六、不符合转让条件的

　　按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5 年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5 年转让应向政府交纳土地收益等价款，公安县特大交通事故。政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

　　买房人在购买二手房的时候一定要多一个心眼，情愿买得迟点，也不要买一些有风险的房产，不然会惹上很多麻烦的。

　　由于二手房整个交易过程要持续较长时间，并且可能涉及取消银行抵押、过户办理等程序，也相对复杂，所以很多二手房的购房者对交易过程当中会碰到哪些风险，如何避免很关心。本期记者收集了交易过程当中比较典型的两个案例，并咨询相关专业人士，给购房者提供对策参考。

　　分期付 避免纠纷

　　案例：林女士已经和一套二手商品房谈好买卖的相关事宜，就剩下办过户手续了。交通事故。中介帮林女士确认了该房子目前产权清晰后，就到房管局提交相关资料办理过户手续，林女士也把房款全部付给卖方。但是过了18个工作日后，要去房管局拿新的产权证时，却被告知，该套房子已经被原产权人的某债权人申请了财产保全，不能办理相关的过户手续。中介就联系卖方，让他赶紧去处理，保证房子能够尽快过户，但是卖方一直拖延，林女士等了几周之后才终于可以去顺利过户。

　　对策：卖方有没有一些债务纠纷，中介和买方都无从知晓，中介也只能在办理过户手续之前确认这套房子产权目前是否清晰。而从提交办理过户手续到办出新产权证还有18个工作日的时间，在这段时间，如果买方有债务问题，其债权人是可以向法院提出对该房子的财产保全申请的，这样房子就没办法过户。碰到此类情况，如果买方是全额付款，那卖方有可能因为已经拿到钱了，就怠于对此债务问题的处理。所以，为了尽量避免这种情况的发生，买方最好是先付一部分房款，等到新的产权证办下来了再付完余款...【】

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