一、经济房政策的实施，需要这样几种条件:

1、是房价应当低于正常的商品房价，比如北京，在相同地段的商品房价已经超过7000元/平方米，而经济适用房的价格，有关部门规定在3000元~4500元/平方米，远低于正常的商品房价，于是出现排队抢购的现象。一般说来，经济适用房的价格大约相当于同城的正常商品房价格的2/3或3/4左右。

2、是应当确定享有购买经济适用房权益的居民资格，这应当是具有城市常住户口的居民，年收入水平属于中低收入户，在北京，有权购买经济适用房的是家庭年收入在6万元以下的常住居民。按照国际标准，住房价格大致为家庭全年收入的5倍，如果该家庭采用按揭方式购买，那么，在15年内付清全部款项应当没有问题。按照合肥市的居民收入水平，年收入在2万元左右，大致属于中低收入户，那么，房价在10万元左右比较合理，按照经济适用房价在1200元/平方米，可以购买80平方米一套，目前城市家庭结构的主要类型是三口之家，对于工薪阶层来说，这样的住房面积，可以明显改善住房条件，满足居住基本要求。

3、是对经济适用房的建设规划应当做明确具体规定，尽量不占用市场地价很高且升值很快的黄金地段，在建筑设计方面力求精简实用，降低造价，听说房产中介 。一方面使城区国有土地稀缺资源的价值尽可能通过市场竞争充分实现，另一方面，也减少低收入户购房的经济负担。

4、是给予开发商应有的开发利润保障，同时管制其追求暴利的行为。开发商是根据市场价值规律，通过机会成本和预期收益的理性比较，来选择开发项目的。在政府限制经济适用房价格的情况下，开发商的预期利润目标未必能够实现，也就不愿意参与经济适用房项目开发建设，就会使经济适用房的供给受到影响。当地政府要动员开发商参加经济适用房开发建设，主要采取的政策大致是土地使用权价格低于市场竞争价格，有关税费征收标准低于商品房开发项目的标准，减免有关税费，银行房地产开发贷款适用优惠利率(政府财政专用资金贴息)或是在承揽经济适用房开发项目的同时，在商品房开发项目招投标上给予优先权或配给相应比例的商品房开发面积等等。同时，为了防止开发商追逐暴利，应当对经济适用房的开发成本、销售价格和利润水平进行审计监督，对一味抬高销售价格或通过偷工减料、不合理地降低成本坚决纠正，严肃处理。

5、是提供适当的抵押担保。低收入户经济收入来源不稳定，储蓄积累能力弱，往往选择较长期限分期付款方式，信用度差，银行为了规避风险，提供购房贷款的条件相对更为苛刻，使得低收入户借贷无门，很难形成实际的购买能力，对价格已经相对便宜的经济适用房的有效需求仍然不足。开发商从经济利益考虑，也希望购房者一次性付清全部款项，尽快收回投资，降低信贷风险，加快资金周转。因此，需要为低收入户提供切实的贷款保障，由地方政府财政、房地产等部门建立对低收入户购买经济适用房的信贷担保基金，由银行与保险公司建立经济适用房消费信贷保险机制。

二、经济适用房政策实施中出现的问题

1、建设方面存在的问题。(1)面积失控，部分经济适用住房偏豪华。根据《经济适用住房管理办法》，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而，近些年来有不少地方出现了打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象，致使经济适用住房严重超过建设标准。对普通百姓来说，经济适用住房既不"经济"又不"适用"。(2)质量不高，部分经济适用住房存在安全隐患。我国经济适用住房的房源主要来自两个方面:新建的经济适用住房和由积压商品房转化而来的经济适用住房。就新建的经济适用住房而言，由于一些开发商认为经济适用住房是面向中低收入者的，在建设过程中选用质次原料，甚至偷工减料。(3)位置偏远，配套设施不齐全，经济适用住房不适用。许多地区将经济适用住房小区选在远离市区的郊区，因为这里征地、拆迁安置等费用低，而减少房屋建造成本，降低售价，但由于购买经济适用住房的大多数为教师、公务员、企事业单位职工等工薪阶层，他们一般在城区工作，如果该地区公共基础设施一时难以完善配套，将给工作与生活带来诸多的负面影响，其结果要么增加购房者的使用成本;要么造成经济适用住房空置。

2、销售方面存在的问题。(1)销售对象失控，买房者中有相当一部分为高收入者。按经济适用住房相关文件规定，居民购买经济适用住房的条件之一是属于城镇中低收入家庭，但是实际情况并非如此。供应对象存在失控问题，出现开着豪华车买经济房的现象，使百姓怨声载道，出现"富者买其屋，贫者靠边站"的怪现象。(2)价格失控，部分经济适用住房单位价格偏高。虽然和商品住房价格相比，经济适用住房价格明显较低，但是与中低收入家庭购买力相比，我国现阶段经济适用住房的价格依然偏高。我国当前的经济适用住房单套面积有逐年增大趋势，这也是造成我国经济适用住房价格偏高的一个重要原因。(3)销售中付款形式单一。近些年来，个人贷款购房己成为消费的一大热点，随着商品房销售量的逐年上升，按揭买房也成为房地产销售中所普遍采用的方式。然而，银行提供的购房按揭贷款更青睐于商品房，由于经济适用住房的购房者大部分是中低收入家庭，收入不高，使得银行对经济适用住房的按揭规定了限额，"惜贷"现象比较普遍。

