商业地产投资的法律风险

商业地产投资的法律风险
我国目前商业地产（）投资呈现一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。商铺投资以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
从目前投资商铺实现的模式来看，大多常见的是房地产发展商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售给投资者并同时保证投资者购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求投资者与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，但商铺投资风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于国家政策和整体市场的规范程度。因此从这一点上讲，商铺投资风险不是可以由投资者能完全控制的。在这种状况下，投资者进行商铺投资风险是很大的。
投资商铺，应防范以下法律风险：
1、政策风险。政策风险是指国家通过政策的途径利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入以及税费增加等。
2、规划风险。规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。投资者在商铺投资中往往对相关的行政法规与规定也不可不熟悉，很容易在投资方向选择上犯下错误。
3、租金差价风险。开发商出售商铺后，投资者委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营。大型商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资者认同的回报率如8－10%的利润，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金。在此开发商自己本身的资金实力就要承受严峻的考验。
4、大型商家经营不善带来的风险。若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，离婚损害赔偿。无力支付租金给开发商，而导致开发商不能支付固定回报率给投资者的承诺。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：
5、售后“包租”带来的风险。这是目前商业地产最大的法律问题，按国家现行《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。目前国内商业地产开发商采取出售产权然后包租的经营方式，典当行股东出资协议。这大多和开发商的资金压力密切相关。在商业地产快速发展之时，资金必然成为制约商业地产开发的痼疾。目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，很多开发商的自由资金仅在5%左右。这样的资金储备，注定会成为他们开发商业地产的最大障碍。商铺开发商在实际开发中难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。售后包租至少存在两个层面的问题，一是金融问题，二是法律问题。从金融层面来讲，售后包租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，实际上国家在《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。集资不同于投资，投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。集资是不用考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。目前房地产形势比较好，短期看商铺投资可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。产权式商铺面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这个领域采用售后返租的比较多。如果开发商对一些售后返租项目做不好，就性质上来讲实际就是非法集资行为。从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的《商品房销售管理办法》第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“售后包租”其实是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。虽然如此，但买卖双方依然两相情愿和积极踊跃。之所以两厢情愿，是因为售后包租对各方确有好处：对开发商而言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40％的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，你知道人身损害赔偿协议书。按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租能够“点燃”人们投资热情的根源所在。但如果开发商没有能力“包租”，租金的预期就很难保证；严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”。即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被投资者承担。采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。婚育证明格式。即小业主除了和开发商签订外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。投资者应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。
6、产权分散带来的风险。开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，如何解决这个问题来保障众多投资者的利益，也是一个相当棘手复杂的法律问题。
7、商铺的公摊面积风险。目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，大多对商铺的公摊没有明确的规定，商铺超出所规定的公摊面积部分，怎么解决、怎么处理，很难约定。有相当部分的商铺纠纷，都是开发商在销售物业的过程中，没有很好处理商铺公摊面积，这是由商业地产的性质所决定并且是投资者必须正视的风险之一。
8、商铺的相邻权问题风险。根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。
9、中存在的风险。相对于住宅而言，商用物业（尤其是商铺）因经营业态各异，物业的属性呈现多样性，因此商用物业（尤其是商铺）单独成立的可能性很少、难度较大。而作为经营性物业，物业后期的管理和服务将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。
此外，环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等等都使投资者在商铺投资中风险重重，不可不慎。目前我国，这方面立法还不很完善，投资者最好请有关房地产专业律师进行把关，通过法律方式尽可能预防和减少发生风险；同时政府房屋管理部门应及时出台相关规定，对此加以规范。
康桥（淄博）律师事务所李金东

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