解约还是不解约？房产新政后二手房交易者无比纠结
2010-04-
[提要]”程律师认为，徐女士和张先生这两种情况，均可以应用情势变更原则，解除合同，拿回定金。4月9日，徐女士和中介公司、房东三方签了房屋买卖居间协议，写明4成，剩下的贷款。
房子！4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，这几天，快报热线关于询问二手房交易能否解除合同的电话特别多，昨天两位读者焦灼的电话很有代表性。
10：06，张先生来电：我在宁波买了套小公寓，这是我的第二套房子，我当时付了2万元定金。现在买房政策变了，首付付不起了，我不想买了。他们不退这个定金给我，你们说该不该退？
11：18，徐女士来电：我现在买了套房子，是属于第三套房子，当时是政策还没出来之前签的协议，首付四成。现在政策出来，第三套房子银行停止贷款，只能一次性付清，我们没能力支付。如果现在不买这套房子，算不算违约？我们付了10万定金，能不能拿回来？身边好几个人都碰到这样的问题了。
律师说
可根据情势变更原则解除合同
浙江丰国律师事务所的房产律师程新说，国家实施房产新政，刑事。是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。
《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
程律师认为，徐女士和张先生这两种情况，均可以应用情势变更原则，解除合同，拿回定金。
“在居间协议或正式合同上明确写着付款方式是首付4成，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。我认为，从法律上来说，买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也支持解除合同。
“需要注意的是，情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。另外也提醒买家，如果要解除合同，应尽快通知卖家。如果因为时间拖延而给卖家造成损失，卖家也是有权向买家索赔的。”
浙江楷立律师事务所的任鹏飞律师则说，此类情况应看合同上具体的规定以及各项证据的认定。“不属于正常的商业风险范畴”是可以肯定的。是否适用“情势变更”还在法官的裁量权内。
买家以二套房首付提高为由想解除合同
房东说，要悔约就法庭上见
张先生住在宁波北仑小港街道，去年8月买了首套住房，90多平方米，首付3成，贷款30多万。这个月初，他还想再买一套公寓，自己找了套房源，和房东商量好价格为24万，然后找了家中介公司办贷款和过户。在居间协议上，写明首付40%，其余的都是商业贷款，中介费只要2500元。
没想到协议签完没几天，新政出台，作为第二套房，张先生必须首付50%以上。张先生嫌首付太高，又不看好房价走势，想拿回定金不买了，房东不肯，说要悔约就法庭上见。
张先生委托的中介陈叫苦不迭。
“事实上，总价20多万的房子，首付多一成相差不了多少的。主要是新政出台，买家心理起了变化，不想买了，说又说不出口，就以此为理由爆单。而房东现在的心理是一定要抛出去，可以给买家时间去筹钱，但一定要卖。作为中介我们希望双方协商解决，卖也好不卖也好，只要双方达成一致，中介费我们让一点，或不收都可以。现在这样僵持着我们很头痛。这还是个小单，要是大单爆单的话，纠纷更多……”
第三套房全额付款付不出
中介还催我签正式合同
杭州的徐女士，2000年购入一套位于市区仁和路的住宅，40平方米，用贷了8万元。后来，徐女士单位搬到了天一，2007年初，她在萧山购买了一套120平方米的住房，用公积金贷了37万元。最近，她看上了一套户型、采光更好的二手房，也是萧山的，125平方米。“本来想置换一下，买好这套，再把那套卖掉”。
4月9日，徐女士和中介公司、房东三方签了房屋买卖居间协议，写明首付4成，剩下的贷款。本来说好24日签正式合同，但新政突如其来，银行暂停第三套房贷款。
徐女士想，贷不到款，一次性付款付不出来，现在的行情，卖自住的这一套房子也卖不好的，要不解除协议算了吧！中介公司却说，把正式合同签掉，我们去帮你争取争取，说不定能贷到款的。
“我哪敢签呀！”徐女士说，“签了如果还是贷不到款，我10万定金不就打水漂了吗？”
换房者最煎熬
老房子因为新政没卖掉
新房子已经签了购房合同
胡先生住在大关，儿子3岁了，想买个学区房，手里钱不够，只能置换。3月18日，胡先生签协议卖掉了大关60多平方米的房子，总价100万。之后开始到处找房看房，房价天天在变，他每天到处看房，生怕房价在这期间超出自己的承受范围。4月2日，他终于签下一套西湖边60多平方米的学区房，总价206万，外加3万元中介费。
