对于大多数70、80后来说，或多或少都体验过蜗居或正在体验蜗居生活，拥有一套属于自己的房子是我们共同的梦想。当我们辛苦了多年之后，以首付加按揭的购房方式购买到了自己的新房。此时，你是否关心过你的房子“被缩水”?“购房热”使得消费者将目光更多地聚焦到能不能买到房，而不是房产面积被缩水。

　　而事实上，不了解房产面积，消费者权益就会受损。让我们一起关注3·15，关注房产面积，维护消费者权益。

　　规划对房产面积的影响

　　尽管房屋建筑面积不能完整的反映房产质量及其价值，但是，目前的各类交易中，建筑面积仍作为一个重要指标在房产交易中发挥重要作用。一般地，房地产价值=建筑面积*单价，并且，房地产价值计算往往先确定单价，因而建筑面积大小将直接影响到房地产总价值。了解因建筑面积问题带来诸多消费者权益受损非常关键。

　　从规划角度来看，规划部门会在出让土地前对每一建筑项目进行用地规划设计，并且对容积率，建筑密度，绿地率，建筑限高等建筑指标作严格限定，而这些指标将影响规划建筑面积。特别是容积率，它涉及到开发商将土地成本摊销到单位房产造价成本的重要参数。

　　容积率，指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积。对于住户来说，容积率直接关系到购房者居住的舒适度。一般地，想知道损害。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。对于绿化率也亦然，绿化率越高，容积率越低，建筑密度也就越低，开发商可用于出售的建筑面积就越少。容积率和绿地率两个重要指标决定了这个项目是到底是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来进行用地建设规划。

　　因而，调整容积率也就成为了开发商谋取暴利的一种非常重要的手段，有些开发商拿地后违规变更规划、调整容积率获取非法利益，降低业主居住质量。如 m2的土地规划容积率是2，则可以建造m2住宅;如果将容积率提高到2.5，则无形中多出5000 m2住宅，相当于减低了拿地的成本。然而高的容积率会给入住的居民带来一些不便，小区内的楼层会比较高、绿化率也会相应的减少，影响居住区内的环境与生活品质。另外，楼间距过短、小区内道路狭窄、停车位置不足等也是高容积率住宅区常见问题。

　　这样“超载”的房屋老百姓会买账吗?很显然这种做法只能在短时间获得利润，如果开发商想长远发展，还是应本着以人为本的原则建房，而不是唯利是图，被短期利益蒙蔽双眼!

　　聚焦商品房预售中的房产面积

　　商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。预售促销方式很多，其中最让购房者关注的是送面积，如送凸窗、挑高设计，买一房送一房，买一层送一层等。殊不知，预售优惠背后，暗藏两大房产面积问题。

　　第一，预售送面积是开发商规避税费，变相加价的行为。开发商预售送的面积大多是钻规划和测绘的空子“偷”出来的，如送凸窗是将带窗外墙向外推移后降低窗台，做成层高低于 2.2m的玻璃凸窗，低台可打掉;送挑高设计是层高设计超过4.8m，空间上层可做层高低于2.2m的阁楼。由于这些面积都不计入容积率，开发商借此以规避税费。

　　“偷”面积不仅是提高了容积率，降低了居民居住品质，而且还是开发商变相加价的幌子。如某市100m2楼盘均价为5000元/m2，某楼盘预售比均价高出20%，即6000元/m2，送20m2面积，面积加总平摊后的实际售价为(6000元/m2*100)/120=5000元/m2，根本无优惠;若加价30%，实际售价为(6500元/m2*100)/120=5417元/m2，比均价高出417元/m2。

　　而且，购房者实际上是不具有所送面积的产权，因为一旦面积缩水，实用性不高，对于精神抚慰金赔偿标准。功能折旧，质量存在隐患，或者房屋要拆迁、转让、继承、抵押、评估，购房者利益将得不到法律保护。因此，购房者要切忌，开发商总是以利润为目标，天底下没有免费的午餐，羊毛出在羊身上。

