浅析衡宇交易条约效力及其推行
随着我国现行住民住房由福利分房政策变为钱币化、商品化的住房政策，黎民间交易私房的征象也将日益增多。因此，以执法手段范例、管理衡宇交易当事人的举动，确保衡宇交易的公平、公平、正当的举行，已成为民事执法研究的紧张课题之一。在此，笔者依现行有关执法和规则就衡宇交易条约效力及其推行谈谈相识。

一、衡宇交易条约效力认定的执法凭据

衡宇交易条约属民事交易条约的领域，其性子为民事执法举动，认定效力的目的在于管理是否受执法掩护的题目，其社会效益是维护交易的清静和信誉。现在，衡宇交易条约效力认定的凭据主要是国务院公布的《都市私房管理条例》和我国立法构造发表的《民法通则》。其一、衡宇交易条约的情势要件题目，亦即交易衡宇协议是口头或书面均可，照旧必须接纳书面情势。凭据《条例》第6条第（二）项划定， 购置衡宇管理过户登记时，“须提交衡宇全部权证、交易条约和契证”。显然，交易衡宇协议因此书面条约为其建立的要件。要求书面情势的要件要害是要认定衡宇交易条约是诺成性条约，而非实践性条约。只要交易衡宇条约当事人以书面情势订立条约即为条约建立并是有用的条件之一，不容许当事人一方随意翻悔。这一划定为当事人因房价过高或过低中分歧理、分歧法缘故原由毁约起到了有用的警备作用。其二、衡宇交易条约有用建立的实质执法依据题目，亦即一项正当、有用衡宇交易民事执法举动建立须同时具备的条件。凭据《民法通则》第50条之划定为：第一、举动人具有相应的民事举动本事；第二、意思体现真实；第三、不违反执法和社会大众优点。由此可见，一项具体的衡宇交易条约只要切合上述情势要件和实质要件就在特定当事人之间孕育发生了不行取消的特定权利和使命关连，任何一方不得随意翻悔，若不推行便会孕育发生执法的效果（或按违约制裁或按连续欺压推行处理）。

二、衡宇交易的现实推行题目

衡宇交易条约依法建立并有用并非就等于衡宇交易条约推行完毕。以是，条约的有用建立只是当事人推行的条件条件，只有认真全面推行了条约，当事人的权利才气实现。作为衡宇交易条约的标的物（衡宇），其推行的标志现在因此国务院1988年公布的《都市私房管理条例》和1950年政务院公布的《契税暂行条例》为准。也即是说衡宇全部权的转移应以是否管理产权过户手续和缴纳契税为须要条件。其一、关于管理产权过户手续题目。管理产权过户手续，现实上是行政管理举动而非民事举动。衡宇交易过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是紧张生存资料又是紧张生产资料不动产的管理，对当事人来讲则又是拥有衡宇全部权的唯一正当凭据。一样平常来说，既然有衡宇交易书面协议，就一定管理衡宇过户手续。但实践评释，由于种种缘故原由当事人虽告竣了衡宇交易书面协议却并未管理过户登记。为此最高人民法院曾发表过至少三个执法评释，以处理由此而孕育发生的纠纷。第一、1984年8月30 日《关于贯彻实验民事政策执法几多题目的意见》（第56条）。第二、1988 年4月2 日最高人民法院关于贯彻实验《中华人民共和黎民法通则》几多题目的意见（第85条）。第三、1990年2月17 日《关于公产衡宇的交易及交易协议签署后一方能否翻悔题目的复函》。笔者以为，前两个划定对当事人之间依法建立的衡宇交易协议是接纳有条件认可其效力的措施，对交易衡宇能否建立的限定性条件过多。第三个划定却又完全否认在当事人之间虽告竣衡宇交易协议，但只要在未管理产权转移登记手续之前均可翻悔。这些划定不光实践中不易掌握，而且更紧张的是不切合民法理论，违背了民事交易中的诚信和志愿原则，为当事人翻悔提供了正当凭据。以是，题目的实质是衡宇交易协议的有用建立与现实推行是两个阶段的题目，不能等量齐观，推行历程中出现的题目应按推行规则处理，而不能以此否认条约建立的执法效力。其二，关于契税题目，学会房地产。凭据《都市私房管理条例》和《契税暂行条例》的划定，不光管理房产过户手续须提交契证，而且衡宇交易、完纳契税，应于左券建立之后三个月内管理完毕。逾期交纳者，除照额补税外，每月加收税额的20％，不够一月者以一月计，但加收税额不得凌驾房价。这些划定也只能说明衡宇交易的现实推行题目，与条约建立与否也没有一定的讨论。

一、房地产估价基本权意

　　顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

　　（一）房地产估价专业人员

　　房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

　　1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

　　（2）有丰富的房地产估价实务经验。
　　（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
　　（4）有良好的职业道德修养。

　　2.注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。

　　（二）估价目的

　　估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

　　如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

　　（三）估价原则

　　估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。

　　（四）估价程序

　　一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。

　　（五）估价方法

　　科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

　　由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。

　　每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

　　二、房地产估价对象
房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

　　（一）居住房地产

　　居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。

　　1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。

　　（1）按档次划分：l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。
　　随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。

　　2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。

　　3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。

　　（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。

　　2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。

　　2.住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。

　　（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。
　　（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。
　 （3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。
　　（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。

　　3.住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。
　　我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。

4.住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。

　　在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。

　　为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。

　　5.居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。