胡先生和妻子可以用公积金贷款80万，于是准备首付126万。此时子的首付款40多万已经到手，再东凑西借，还差17万没着落，中介公司主动提出，借17万给胡先生，等贷款批下来再还。胡先生立马答应了，双方约定拿到房款后，胡先生向中介支付3000元利息。
“算一算，他们4月6号借钱给我，一两个月我的房款应该能够拿到。”
但房产新政随即出台，买家虽然支付了首付，但贷款还没批下来，自己买的房子也面临同样的情况。一方面卖房子的钱没到手，另一方面，买房子的80万贷款不知道能不能批下来。而任意一头落空，自己都将面临无法收拾的局面，胡先生前天焦急地给本报来电。
昨天回访胡先生，好在这两个问题都解决了。
“买我房子的买家，和我买的房子，贷款受理都在新政出来前，所以都顺利批下来了。今天一天，我就在办这两件事：一是卖房子去房产局验三证；二是买房子去银行签贷款合同。接下来的房子是涨是跌，也不去多想了，眼前的问题解决了，心里轻松了好多，前几天压力真是大啊……”
而另一位换房者运气就没这么好了。网友“凝儿凝”昨天在19楼网站“90方俱乐部”发帖——
“我家因为房子太小，所以决定把原来的老房子卖掉，换一套大点的二手房。4月5日，我们和一对台州的夫妻签约把老房子卖了，又在4月13日和余先生签下了一套二手房。但是现在政策一出，外地人不能买杭州房产，我们与台州夫妇的合同就算作废了，而且他们是因为政策修改，所以不用付违约金。但是我们还要赔近20万违约金给余先生，因为我们当初是打算拿卖老房子的钱，来买新房子的，所以并没有贷款。现在老房子没卖成，我们家连首付都付不出，也没法贷款，就算现在重新卖房也来不及了，因为再过几天就要付钱了……”
很多买家因为怕卖家反悔之前违约金定得很高现在不得不硬着头皮买下来
杭州裕兴房产一位姓朱的资深中介说，新政实行一周以来，银行贷款批不下来、不能提供在杭州1年以上纳税证明或社保证明的外地客户接二连三地爆单。而且买方和卖方很难协商。
“昨天有个交了10万定金的客户，跑过来说行情不好不想要了，想毁约。但他合同签的首付高，贷款又没问题，房东坚决要他履行合同。现在就看他舍不舍得这10万块钱了。
“这几天挂出来卖的房子多了很多。有些温州炒房客，以前我们求着他卖都捂着不卖的，现在都拿出来卖了。有个温州客户前段时间一次性买了7套房子，现在都拿出来挂了。目前我所在的门店，买婚房、学区房的刚需们还是继续在看房买房，买二、三套房的现在可能就不买了，观望了。经常在我们这里进进出出的那些熟面孔炒房客，现在是只抛不进了。”
裕兴房产市场部经理徐荷香说，新政出来，市场变化太快，爆单的数量还来不及统计，但改签(由于首付比例不符合政策而重新签合同)的比例占签合同数量的20%左右。“因为政策而直接放弃购买的人不算很多，很多资金充裕的买方还是选择增加首付改签合同。最近一周，看房子的买家少了很多，投资客见不到了。”
科威品牌运营总监王慧说，以前房产方面出个新政策，市场短期内变化不会很大。这次短短几天就把市场给搅翻了，买方和卖方的心态都颠倒过来了。
“以前是卖方市场，房东动不动就提价或不卖，所以买方为了防范，定金下得很多，把违约金定得很高。从以前的几万拉到了现在的十几万、几十万。买家以前是抢着买，现在是为了违约金不得不硬着头皮买……所以，从整体来看，爆单量还不算很多。杭州五城区今天解除合同的有30多套，前几天也差不多是这个数字。当然，解除居间协议的还有一些。”
相关链接
4月15日国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
最新消息
二套房认定将认房不认贷
昨天1518，新华社消息：
中国银监会银行监管一部主任杨家才日前表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。
据了解，此前执行的二套房认定标准通常是根据是否利用贷款购买住房，且贷款是否已经还清来界定，而酝酿中的二套房贷执行的原则却是“以房为限、以家庭为单位”(记者注：也就是说，无论有没有贷款，只要家庭有一套房，再贷款买房就视为购买二套房)。
以房为限的政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。
业内人士表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，中小业主的房地产投机将受到严重打击，“全民炒房”的现象很可能成为历史。（都市快报记者魏奋）
来源：杭州网