某粮食局招待所改制时，以内部职工进行竞价方式，把招待所房屋及经营资产（不含划拨的土地使用权）以50万出售给出价最高的王某。后王其去办理手续，由于涉及土地系划拨，房管局和土地局在一些问题上相互推诿，未形成统一意见，致使拆迁公告发布时，房产证、土地证仍登记在招待所名下。起初拆迁人主动与王某商量拆迁补偿安置事宜，因双方差距太大，拆迁人开始威胁王某，如果谈不笼，拆迁人将直接与房屋登记产权人招待所签订拆迁补偿安置合同，拆迁管理部门也暗示，裁决时，被拆迁人就是招待所而不是王某，招待所早已注销，权利义务归粮食局，意味着被拆迁人将是粮食局。王某的谈判压力顿时增加，后悔没有及时办理过户手续。的确，这种情形下拆迁法律关系比较复杂，涉及到我国物权法律制度和国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及权利维护程序运作等诸多问题，稍有不慎，便会出现被动。

一、我国关于不动产权利人认定依据的是登记原则

1986年实施的《土地管理法》第十二条规定：“ 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。 第十三条规定：“ 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。随后颁发的《房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《土地登记办法》等均强调国家实行土地、房屋登记发证制度，包括初始登记和变更登记等。备受国人瞩目的《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

从立法可见，我国采取的是不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。劳动合同实施条例。登记物权具有公信效力，即登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的效果。

二、不动产买卖合同效力与登记效力并不等同

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不动产买卖合同是出卖人将标的物转移给买受人，买受人支付价款的协议。通常做法，买受人依据所订立的协议付款后取得了房地产实际占有，传统观念上，很多人认为高枕无忧了，房屋都让我控制住，该房地产理所当然属于买方的，同时有买卖协议和付款凭证为证。其实，合同仅是债权凭证，在办理过户前，买方并不是法律上物权人，此时，如果原产权人再把同一房地产卖给别人，并与他人办理了过户手续，他人就取得了该房地产合法物权，成为真正权利人。前面所述的登记物权公信力就是法理依据。物权登记原则是物权取得法定方式，债权合同是物权变动的原因和基础，但债权合同的成立与履行，在登记未办理前，并不代表物权转移。

我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”合同效力与登记效力是两回事，合同受法律保护，不一定当然取得物权，他人善意取得物权的，合同买受人只能追究对方违约等其他法律责任了。

三、占有制度为权利人提供了一定保障

占有，是指对于物事实上的控制与支配。《物权法》　第二百四十一条规定：“ 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”设立占有制度的目的之一，是维护物的事实秩序，占有一旦存在，应受保护；目的之二是实现占有的公示功能，仅限于动产。