房屋租赁案中改善或增设物处理及补偿的法律适用

作者曹晓红南京市中级人民法院
《中华人民共和国合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该法条对改善或增设物规定了两种情形：一种是经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的善意添附；另一种是未经出租人同意或超出合同约定用途合理范围，擅自所为的恶意添附。对恶意添附，应适用侵权赔偿原则，实践中没有明显分歧（本文对此不作探讨）。对善意添附，在合同终止后是否应予补偿问题，合同法第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”对上述法条的理解和适用，归纳起来主要有两种观点：一种是不予赔偿说。该观点认为，该条款的目的是为了便于承租人行使租赁物使用权，方便承租人生活和经营，合同期满后承租人是否有返还费用请求权，合同法未作规定，实则是应全部归出租人所有；另一种是适当补偿说。这种观点认为，物权的变动不影响债权的行使，合同期满后承租人可在现有添附物增加价值范围内向出租人请求偿还费用。上述两种截然不同的观点，致使在审判实践中对租赁合同终止、合同无效等情况下，对添附物的处理及补偿处于无序混乱的状态。而有关法律对此又规定得比较原则。故而有必要从添附理论的目的、立法的本意及审判实务上加以探析，以求共识。
一、添附理论的目的
添附，是附合、混合和加工的总称。其中附合、混合为物与物相结合，加工为劳力与他人之物的结合。附合可分为动产附合和不动产附合两种，不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，合同。成为不动产的重要组成部分。动产与不动产附合需要具备以下的条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。房屋租赁纠纷中，承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。动产与不动产的附合，产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。因而在现代法制之下，法律通常规定由一人取得添附物的所有权，而不必恢复原状，合同。使添附物能成为社会经济财富而继续存在，当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。①
二、国内外立法及不当得利请求权
对于动产与不动产附合处理的有关法律法规，主要散见于民法通则及其贯彻意见、合同法和建设部的《城市房屋租赁管理办法》之中。上述规定，在房屋租赁添附物纠纷适用法律时具体存在以下问题：1、未明确体现动产与不动产附合后所有权归属的民法原理。2、未明确对善意附合行为，承租人有权获得折价补偿，即有权请求出租人返还可利用费用。3、未明确规定对改善或增设物折价补偿应当考虑的因素。②故而审判实践中出现相同情况，有的判予补偿，有的判不予补偿，或者补偿价额悬殊较大，也就不足为奇了。从近几年我国立法动态看，《合同法》建议草案第227条原先内容为：“承租人经出租人同意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物的，租赁合同终止后，承租人可请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。”正式实施的《合同法》第223、235条都未出现上述类似内容。而我国的《物权法》草案建议稿第173条：“依第168条、172条，丧失权利而受有损害者，（一）有权依照法律的规定，请求偿还其价额或赔偿其损失，但其若系恶意，另一方有权依诚实信用原则，主张恶意抗辩；（二）不得请求恢复原状。”由此看来，立法的本意并无否定对善意改善或增设物价值的补偿，而主要可能是从立法技术上考虑较多的原因，即补偿内容不由合同法规定，而由物权法规定。再看其他国家及地区关于添附的立法例：日本民法典第248条[添附的效果]规定：“因适用前6条而受损失的人，得依703条及704条的规定请求赔偿金”。德国民法典第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状”。台湾民法典第816条[添附之效果－补偿请求]规定：“因前5条之规定，丧失权利而受损害后，得依不当得利之规定请求偿金。”③所谓不当得利是指无法律或合同上的根据，使他人财产受到损失而获得利益。从上述内容来看，为了平衡当事人之间的损益关系，财产所有人获得善意添附物的所有权符合不当得利的构成。从添附理论来看，添附物为一人所有，通常是纯粹出于立法政策和法律技术的考虑，而非实质赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，受损害的当事人更无无端丧失权利、遭受损害的理由。为了平衡这种物权的变动，动产所有人有权采取债的救济方法，即依不当得利请求取得其动产所有权的人给予其补偿。④这与添附理论设立的目的是相吻合的。故而，在房屋租赁纠纷案件中，动产所有人就其善意添附物权利的丧失并受到损害的，有权依不当得利的规定，请求取得人支付赔偿金。那种不予补偿的观点显然与民法添附理论及有关法律的规定不相符合。
三、改善或增设物价值的认定
