房产抵押贷款的操作程序

　　房产抵押贷款的操作程序，如何办理房产抵押贷款手续，需要准备什么材料，怎样更容易让银行通过审查呢？本文中国法律网法为您整理。

　　（l）贷款人申请；

　　借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口；②购买住房的合同意向书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明；④贷款银行要求的其他证明。

　　（2）贷款银行审查；

　　贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。

　　（3）借款人与售房单位签订；

　　借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。损害。

　　（4）借款人办理抵押房屋的保险；

　　借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。

　　（5）借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同；

　　借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方（法人）担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。

　　（6）贷款银行划款；

　　贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户

　　房产抵押是借款合同中最常见的担保形式。现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题——

　　一、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。我国《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。

　　二、未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定：“借款人以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，损害。应当认定抵押无效。”...【】

　　在提交按揭贷款申请之后，银行将根据住宅的楼龄长短和贷款人贷款年限不同，作出相应的门槛设定，并会对购房者的能力进行评估，因此，并非所有的住房都可以办理按揭手续。

　　日前市民林先生告诉记者，他打算在水荫路买一套有20多年楼龄的老房子，事实上工伤损害赔偿 。不过按揭公司的工作人员就称老屋贷款难度较大，不少银行不愿意提供贷款，这到底是真是假?

　　中国农业银行的客服工作人员向记者表示，大于10年而又不超过20年楼龄的房子，最高贷款不超过六成;超过20年楼龄的房子，最高贷款不超过五成。而一般楼龄在10年以下的房子，只要是首次购房一般都能申请到七成贷款。其实个人二手房贷款暂无对楼龄限制的资料，只是在银行进行房屋价值评估时，楼龄较大的房子评估价值会相对低一些，贷款额度也较低。而且，因为是老楼，所以贷款期限相较楼龄年轻的房子，也相对要短...【】

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