　　第二，预售后的面积缩水。预售后面积缩水是购房者与开发商实现房屋交付后，被告知所购房屋面积与产权证上房产面积相差超出3%的误差范围。但因购房者缺乏房屋面积测算知识，又不懂得怎样维护自己的权益，最终不得不为多出来的面积买单，而开发商正是利用格式合同逃避责任。

　　关于开发商售楼格式合同房产面积误差处理，《商品房销售管理办法》明确规定：开发商与购房者未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房款。如产权登记面积大于约定面积时，误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人;产权面积小于约定面积，误差比在3%以内部分的房价款由开发商返还，误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还。

　　因此，要维护好购房者的合法权益，除了要从法律限制开发商在房产面积上做文章;更需要广大购房者将目光聚焦到商品房预售中的房产面积。

　　房产面积是具有产权的房屋建筑面积

　　房产面积是房地产交易过程中一个重要指标，而房地产市场和房地产产权市场交易双方大多发生在产权证上的交易。交易双方信息不对称使得房产面积难以被消费者所了解，消费者在交易过程中可能会受欺骗和吃亏，因而很有必要让消费者对房产面积有一个清晰概念，从而在交易过程中维护自己应有的权利。

　　房屋产权是房屋的所有权，是房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　房产面积，即房屋产权面积，系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。它是依据房屋平面图而计算而来、并作为开发商出售房屋面积的主要依据。房屋建筑面积=使用面积+套内墙体面积+公摊面积。而房屋建筑面积是不容易直接测量出来的，很多纠纷便发生于此。

　　经常所讲的规划面积、建造面积也是指建筑面积。一般地，房产面积小于房屋建筑面积，主要原因在于：①建筑面积不变，套内建筑面积减小。②公共分摊面积不清。③房产测绘单位无资质施测或者超资质测绘。④对《房产测量规范》条款的理解异同，运用不同导致房产测绘面积异同。

　　我国《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记薄时发生效力。不动产登记簿是房产面积的产权法律表现形式，房产面积最终以登记簿的方式记载下来。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄是房产面积的产权法律表现形式，房产面积最终以登记簿的方式记载下来。

　　房产面积确定取决于房产测绘

　　房产是耐用品，具有固定性。房产价值权益就体现在房产行政管理部门登记簿上登记的产权面积和作为凭证发给购房者的房产证。虽然登记簿上记载了权利人及房产面积。但房产面积的确定主要取决于房产测绘。

　　房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测绘一般应按照委托测绘、分析设计、实施测绘、检查验收的程序进行作业。

　　房产测绘主要是依照《房产测量规范》(GB/T-2000)，利用空间几何的三维立体坐标系，测量计算房产的面积。主要运用的仪器有：水准仪、经纬仪、全站仪、钢卷尺等。

　　房产面积包括套内建筑面积和公用分摊面积。房产测量就是通过专业的仪器确定房产面积。房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况划分，可分为竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积两部分。房屋竣工前预测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。

　　但两者的结果往往并不完全一样，并且可能还存在很大的差距。这种结果产生的原因是多方面的，有测量仪器的系统误差、测量人员的技术水平、工程图纸的设计变更。还有测量人员对测绘规范的理解，例如，对楼层的认定，对分摊的归属，对楼房功能的认定，不同的人员有不同的理解。

　　房屋测绘一项专业性和技术性很强的工作，其社会属性就是一杆“秤”，对房屋的面积起着天平的作用。因房价高，更显其房产面积准确性的重要性;房屋面积测绘成果又是房屋权属登记这种行政行为依据之一，其确认的所有权人拥有的房产面积，应具有社会公信力。我国自住房制度改革以来，住房商品化和货币化，对每一个购房消费者，房产面积的大小都直接影响房产价值。因为房屋测绘成果直接关系于每一个购房消费者消费权益，所以消费者都应该了解房产测绘，才能更好地维护自己的购房消费权益。