在房屋租赁纠纷中，对改善或增设物价值的判断是时常困扰法官的难点问题。对其价值的认定，常用的方法有：1、费用支出法。即改善或增设时，承租人实际支付的费用；2、支出费用年度分摊法。即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；3、现存价值审计鉴定法。即对纠纷发生时现存添附物进行工程造价审计鉴定。第一种方法，承租人虽支出了费用，对租赁物改善或增设他物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益不为出租人所享有，只有在合同终止后，尚存价值才为出租人享有、取得，故而以起始支出的费用确定合同终止时添附物的价值，对出租人有失公允。第二种方法因在租赁期满时，添附物本身的自然属性决定绝大多数情况下其价值并不荡然无存。上述两种方法因其不合理，已逐渐被舍弃。第三种方法在审判实践中因相对公平合理且便于操作而被广泛使用。但笔者以为此方法最大的弊端在于，它过于偏重考虑了因物权变动造成的动产所有人固定利益的失衡，而忽略了因债权债务关系所引起的动产价值的变化因素，某种意义上加重了出租人的负担，甚至会造成助长承租人恶意毁约、转嫁经营风险、违反诚实信用原则的恶果。因此，在租赁合同终止时，要区分现存鉴定价值与现存可利用价值的不同。现存鉴定价值是通过审计对现存改善或增设物根据市场价格及折旧因素得出的实物固定价值。现存可利用价值是指在审计鉴定价值基础上考虑以下因素后得出的价值。第一、改善或增设的目的。对不动产租赁物进行改善或增设他物，是承租人为便于其行使租赁权，方便经营和生活，或者为了提高租赁物的使用价值，或服务于自己的特定目的。承租人为此行为时，是不会为出租人多加考虑的。第二、租赁物的类别。房屋因其地理位置、结构及面积等情况的不同，为极大地实现其使用价值和经济价值，一般分为住宅用房和商业经营性用房。住宅房租赁合同是指以居住、生活为目的的合同，是满足人们的居住需要，属于人类生存的基本物质条件。后者指从事生产经营活动、以经营为目的合同，具有营利性质，属于市场行为。第三、合同终止时，租赁物有无重新使用。双方发生纠纷时，一般情况下租赁物尚未重新投入使用，等待处理。设计人。但确有终止时房屋腾空重新投入使用的情况发生。第四、租赁物具体用途未来不确定性。双方租赁合同终止时，出租人对租赁物未来承租人、承租具体用途均无法确定，处在一种不定状态。相对而言，住宅用房，由于用途相对确定，添附物有一定的共性，不确定因素尚少。然而商业经营性用房，未来不确定性因素较多。物的价值因人而异，对原承租人有益的不一定对出租人有益，相当多的专营设施对出租人、未来的承租人是无用的。第五、承租人投资规模与租期是否基本相当。承租人在对租赁物添附时，其要对经营目的、期限、投资额作可行性研究，这是承租人的经营决策，有一定的商业风险，而出租人对此是无法控制的。第六、合同终止原因。合同终止有合同期届满、不可抗力、违约及合同无效等原因。从终止的原因，尤其是违约致合同解除的，可以判断当事人是否有恶意毁约或转嫁经营风险的可能。改善或增设物现存审计鉴定价值和可利用价值之间存有差额，这是房屋租赁经营随房屋用途、承租人和市场的变化而客观存在的事实。如不考虑以上诸因素，仅根据现存审计鉴定价值由出租人全部承顶显失公平。如考虑以上因素，这些因素在现存审计鉴定价值中应降低多少，如何量化，显然不是审计人员的职责范围，这实际是法官根据案件的具体情况行使自由裁量权问题。
四、改善或增设物几种情况的处理
笔者认为，当事人约定原则，是解决改善或增设物归属及补偿的最好救济方法。合同终止的情形与合同约定相符时，按约定处理。在无约定情况下，应由不动产所有人取得其所有权，而不必恢复原状。同时，为平衡这种物权的变动，动产所有人有权请求取得其动产所有权的人给予其补偿。在上述前提之下，以改善或增设物现存审计鉴定价值为基础，结合上述诸因素，对以下情况，分别适用公平原则、违约责任原则以及两者相结合的原则进行处理。（一）合同期满、不可抗力导致合同终止因合同期满、不可抗力导致合同终止的，出租人给予承租人的补偿应当体现公平原则。即由出租人予以承租人改善或增设物可利用价值经济补偿。现存审计鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平合理原则由双方分担。值得一提的是，如遇拆迁致合同终止的，在无约定情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。（二）合同期未满提前终止这种情况，又具体分以下情形：（1）出租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，因出租人违约致合同提前解除，承租人不能按原合同约定享有其添附物的利益，该利益是出租人违约而给承租人造成的实际损失。即使承租人原先同意合同期满放弃添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方违约，致使承租人投入的利益无法实现，再放弃其添附的利益，违背其当初的真实意思表示。故应根据违约责任原则，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以全额赔偿。（2）承租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，由于承租人的违约致使合同提前解除，其不能按合同约定的租期享有其添附物的利益，是其自己违约行为造成。故应在现存审计鉴定价值基础上，结合上述诸因素来确定出租人对添附的可利用价值，由出租人予以补偿。审计鉴定价值与可利用价值间差额，是承租人的损失，根据违约责任原则，同时为防止承租人恶意毁约、转嫁经营风险，应当全部由承租人承担。（三）合同无效根据《民法通则》无效处理原则，应当是：“无效的，应当返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。”房屋租赁合同虽然无效，但作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿。两者之间的差额为双方在履行无效合同中所造成的承租人的损失，该损失应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。
注：①《中国物权法研究》（上），532－533页，梁慧星主编，法律出版社。②《租赁合同》，192页，乔燕主编，人民法院出版社。③《中国物权法草案建议稿：条文、说明理由与参考立法例》，第412413页，课题负责人梁慧星，社会科学文献出版社。④《物权法》205－206页，梁慧星、陈华彬编著，法律出版社，1997年9月。(责任编辑：admin)