我们知道，自从有房地产开发这档事，商品房买卖已经平常得如同电脑手机买卖一样，而且从开始的现房买卖到现在的期房交易，多年前国家就出台了《商品房预售管理办法》专门调整商品房的买卖。现实中开发商取得土地使用权，破土动工后接着就是期房登记预售，这时候开发商和买受人不就是买卖“空中楼阁”吗？如此看来，这题目并不是忽悠人而是确实存在的现实问题，需要我们搞清弄懂。

本人以为“空中楼阁”可以买卖，但绝对不能抵押、质押，起码在现阶段用“空中楼阁”进行抵押、质押不符合法律规定。

下面从本人接到的一起小案来分析“空中楼阁”买卖的效力以及与此相关的一些法律问题。本人观点有何不妥之处，请方家赐教。

[案情简介]

2005年5月，张某从李某之妻赵某处买到登记在李某名下的《住房证明》（俗称“房卡”）和《房屋平面图》。由于李某不在本地，而买卖介绍人王某认识李、赵夫妇，在张某赵某谈价达不成一致时，赵某当着张某王某的面接通其夫李某的电话，经王某对“房屋”市场行情的介绍分析，李某表态同意以20万元成交。随后赵某向张某提交了与“房卡”相关的一切材料，包括李某身份证复印件、盖有李某名章的到开发商处变更登记的《申请书》；张某一次性付清20万元买房款，赵某除向张某出具收款收据外还亲笔书写《保证书》，保证该“房屋”未被其家人出卖、抵押、质押等，否则承担一切责任。同月，张某到开发商处办理了名称变更登记手续。

由于房地产市场变化，2006年初赵某对其卖房表示反悔，要求张某退还“房卡”，张某不同意。4月李某便以张某和其妻赵某为被告向人民法院提起诉讼，请求法院确认张某和赵某买卖“房屋”协议无效，理由是赵某处分自己名下的“房屋”时未经其同意。

[几个问题]

本人作为张某的委托代理人，认为本案有如下几个法律问题需要搞清：

一是“房卡”能否买卖？二是“房卡”代表何种权能？三是“房卡”买卖的法律性质是什么？四是开发商办理变更登记的意义何在？五是赵某是否有权代理李某卖房？六是本起“房屋”买卖是否有效？

[本人观点]

本人认为“房卡”代表即将建筑的房屋就是前面所说的“空中楼阁”可以买卖。由于它是“空中楼阁”不是《房地产管理法》中的房屋，对其买卖不可能要求有产权证书，因此不能依据此法判断买卖的效力。而我国其他法律法规对此买卖又无禁止或限制性规定，因此“房卡”的买卖应为法律所允许。

李某起诉的理由是赵某未经其同意处分房屋的行为无效，认为拥有“房卡”就拥有了房屋的所有权。本人认为“房卡”仅代表一种权益，它指向的“房屋”事实上尚不存在，目下我国法律上的所有权是指客观存在的实物即物权，这种“空中楼阁”不具备所有权赖以存在的实物，仅仅是一种权益。

本人认为“房卡”买卖的性质是我国《合同法》上权力义务的一并转让。持有“房卡”的人其实相当于商品房预售合同中的买受人，出具“房卡”的开发商相当于合同的出卖人，它有义务按照“房卡”上载明的面积、时间、房号交付房屋。买受人出卖“房卡”相当于将自己拥有的合同权利义务一并转让给新的买受人，拿到“房卡”的新买受人自然要征得义务主体开发商的认可，实质也是对自己权力是否能够实现的一种落实。可见，开发商办理变更登记手续的意义就在于此。

那么，赵某是否有权代表李某出卖“房卡”，从前面介绍可知李某知道赵某的处分行为并参与了交易的讨价还价，介绍人王某可以作证。另外，撇开李某是否同意或知道不论，赵某作为李某的妻子在没有丈夫的书面授权时，出卖登记在丈夫李某名下的“房卡”完全符合我国《合同法》第四十九条表见代理的情形，作为交易相对人的张某完全有理由相信赵某有权代理其丈夫李某转让“房卡”，而且在整个交易过程中是善意、无过失的，就满足了表见代理的两个条件。

故，本人认为本案中“空中楼阁”买卖合法成立、有效。李某主张其妻赵某与张某达成的买卖协议无效的诉讼请求不应得到法院的支持。

摘自刘传国律师