建筑物区分所有权

案情：张先生在一个小区里买了一套房，房子在一层。他住进后不久，在交物业费时发现其中有电梯费一项，便找物业公司交涉，认为自己住在一楼，从不用楼梯，就不该交物业费。物业公司的人说：“你在楼里住，说不定什么时候就用电梯，怎么能不交电梯费？”张先生一听急了：“那好，我向你们保证以后绝不用电梯，你们也别收我电梯费。其实不光张先生，很多住在较低楼层的业主可能也都会有这样的困扰。那么物权法对此是怎么规定的呢？

这涉及到建筑物区分所有权问题。物权法规定，业主除了对自己的房子享有专有的所有权，对共有部分也享有共有鹤共同管理的权利。这就明确：专有和共有、共管的权利共同构成了业主的”建筑物区分所有权“。但仅此显然不够，不同业主的建筑物区分所有权往往重叠在一起，因此规范其行使就尤显重要，物权法对此有更具体的条款。

对于费用问题，物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，由约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积而定。按照这个规定，张先生住一楼该不该交电梯费问题就很明显了。如果购房合同里或者全体业主有明确约定，那么就按照约定处理，否则，根据法律，电梯属于建筑物的附属设施，产权属于全体业主，无论你是否实际使用，都应该分摊费用。而且物权法特意规定，对共有部分的义务，不能以放弃权利而不履行。

一、小区这些部分归谁所有？

小区里的道路：建筑区划内的道路，属于全体业主共有，但属于城镇公共道路的除外。一般来说，封闭小区里的道路应属于业主共有。但是小区比较大，小区的道路也承担着公共交通功能，比如有公共汽车通行，这就归市政所有，不属于业主共有了。

小区里的绿地：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。所以小区里绿地不能一概而论，得看具体情况。对于属于业主共有的绿地，如果出现开发商另作他用，绿地”缩水“，业主可以依法维权。应说明的是，这里指的是作为土地附着物的绿地，而不是指绿地的土地所有权。

物业服务用房：物业服务用房虽然由物业管理公司在管理、使用，但所有权并不属于它。根据物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施，包括管线、电梯、路灯、公益性文体设施等，以及物业管理条例规定，未经业主大会同意，物业管理公司不得改变物业管理用房的用途。

小区车位车库：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。

二、建筑物区分所有权？

何谓建筑物区分所有权？概而言之，它是共同居住在多层建筑物中的人们对专有和共有部分享有以种复合性权利。

如果你是一名业主，那么根据物权法，你的建筑物区分所有权包括以下三个部分：

专有权：是你自家房门以内的那部分空间所享有的所有权。专有部分必须是能够与外界隔离而不能独立使用的部分。必须注意的是，并非你屋里的所有部分都是你专有，比如楼房的承重支柱，为楼层共用。

共有权：是你和其他业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分共同享有的权利。有全体共有部分，如房顶、外墙、有部分权利人共有部分，如单元的出口、走廊。

共同管理权：是你和其他业主对建筑物共有部分和公用设施所享有的共同管理的权利。对共有部分，业主应共同合理使用并承担相应的恶义务。

专有权、共有权和共同管理权三者不可分离，但其中专有部分所有权占主导地位，是另两项权利的前提和基础。这就意味着，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有鹤共同管理的权利也一并转让。