来源:清华领导力培训

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。

一、房地产开发项目风险管理

风险管理是项目管理的重要内容，是保证项目目标得以顺利实现的关键过程。房地产开发项目建设周期长，技术施工与组织管理复杂，涉及的参与方众多，故其风险管理难度也较大。目前，我国房地产开发项目风险管理的研究还处于起步阶段，主要集中在房地产开发各阶段的风险因素分析、风险防范对策探讨以及风险识别和风险评价等方面，而从集成化视角对房地产开发项目风险管理的研究较少。

所谓集成，可以理解为两个或两个以上的要素集合成为一个有机整体，这种集成不是要素之间的简单叠加，而是要素之间的有机组合，即按照某一集成规则进行的组合和构造，其目的在于提高系统的整体功能。本文从集成化角度探讨了房地产开发项目的风险管理模式。

全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行;组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围;流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控;方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。

1房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

3房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

二、房地产开发项目实施集成化风险管理的优势

集成化风险管理是项目集成化管理发展的需要，也是由房地产开发项目的自身特点决定的。学会房地产。集成化风险管理克服了传统风险管理中各参与方相互对立、信息传递不畅、风险管理过程相互独立、风险管理组织职能单一的缺陷，将房地产开发项目全寿命周期中各个阶段的风险和参与方、风险管理过程、信息资源以及风险管理组织等进行集成，实现了全方位、全过程的风险管理。

房地产开发项目实施集成化风险管理，能通过工作流程重组，提高风险管理的效率，降低房地产开发项目的风险管理成本;可在有限的资源投入下，通过资源整合，在资源共享和优势互补中，提高资源的使用效率;使信息--决策--行为三者高度集成化，从而能大大增强决策者的信息处理能力和部门间的合作效率，提高组织能力和管理决策的科学性。

三、房地产开发项目集成化风险管理模式的构建

房地产开发项目集成化风险管理模式，就是将整个项目系统范围内的风险管理活动集成化为一个有机整体，包括全寿命周期风险集成、风险管理过程集成、各参与方风险集成、信息集成和风险管理组织集成等五个方面。

1.全寿命周期风险集成

全寿命周期风险集成，是指将从投资机会研究和土地竞投、项目立项、全程策划、规划设计、工程施工、市场推广和营销、物业管理到最后的物业拆除、报废与土地再利用等房地产开发项目实施的整个周期中各阶段、各环节所存在的风险，通过充分的信息交流集成为一个整体，使风险信息在项目的各阶段间能准确、充分地传递，各阶段的参与方能进行有效的沟通与合作。

由于从立项开始风险就随之产生，所以可以建立风险数据登记表来集成房地产开发项目全寿命周期的全部风险。风险登记表将反映风险的信息，如风险描述、风险源、风险的概率值和后果值等。随着项目的推进，需要及时更新风险登记表，以防风险信息的遗漏，为以后其他方面的风险集成管理打下坚实基础。

2.风险管理过程集成

房地产开发项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，从而决定了房地产开发项目在项目立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险。

风险管理过程集成，一方面是在系统论的指导下，将传统风险管理的几个独立阶段通过信息技术集成为一个统一的、完整的管理过程;另一方面，是从房地产开发项目全寿命周期的角度出发，将影响项目全寿命周期目标的风险因素进行识别、量化、估计、评价和监控，从定性分析到定量分析的综合集成，将专家、数据、信息与计算机有机结合起来，将各学科的理论和人的知识结合起来，并将基于风险管理过程的技术和模型进行集成。要强调的是，从定性分析到定量分析的综合集成并不是通常意义上的定性与定量相结合，而在于强调一种系统的研究方式和认识方式。

