全国律协：
近年来，因土地征收和房屋拆迁引起的社会矛盾加剧，而国务院制定有关国有土地上房屋征收与补偿管理的行政法规的工作已费时三年尚无法出台。即使这一法规能出台也因其立法层次所限，无法解决征收为此，我请求全国律协向全国人大书面建议将《不动产征收征用管理法》尽快列入立法计划，解决这一领域的法律急需。
我根据这一领域的实际情况和多年来从事土地征收和房屋拆迁的经验及研究成果，拟就了不动产征收征用管理法（立法建议稿），请全国律协转呈国家立法机关参考。
此致
敬礼
王才亮
2010-9-29
附：
不动产征收征用管理法
（立法建议稿）
第一章 总 则
第一条 为了规范不动产征收、征用活动，维护社会公共利益和被征收、征用人的合法权益，依据《中华人民共和国宪法》及相关法律的规定，制定本法。
第二条 国家为了公共利益的需要，在且无其他方法替代的情况下，依照本法规定的权限和程序，对单位、个人所有或使用的土地、房屋及其他不动产实施征收、征用并给予足额补偿和合理安置的，适用本法。
本法所指的征收是指是为了公共利益的需要，在且无其他方法替代的情况下，依照本法规定的权限和程序，将单位、个人所有或使用的不动产征归国有；
本法所指的征用是指是国家为了公共利益的需要，在且无其他方法替代的情况下，依照本法规定的权限和程序，而强制性地使用单位、个人的所有或使用的不动产。
第三条 对单位、个人的不动产实施征收、征用必须是为了公共利益的需要且无其他方法替代的情况下方可实施。
本法所指的公共利益是指为社会不特定的多数人所能享有的利益。凡为特定的人群所能享有的利益或是能获得商业利益的均不得视为公共利益。
本法所指的无其他方法替代是指只有对单位、个人的不动产实施征收、征用才能满足公共利益的需要的情况。在可以其它方法也能满足公共利益的需要的情况下不能实施征收、征用。
第四条 不动产征收、征用必须符合《中华人民共和国物权法》和本法的规定，应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，充分尊重被征收、征用人的知情权和合理诉求，对被征收、征用人给予足额补偿和合理安置，切实维护被征收、征用人的合法权益。
其中，征收、征用集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活水平不因此下降，维护被征地农民的合法权益。
征收、征用单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予足额补偿，维护被征收、征用人的合法权益；征收、征用个人住宅的，还应当保障被征收、征用人的居住条件。
征收、征用企业的房屋、设备及其他不动产，其补偿安置的最低标准是足以使被征收、征用企业恢复到征收、征用前的生产经营水平。
第五条 不动产征收、征用应当有利于促进循环经济发展，提高资源利用效率，保护和改善环境，实现社会的可持续发展。
第六条 不动产征收、征用应当符合被征收所在地的城乡规划，有利于城乡建设和居住、生态环境改善。
第七条 不动产征收、征用应当有利于当地的文化建设和文物古迹的保护。
第八条 本法所称征收、征用决定人，是指依法作出征收决定的人民政府及其他国家机关。
本法所称征收、征用实施人是指依法取得不动产征收、征用许可或者受征收、征用决定人指派具体负责征收、征用的地方政府和其他单位。
本法所称被征收人或被征用人，学会物权的民法保护。是指被征收、征用土地、房屋及其他不动产的所有人和使用人。
第九条 国务院设立不动产征收征用行政主管部门，对全国不动产征收征用工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理不动产征收征用工作的部门（以下简称不动产征收征用管理部门）对本行政区域内的不动产征收征用工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证不动产征收征用管理工作的顺利进行。
第十条 各级人民法院要发挥审判监督职能，加强对不动产征收征用纠纷案件的审判工作研究，及时受理不动产征收、征用纠纷案件，严格依法审理，公正判决。
第二章不动产征收、征用权限
第十一条征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照《土地管理法》第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第十二条 征收下列建筑物、构筑物的，由国务院决定：
（一）建筑面积在100万平方米以上;
（二）征收范围跨越省区的;
（三）全国重点文物保护单位
（四）引起直辖市、省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划改变的;
（五）历史文化名城核心保护范围
第十三条征收下列建筑物、构筑物的，由省、自治区、直辖市人民政府决定:
（一）建筑面积在100万平方米以下，10万平方米以上;
（二）征收范围跨越市、县管辖区域的;
（三）省级文物保护单位;
（四）引起市县以及省级政府确定的城市的总体规划改变的;