3、其他方面存在问题。(1)有悖于社会公平。从目前经济适用房政策运行模式来看，实际上谁直接购买了经济适用住房，谁就享受了政府进行社会再分配的好处，而那些没有能力购买或由于经济适用住房位置不合适而放弃购买的中低收入阶层，即使是他们更需要政府补助，但也无法获得。另外，对于那些现在符合经济适用房政策条件，且己购买到了经济适用住房的中低收入者，将来随着收入水平的提高而不再在保障范围之内，他们就应该退出经济适用住房或补交相关费用，以满足新的需要保障的家庭的需要，但目前经济适用房政策对这些问题并没有作出相关规定，这实质上造成新的分配不公平。(2)对二手房市场产生"挤出效应"。一个成熟的住房交易市场应该由一级和二级两个市场组成，并且保持合理比例，以便形成住房梯度消费。但由于我国经济适用房政策实行土地、税费等多项优惠和支持，经济适用住房的价格要明显低于同档次的普通商品房的市场价格，使得部分有能力购买或租用二手房的中等收入者选择购买经济适用住房，从而对二手房市场产生"挤出效应"。

三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析

1、政府职能缺失，准公共品供给过度市场化。我国住房供给过于市场化，具有社会保障性质的经济适用住房完成投资额远远满足不了中低收入阶层的需求。分析其原因，主要是政府投入不足。因为经济适用住房建设用地实行行政划拨制，免征土地出让金，而土地出让金是目前地方政府财政的一个重要来源，在地方政府利益的影响下往往导致经济适用住房的建设数量达不到计划要求。

2、经济适用房政策本身存在问题。

(1)经济适用住房性质定位不清。经济适用住房到底是保障住房还是商品住房，这无论在理论界还是在实践中都是一个颇有争议的话题，国家在政策上也没有做出明确的界定。这就导致各地在发展经济适用住房时理解也不一样，有的偏重于经济适用住房的商品性而忽视其社会保障性，片面强调房地产市场发展对当地经济增长的带动作用，通过市场手段来解决住房问题，有些干脆让房地产开发商负责建设和销售经济适用住房，结果政府补贴落入开发商和部分高收入者手中。(2)保障对象界定不清。按经济适用住房相关文件规定，居民购买经济适用住房的条件之一是属于中低收入家庭。但关于中低收入家庭的标准，中央从政策上没有明确界定，大多数地方也没有及时出台相关划分中低收入家庭标准的办法，即使有的城市出台了，但也缺乏可操作性和准确性。正是由于经济适用房政策保障对象的界定不清，导致部分经济适用住房出现销售上的失控。(3)相关配套措施滞后。经济适用住房的审批、建设、销售、使用和转让等每一个环节都涉及多个部门，需要各个部门通力协作与配合，为此需要国家和政府制定相关政策作为实施经济适用房政策的配套。但这些政策一直以来都处于缺乏和滞后状态。

四、经济适用房政策的完善

1、政府必须恪守维护中低收入阶层住房利益的社会保障性政策立场。要以人为本，不断实践不断探索经济适用房开发建设政策，保障中低收入者的人居权利。近年来我们逐步实现了住房分配的货币化、房屋供应的市场化。但是，从过去几年来经济适用房、经济适用房建设的投资规模和建设面积的现实来看，虽有增长，但政府宏观调控的成果不大。政府的目标应该是保障公民对房屋的使用权。

2、以市场为导向，以有效需求为基础，合理开发建设。经济适用住房具有福利成分,但不是福利房，而是微利商品房，具有一般商品的属性和其特殊性,实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律，以销售为基础，实行以销定产。首先，应根据中低收入职工的家庭收入水平、家庭结构和文化背景等进行市场分析和预测，动态地制定每年的开发计划。其次，按照中低收入职工对住宅的耐久性、安全性、适用性、便利性、卫生性、舒适性和经济性的要求，合理进行规划设计;第三，考虑中低收入职工家庭通过银行信贷的支持所能接受的支付能力，同时保证开发商的一定利润的情况下，确定经济适用住房的销售价格;第四，通过招、投标方式，由有竞争实力的大型房地产开发企业承担经济适用房的开发建设，利用其质量、信誉和品牌，进行规模经营，降低成本，赢得市场。

3、严格控制购买对象。按照国家规定，经济适用住房只面向中低收入的家庭,但实际上，一些高收入的家庭为了投资增值的目的，也通过各种渠道和关系购买经济适用住房，这不仅造成不公平，也扰乱了房地产秩序，影响了一般商品房的正常经营。因此，应根据职工工资、收入和家庭结构等因素，综合界定中低收入人群,并实行严格的经济适用住房认购申请和审核制度，同时向社会公布，让公众参与监督，从而做到市场细分，理顺房地产市场关系，实现"效率优先、兼顾公平"之目的。

4、拓宽供应渠道，增加经济适用住房的房源。(1)加大廉租住房制度的建设。形成"以普通商品房市场和二手房市场为主;以高档住宅市场和廉租住房市场为辅;以经济适用房为必要补充"的完善的市场体系。(2)大力发展合作建房。合作建房不以营利为目的，由社员共筹资金、自我服务、自己管理，具有鲜明的社会互助性、群众公益性和管理民主性等特点。因此在解决收入较低的企事业单位职工、城市新贫困人口、个体劳动者、大量的城市新增人口的住房问题中有着独特的优势。

5、从制度上健全法规，加强监督管理，保障公正。我国要尽快建立、完善与经济适用房政策相关的专门性法律、法规保障体系。依据这些法规，地方政府还应成立专门的机构来实施国家制定的各项保障措施，这些部门应是代表地方政府的决策协调机构。目前，由于我国的房地产管理部门在国务院、省两级是没有的，地市、县级有的单设、有的合并在建设等部门，体制不顺，因此建议设立住房管理局下设经济适用住房管理处、廉租住房管理处、住房公积金管理处、住房货币补贴审核处等处室，这样既便于各部门的协调，又大大节省了行政成本，同时政策的延续性也得到了较好的解决。