为了掌握房屋修缮范围和标准，充分发挥维修资金效益，延长房屋使用年限，我们委托南京市房地产管理局编写了《房屋修缮范围和标准》，现批准自1985年1月1日起在房地产管理所试行。



　　1　引　言



　　1.1　本标准适用于房地产管理部门的经营管理单位管理的房屋。



　　1.2　本标准是以当前租金处于较低的一般水平为根据制定的。



　　1.3　凡具备下列条件之一，允许采取适当提高修缮标准：



　　1.3.1　当房屋租金处于成本租金水平以上时;



　　1.3.2　当经过修缮后，能合理调增租金时;



　　1.3.3　当用户自愿投资时。



　　1.4　凡具备下列条件之一，允许适当降低修缮标准或采取其它措施：



　　1.4.1　当房屋租金过低时;



　　1.4.2　当房屋座落偏远、分散、不便管理时。



　　1.5　在本标准规定的适用范围里：



　　1.5.1　房屋的修缮必须贯彻充分利用、经济合理、牢固实用的原则，以不断提高房屋完好率，逐步改善住用条件：



　　1.5.2　在资金和其它条件允许时，应尽可能按照城市总体规划的要求，有计划地实现破危房屋的更新改造。



　　2　修缮工程分类



　　2.1　按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。



　　2.2　翻修工程。



　　2.2.1　凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。



　　2.2.2　翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。



　　2.2.3　翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。



　　2.2.4　翻修工程主要适用于：



　　2.2.4.1　主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。



　　2.2.4.2　因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。



　　2.2.4.3　地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。



　　2.2.4.4　无修缮价值的房屋。



　　2.2.4.5　基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。



　　2.3　大修工程。



　　2.3.1　凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。



　　2.3.2　大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。



　　2.3.3　大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。



　　2.3.4　大修工程主要适用于严重损坏房屋。



　　2.4　中修工程



　　2.4.1　凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。



　　2.4.2　中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。



　　2.4.3　中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。



　　2.4.4　中修工程主要适用于一般损坏房屋。



　　2.5　小修工程



　　2.5.1　凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。



　　2.5.2　小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的1%以下。



　　2.6　综合维修工程



　　2.6.1　凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。



　　2.6.2　综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。



　　2.6.3　综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。



　　2.6.4　综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。



　　注：以上提及的“完好房屋”、“基本完好房屋”、“一般损坏房屋”、“严重损坏房”等，其概念区分，详见《房屋完损等级评定标准》。



　　3　修缮范围



　　3.1　房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是：



　　3.1.1　用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修;



　　3.1.2　用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理;



　　3.1.3　因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。



　　3.2　市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。



　　3.3　房屋修缮应注意做到：



　　3.3.1　与抗震设防相结合。在抗震设防地区，凡房屋进行翻修、大修时，应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工，中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。



　　3.3.2　与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区，各类修缮工程均应贯彻“以防为主，修治结合”的原则，做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。



　　3.3.3　与预防火相结合。在大、中修时，对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其关键部位的防火性能，在住户密集的院落，要尽可能留出适当通道或间距。



　　3.3.4　与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋，要采取根治措施;对经常发生山洪的地区，要采取防患措施;在易受暴、台风袭击的地区，要提高房屋的抗风能力。



　　3.3.5　与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋，要有避雷装置、并定期检查修理。



　　3.4　在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件。



　　3.4.1　室内无窗或通风采光面积不足的，如条件允许，可新开或扩大原窗;住人假楼檐高太低的，可适当提高;住人阁楼，如条件允许，可新做气楼或新开窗子。



　　3.4.2　无厨房的旧式住宅，如条件允许，大修时可重新合理安排其布局，分设厨房;其他用途的房屋改作住房时，可按居住用房的标准加以改造。



　　3.4.3　三代同堂或大子女与父母同室居住的，可增设隔断;在隔断后，如影响采光通风的，可在适当部位增开窗子或天窗。



　　3.4.4　对于无水、电的房屋，应有计划地逐步新装;对原水、电表容量不足的，可分户或增容;在条件允许时，可逐步做到供水到户。



　　3.4.5　底层窗子或户室门的玻璃窗，可增设铁栅;原庭院无下水道的，如条件允许，可予增设。



　　4　修缮标准



　　4.1　按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类。