68、什么是地役权？

根据《物权法》第156条的规定，地役权是指地役权人按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。“他人的不动产”为“供役地”，“自己的不动产”为“需役地”。地役权的发生以需役地和供役地的同时存在为必要，其中，需要提供便利的土地为需役地，供他人土地便利而被利用的土地为供役地；相应地，为自己土地利用的便利而利用他人土地的一方称为地役权人，将自己的土地供他人利用的一方称为供役地权利人。例如（案例一），甲住在一幢公寓的九楼，窗外的景色美不胜收，但乙准备在离甲所住公寓不足五十米的空地上建一幢十层的写字楼，这恰好阻断了甲每天向窗外眺望的视线，因而甲与乙达成协议，在乙的土地上设定一个地役权，约定乙只建八层的写字楼，甲则每年支付给乙两千元作为补偿。此时，乙的土地即为供役地，甲的楼房则为需役地；相应地，甲为地役权人，乙则为供役地权利人。地役权与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权最主要的不同，在于它是以他人土地供自己土地“便利之用”。便利之用包括在供役地上通行、通过、取水、排水、通风、采光、眺望等。虽然达到便利之用的途径有多种，如土地租赁或者相邻关系制度，但土地租赁仅具债的性质，并不稳定；相邻关系的规定旨在界限所有权的范围，只是对相邻不动产利用所作的最小限度的调节，不利于积极的不动产利用，因而对于价值的增加影响并不显著。而地役权的创设有助于明晰物权关系，稳固土地利用，并弥补相邻关系的不足。因此，《物权法》在《民法通则》规定相邻关系、《合同法》规定租赁合同的基础上，以专章的形式详细规定了地役权制度。

69、地役权与相邻关系有何不同？

在为他人土地提供便利上，《物权法》第十四章确立的地役权制度与第七章确立的相邻关系制度都起着积极的作用，但二者毕竟有所不同。表现在：其一，地役权不受土地是否毗邻的限制，既可以发生在相邻的两块土地之间，也可发生在并不相邻的土地之间；而相邻关系的发生须以土地和地筑物地理位置毗邻事实为基础。其二，地役权属于一种独立的用益物权，而相邻关系则是土地和建筑物物权中的一项特定义务，不是独立的物权关系。相邻人的权益不具有独立性，只是相邻人的某一民事权利的具体表现。因此，我不知道物权的民法保护。可以说相邻义务是物权义务，但不能说相邻权是物权。其三，地役权中，需役地人可以要求供役地人提供较多的便利，当事人之间可协商利用一方的土地设定地役权。相邻义务是最低限度的法定义务，一般由法律直接规定，因此，相邻义务应以不对土地和建筑物物权造成实质性损害为限度，相邻关系具有强制性，如果说相邻关系属于“雪中送炭”，地役权则属于“锦上添花”；其四，地役权的设定一般是有偿、有固定期限的；而相邻关系中相邻人权益一般是无偿、无固定期限的。试举一例（案例二），A地为乙承包的鱼塘，B地为甲承包的稻田，a为乙进入A地的历史通道。近年来，乙大力发展养鱼事业，但乙每次经由a通道多有不便，而且a通道路面狭窄，不能通车，因而也妨碍了鱼的运输和加工。乙遂与甲达成协议，约定乙在甲承包的土地上修建一条足以通车的b通道，乙则每年给甲五百斤稻谷作为补偿。在这里，a通道是相邻关系要解决的问题，b通道则是地役权要解决的问题。在这个案例中，地役权与相邻关系的区别可谓一目了然。

70、地役权人如何取得地役权？

首先，当事人应当订立书面合同。地役权属于重要的土地用益物权，地役权的设立属于法定的要式行为，因而必须采取书面形式订立地役权合同。根据《物权法》第157条的规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。应强调的是，根据《物权法》第161条的规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。其次，地役权人自地役权合同生效时取得地役权，是否登记，不影响地役权的设立或者产生。根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。这一点，与土地承包经营权相似而与建设用地使用权不同。也就是说，登记不是地役权的生效要件，而是其对抗要件；地役权未经登记，地役权仍然成立，只是不能对抗善意第三人。仍以上述案例进行说明。在案例二中，甲乙之间订立地役权合同之后，并没有向登记机构申请地役权登记，乙也没有及时建设b通道。后来，甲觉得乙每年补偿五百斤稻谷有点得不偿失，遂背地里索性将B地全部转让给丙，并在县人民政府办理了土地承包经营权变更登记，而丙对于甲乙在B地上设立地役权一事并不知情。此时，丙有权拒绝乙利用B地建设b通道，乙则只能以违约为由，请求甲承担损害赔偿责任。另外，根据《物权法》第163条的规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

71、供役地权利人、地役权人分别应承担哪些义务？

《物权法》第159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”据此规定，供役地权利人负担以下义务：一是容忍和不作为的义务。供役地为供地役权人土地便利的不动产，供役地权利人在有地役权存在后，即负有容忍地役权人在自己的不动产上为一定行为和自己不为一定行为的义务。具体而言，对于积极地役权，供役地权利人负有容忍地役权人为一定行为的义务，如案例二中，甲负有容忍乙在自己的土地上建设b通道并通行的义务；对于消极地役权，供役地权利人负有不为一定行为的义务，如案例一中，乙负有不建筑八层以上妨碍甲眺望的建筑物的义务。应指出的是，供役地上的负担，范围是十分广泛的，法律对负担的内容并没有严格的限制，完全由当事人通过约定来设定各种形式的负担。对此种负担的内容，一般由双方当事人通过约定来设定。在负担内容设定以后，供役地权利人便负有容忍或者不作为的义务。另外，地役权合同如果约定地役权人可以利用供役地人已有设备的，供役地权利人还负有不得任意变更此项设备的义务。二是不妨害地役权人行使权利的义务。供役地权利人不得破坏地役权人建造的附属设施，不得妨碍地役权人从事必要的附属行为。

《物权法》第160条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。”据此规定，地役权人主要负担按照合同约定的利用目的和方法利用供役地义务。地役权存在的目的，在于以供役地供需役地的便利之用。但是，地役权人利用供役地，必须按照合同约定的利用目的和方法进行，不得随意超越或者变更合同约定的范围。例如，在案例二中，乙利用B地的目的在于通行，则乙不得利用b通道引水或者排水。一般来说，地役权人所获得的土地的便利，不是地役权人从事正常的生产、生活所必须具备的条件，而是为了更有效率地经营或者利用自己的土地所获得的便利，而这种便利对于供役地权利人来说，却是额外的负担。因此，地役权人利用供役地应当尽可能减少对供役地权利人物权的限制，并尽可能选择对供役地权利人损害最小的方式利用供役地。例如，在案例一中，甲为满足自己眺望的生活需要，可以限制乙建设楼房的高度，但不能禁止乙在空地上建设任何建筑物；在案例二中，乙建设b通道虽应考虑自己运输的便利，但应尽量选择用地较少的方式建设b通道。