（五）历史文化街区、名镇、名村核心保护范围;
征收本法第十一条和本条上述范围之外国有土地上的建筑物、构筑物的，由市、县人民政府决定:
第十四条 下列不动产征用由国务院或者国务院授权的指挥机构决定:
（一）建筑面积在100万平方米以上或者土地面积35公顷以上;
（二）征用范围跨越省区的;
（三）全国重点文物保护单位
第十五条 征用下列不动产的，由省、自治区、直辖市人民政府决定:
（一）建筑面积在100万平方米以下，诚实信用。10万平方米以上或者土地面积35公顷以下3亩以上;
（二）征用范围跨越市、县管辖区域的;
（三）省级文物保护单位;
征用本法第十三条和本条上述范围之外的不动产的，由市、县人民政府决定。
第三章 不动产征收、征用程序
第十六条 建设项目立项主管机关收到需要对单位、个人的不动产进行征收才能进行建设的项目立项申请的五个工作日内，要通知同级不动产征收征用管理机关。
不动产征收征用管理机关在收到通知后的五个工作日内应委托有关单位组织法律专家进行社会稳定风险评估。
立项主管机关在收到该项目社会稳定风险评估意见书的五个工作日内，组织专家对项目立项进行论证。除涉及国家秘密外，要依照《行政许可法》第四十六条的规定组织听证会。社会稳定风险评估意见书和专家论证意见要予以公示并广泛征求社会各界的意见。
听证会形成的听证意见书和社会稳定风险评估意见书都认为该项目确属公共利益且无重大的社会稳定风险，方可许可立项。
立项许可作出后的五个工作日内要向社会公示，告知利害关系人对立项许可有异议的，享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
对立项申请不予许可的，应当在决定作出的五个工作日内通知申请人并说明理由，告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十七条不动产征收申请人取得立项许可后可向城乡规划主管机关申请建设用地规划许可。城乡规划主管机关收到申请的五个工作日内进行程序性审查决定是否受理申请。
决定受理申请的应当送达申请人《受理申请通知书》，并抄送同级不动产征收征用管理机关;不动产征收征用管理机关收到通知后的五日内应在该项目拟用地范围内发布《不动产征收范围公告》。
决定不受理申请的，应当送达申请人《不受理申请通知书》并说明理由，告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
城乡规划主管机关应在程序性审查完毕的五个工作日内，决定召开听证会的时间、地点和有关事项将有关情况公示，以保障利害关系人对此有充分发表意见的权利。公告时间不得少于十个工作日。
对需要调整城乡总体规划的应当根据《城乡规划法》的规定程序办理规划调整。在规划调整得到批准前，不得作出建设用地规划许可。
城乡规划主管机关拟作出准予规划许可的决定的，公示期满，应当按照公示告知的时间、地点召开听证会。听证会形成的听证意见书和该项目拟用地范围内多数公民表示支持的，城乡规划主管机关应在五个工作日内作出准予规划许可的决定，发给建设用地规划许可证。
规划许可作出后的五个工作日内要发布《规划许可公告》，告知利害关系人对规划许可有异议的，享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
城乡规划主管机关拟作出不准予规划许可的决定的，应当在决定作出的五个工作日内通知申请人并抄收不动产征收征用管理机关，说明理由，所有权保留。告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十八条 不动产征收范围公告后，在征收范围内不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建、装饰建筑物、构筑物；
（二）签订超过一年期的租赁合同；
（三）种植一年以上生长期的植物；
（四）改变房屋和土地用途；
（五）其他可能导致征收成本增加的活动。
不动产征收征用管理机关应当负责将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
不动产征收征用管理机关收到通知后的五日内应在拟征收范围内发布《撤销征收范围公告》，说明理由，告知利害关系人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十九条不动产征收申请人取得规划许可后可向有权批准的人民政府的不动产征收征用管理机关申请不动产征收许可。不动产征收征用管理机关收到申请的五个工作日内进行程序性审查。
程序性审查认为不符合条件的应说明理由，由申请人在30日内补充有关材料。符合条件的，应即予受理，发给受理通知书，并在15个工作日内组织立项、财政、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门，就不动产征收目的、征收范围、实施时间等事项进行论证。
论证会应当邀请不少于3名熟悉不动产征收法律和实务的专家参加。
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