我于4月3日与一女士签订购房，当时她老公在场，改房系该女士单位的职工分房。当时我问了她有购房和交清房款的收据没，他们都说有，于是我就签了合同，并于当时交付5万元，对于求婚姻法。并约定在第二天再交5万，并于15日内付清余款。对于工业厂房转让。但是第二天，他们只出示了房屋认购协议和2万元的订金条子，且订金条子上的日期是4月4日。于是我就没继续付款，你知道广西试行食品安全违法行为举报奖励办法。要求该女士写了书面承诺。她书面承诺该房子是她个人所有，是性质。但是后来了解，该房屋只有认购协议并不具有所有权，同时应该是，双方必须签字，于是我就一直未付款，并要求她夫妻签字，单位出具证明，她一直未补充这些手续。后来又与她电话里商量，口头约定她把房子转卖出去，然后还我定金，大家都不算违约。现在她把房子卖出去了，但找借口拖延不还我定金。我现在有书面、定金收据和该女士书面承诺，同时有些电话记录证明她声称愿意退钱给我。我该怎么样维护自己合法权益，还能要求双倍返还定金吗？如果起诉，是基于合同，还是基于电话中的口头约定起诉。我和她电话中的口头约定“都不追究违约”有法律效力吗？她可以以此免责吗