一、什么是销售不动产？税法是如何规定的？

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。销售不动产纳税人应向购买人开具销售不动产发票，不动产购买人应取得销售不动产发票，发票是证明双方交易发生的合法凭据。具体征收范围包括：1、销售建筑物或构筑物，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。2、销售其他土地附着物。3、将不动产无偿赠与他人、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币资产等行为，应视同销售。4、连同不动产一起转让的土地使用权比照销售不动产征税。5、转让土地使用权的行为按转让无形资产税目征税，有偿转让建筑物或构筑物的使用权行为按服务业中的房屋租赁业征税。

二、销售不动产的营业额是如何规定的？

1、销售不动产纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用（包括货币、货物或其他经济利益）。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。http://5law.cn/info/a/sifa/jingjijiufen/2012/0724/436849.html。2、无偿赠送不动产的营业额或视同销售的营业额按照以下规定确定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而又无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（1）、按纳税人近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定（3）、按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。国家规定开发产品的成本利润率不得低于15%。

三、税法对销售不动产纳税地点和纳税义务发生时间是如何规定的？

纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 纳税义务发生时间规定为： 1、纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。2、纳税人采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、单位将不动产无偿赠与他人或视同销售，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天或于实际取得利益权利时确认。

四、税法对合作建房是如何规定的？

合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。

合作建房通常有两种形式：第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。

1、是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业已转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

2、是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业――租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。

第二种形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。

1、若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按"销售不动产"税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。

2、房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。

3、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。

五、房地产销售应缴哪些税费？

1、应缴5%的销售不动产营业税，按销售额或税务机关核定的营业额计算缴纳，如果属自建建筑物销售还应补缴一道3%的建筑营业税。2、城市维护建设税，按营业税税额的5%计算缴纳。3、教育费附加，按营业税税额的3%计算缴纳。4、印花税，按销售合同的万分之五缴纳。5、土地增值税，以房地产转让的增值额作为征税对象计算征收，适用30%——60%的超率累进税率。6、企业所得税或个人所得税。对财务核算健全或能够提供真实收入和支出的单位和个人，应按实现的所得额申报缴纳企业所得税或个人所得税。对财务不健全或不能够提供真实收入和支出的单位个人，由主管税务机关按照国税发【2006】31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的有关规定执行。

六、未按规定申报缴纳税款应承担哪些法律责任？

《中华人民共和国税收征收征管法》第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在账簿上多列支出或者不列收入，或者经税务机关通知申报而据不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十四条规定，纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由水税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下的罚金。对多次犯有前款行为，未经处理的，按照累计数额计算。第二百零二条规定，以暴力、威胁方法据不缴纳税款的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金。