（四）借用他人名义购买的房产，房产证登记在他人名下，在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割？

岳先生和张女士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房，因俩人都不是北京户口，不具备购房资格，并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久，该经济适用房的产权证也办理到了常某的名下。5年后岳、张俩人感情破裂，面临离婚。问：该套房产可否作为夫妻共同财产分割？

律师观点：只要常某和岳、张夫妻对该房产的权属均无争议，则该房产是可以作为夫妻共同财产分割的。夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定，并取得常某的签字认可，然后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。在常某出具书面证明的情况下，如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致，则可以在向法院提起离婚诉讼时，请求对该房产一并做出处理。

由于房产证登记在常某的名下，因此，在未取得常某书面认可的情况下，岳、张俩人是不能将该房产作为夫妻共同财产分割的。这种情况下，法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的。

在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共同财产的情况下，岳、张可以进行夫妻共同财产的分割。但在办理房产过户手续时，由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格，因此，在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时，除了要缴纳各项税费外，还应按照北京市的规定交纳房屋价格10％的综合地价款

（五）夫妻双方为一方老人购买的房产，房产证登记在老人名下，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

姜先生的父母均已年过七旬。因两位老人不愿意到大城市生活，而老家的房屋又很破旧，姜先生在和妻子陈女士商议后，寄给老人10万元购房款，让父母在老家的小县城里买了一套住房。房产证登记在了姜先生父亲的名下。4年后，姜先生夫妻俩离婚，陈女士认为老人名下的房产是其夫妻双方出资购买，故要求将该房产作为夫妻共同财产分割，而姜先生则认为10万元款项是对其父母的赠与，故不同意分割房产。问：该房产能作为夫妻共同财产分割吗？

律师观点：如果双方通过诉讼解决该房产争议，则该房产是很难作为夫妻共同财产分割的。首先，由于该房产登记在姜先生父母的名下，故在姜先生及其父母均不承认该房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下，法院会将该房产作为案外财产不予处理。其次，夫妻俩为姜先生父母购房出资的10万元款，由于在出资时约定不明，法院一般会参照和借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条第二款关于“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则，你看最新收养法。认定该款项为夫妻双方对老人的赠与。所以，就本案所述情形，法院是不会判决将房产作为夫妻共同财产分割的。

夫妻双方为一方老人购买的房产，在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概而论的，对此，我们可以上述案例做如下假设：

1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下，则该套房产应作为夫妻共同财产分割。具体分割时，考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况，一般会判决由姜先生取得房产，并给予陈女士经济补偿。

2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产，只是登记在了老人的名下时，则在这种情况下，该套房产不应以登记产权为准而应以事实产权作为认定依据，故也是可以作为夫妻共同财产分割的。

3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了10万元的借条，则虽然房产不能作为夫妻共同财产分割，但是，夫妻俩出资的10万元应作为对姜先生父母的10万元借款。离婚时，陈女士应享有该债权的一半份额即5万元。而10万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下，才能被认定。

4、假设在姜先生的父母去世后，俩人才离婚，则姜先生继承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割，除非老人另有遗嘱。此时，无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与。

（六）婚后参与出资购买，房产证登记在其他家庭成员名下的房产，在双方离婚时能否作为夫妻共同财产分割？

2000年汪先生弟兄俩看中了县城商业街的一间商铺，因手头资金有限，汪先生和妻子董女士商议后，决定和哥哥各出资10万元共同购买。出于对哥哥的信任，兄弟俩购买商铺时使用的是哥哥的名义，房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租，婚外情。租金由兄弟俩平分。随着城市建设的发展，几年后该商铺价格也逐步上涨到了40万元。目前，汪董夫妇因感情破裂面临离婚，董女士要求分割该商铺，汪先生先是不同意，后答应给董女士5万元补偿。而董女士认为如果自己不要商铺的话，汪先生最低也应补偿其10万元。问：该商铺能否作为夫妻共同财产分割？董女士的要求合理吗？

律师观点：从实体上说，汪先生兄弟俩出于共同所有的目的，而各出资10万元购买的商铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议，则虽然房产证登记在哥哥的名下，但汪先生仍享有一半的房产份额。由于汪先生的房产份额系在与董女士夫妻关系存续期间购买取得，故该部分房产份额属于夫妻共同财产。对于房产增值产生的收益，亦应作为夫妻共同财产分割。因此，董女士的要求是合理的。

从程序上来说，如果董女士通过离婚诉讼解决纠纷，则该商铺作为一个整体是不能直接作为夫妻共同财产分割的。汪董夫妻俩首先必须和汪先生的哥哥就商铺进行析产。在达成一致意见的基础上，夫妻俩才能请求法院就汪先生享有的房产份额部分进行分割。