命题点 1：物权优先效力

1.优先效力

(1)物权>债权(例外：“买卖不破租赁”：“预告登记”发生“债权物权化”)

(2)物权>物权

①、不动产抵押权的优先性：先登优于后登，登记优于未登记

②、动产(自愿登记)抵押权的 优先性：先 登优于后登 ;登记优于 未登记;都 未登记的， 处于同一顺序。

③、抵押权与所有权混同时，抵押权的优先性不丧失

④、不同担保物权间的优先性：留置权最优 动产中抵押先于质押设立的，留置权>登记抵押权>质押>未登记的抵押权

命题点 2：物权行为

1、原始取得：直接依据法律的规定，非依他人既存的权利和意志而取得物权

(1)劳动生产、孳息

(2)公法方式：征用、没收、罚款、罚金等

(3)先占、拾得、发现、添附、时效、善意取得

2.继受取得：依他人既存的权利和意志而取得物权

(1)基于合同(买卖、互易、赠与)：

(2)基于继承、受遗赠

3.物权行为：发生物权变动效果的法律行为。 我国《物权法》采债权形式主义模式，即债权意思表示外加登记或交付即可，不需另 有物权

合意，例外采意思主义。

a、动产：合同 +交付=所有权;即使是船舶、航空器、机动车等特殊动产，也是如此，是否 登 记，为能否对抗善意第三人的要件。(《物权法》第 24 条)

b、不动产：合同+登记=所有权(《物权法》第 9 条)

c、例外的意思主义：土地承包经营权(《物 权 法 》 第 127 条 )、地役 权(《物 权 法 》 第 158 条)、 动产抵押权(包括动产浮动抵押)自合同生效时设立。

命题点 3：不动产物权登记制度

一、不动产物权登记

①按件收费，不得按照面积、体积或价款的比例收费(《物权法》第 22 条)

②权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明确有错误(《物权法》第 17 条)

③登记错误的补正及法律责任 a、更正登记(《物权法》第 19 条) b、 异 议 登 记 ：(《物权法》第 19 条)

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在 异议登记 之日起 15 日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人

请求损害赔偿。这说明，异议登记的效力是在 15 日内可以对抗第三人，第三人于此期间内不得主张 善意取得。

c、登记错误的损害赔偿(《物权法》第 21 条)

④预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效 。(《物权法》第 20 条)

⑤物权登记的效力体系

a、登记生效主义：主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权与除了有价证券 以外的权利质权的设立

b、登记对抗主义：地役权的设立、变动(第 158 条、第 169 条)、土地承包经营权的流转变更 与机动车等特殊动产的物权变动(第 24 条)，以及动产抵押权的变动(第 188-189 条 );

c、无需登记：土地承包经营权、宅基地使用权未强行要求必须登记。

二、动产的交付：现实交付与观念交付

①简易交付：法律行为生效时(《物权法》第 25 条)

②指示交付：转让请求第三人返还原物的权利代替交付(《物权法》第 26 条)

③占有改定：后一个约定生效时即为交付(《物权法》第 27 条)

三、不以登记或交付为标准的物权变动

①因公法行为导致的物权变动，法律文书或征收决定生效时发生效力(《物权法》第 28 条)

②因继承或受遗赠行为导致的物权变动，继承或受遗赠开始时发生效力(《物权法》第 29 条)

③因合法建房、拆除房屋等事实行为导致的物权变动，事实行为成就时发生效力(《物 权 法 》第30 条)

④上述特殊物权变动，当所有人处分该物权时，必须先登记，否则，不发生物权效力(《物 权 法 》第 31 条 )(宣 示 登 记 )

命题点 4 ：所有物

1、国家专有(全民)所有权

(1)矿藏、水流、海域(《物权法》第 46 条)

(2)城市市区的土地(《物权法》第 47 条)

(3)无线电频谱资源(《物权法》第 50 条)

(4)国防资产(《物权法》第 52 条第 1 款) 此外：以下这些财产既可以归国家，也可以归集体或个人所有。

(5)森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的 除外。(物权法 48 条)

(6)法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。「物权法 49」

(7)法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。「物权法 51」

(8) 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的， 属于国家所有。「物权法 52」

2、 建筑物区分所有权：

(1)专有权行使不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益

(2)属于业主共有的部分为：对共有部分不得放弃权利不履行义务

①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外;

②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外;

③建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房;

④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

⑤建筑物及其附属设施的维修基金。

(3)注意小区内事先规划的车位、车库不属共有部分

(4)成员权的管理规则

①改建、重建建筑物及其附属设施的，筹建、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面

积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。

②其他重要事项(见《物权法》第 76 条第(1)-(4)项)，应当经专有部分占建筑物总面积过 半数据的业主且总人数过半数的业主同意。

(5)业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房;若改的，除遵守法律、法规、 管 理规约外，应经有利害关系的业主同意。(《物权法》第 77 条)