3.各参与方风险集成

房地产开发项目全寿命周期各阶段的主要参与方，包括开发商、咨询机构、规划设计单位、施工单位、供应商、监理单位、营销单位、物业公司、银行和用户等，他们之间是由独立的合同构成的交易关系。在传统的风险管理方式下，各参与方都在独立进行风险管理以争取获得各自最大的利益，具体表现为风险管理目标相互独立、风险分担不合理、各自有一支风险管理队伍以及各方为了追求自身风险最小化和利益最大化出现风险相互转嫁等问题，这种状况直接导致了风险管理过程中出现投入资源浪费和管理效率低下的问题。房地产。

20世纪80年代，美国管理学界提出在工程项目领域实施"合作伙伴"的管理思想和理念。"合作伙伴"关系并不是改变原契约的内容和各方责任、义务的承担以及权力的分配，而是用一种崭新的共担风险、相互合作管理方式去弱化各参与方的壁垒关系和对抗思维，降低各参与方的管理成本，建立多元化的互信，共同去追求和达到一个既定的目标和结果，实现真诚合作，以"双赢"的思想代替工程项目管理中传统的风险转嫁、利益争斗的思想。

集成化风险管理的实施，将通过建立风险管理伙伴关系，改变房地产开发行业中咨询、设计、施工等各参与方之间对立的状态。各参与方在相互信任、相互尊重、资源共享的基础上建立风险共同分担机制，提高整个项目抵御风险的能力。同时，使房地产开发项目各参与方在项目低风险的前提下，确定共同的项目目标，建立以不同工作组为单元的风险组织机构，在相互信任的氛围中直接监督、管理项目工作，并及时沟通，将房地产开发项目各参与方的利益和风险管理的目标整合为业主的利益和风险管理的目标，共同解决项目中的问题。

4.信息集成

信息系统是项目管理者进行项目风险集成化管理的工具。复杂、不确定和变化快是当前房地产开发项目的基本特点，在房地产开发项目风险集成化管理方式中，管理者需要大量的实时信息反馈以进行科学、系统的动态决策，没有一个完善、快速的信息系统，这种决策是难以想象的。因此，房地产开发项目风险集成化管理的实施需要有效的集成信息平台系统作后盾，保证及时发现风险源，并进行量化、评价和控制，使项目处于低风险运行状态。集成化风险管理的基本思想之一就是将房地产开发项目整个寿命周期的各阶段整合为一个整体，而项目各阶段和参与方以及风险管理过程之间充分的信息交流是保障房地产开发项目风险集成的基本条件。

信息集成有以下两点要求:(1)房地产开发项目管理过程中信息的采集、存储、检索、加工、传递、利用等多个信息处理环节要实现数字化、系统化，能有效地进行管理、监督、控制、跟踪项目执行过程中的所有活动，为项目管理者提供各种有用的信息，帮助管理层进行科学的分析、决策和管理。(2)实现信息公开、程序透明、规范化运营，避免人为因素的影响，可以即时发现和解决出现的问题，防范风险。

5.风险管理组织集成

房地产开发项目集成化风险管理组织负责整个项目的全部风险管理，但该部门并不是项目主管部门，而是协调部门，负责对风险管理的责任进行分解、优化，确保各部门为了实现整个项目的目标步调协调一致。集成化风险管理组织机构一般应分为三个层次:一是管理决策层;二是技术、战术规划层;三是具体运行和收集层。根据以上层次设计，就可以配备合适的人员。风险管理机构工作人员可以分为三类:一是风险管理经理和授权代表等，他们是风险管理机构的决策者;二是风险管理技术人员，包括:具有现场经验的各类专业工程师、各专业领域的测量师和相关经济、金融等行业的商业评估师等;三是助理人员，他们是决策者和专业技术人员的助手，进行一些基础工作。

项目集成风险管理组织应按照统一决策、分层管理、集中与分散相结合、提高管理效率的原则，宏观上实现风险管理决策的集中统一，微观上实行分散化管理，是一个具有动态性、创新性和灵活性的风险管理团队。

三、房地产开发项目风险应对中注意的问题

1制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

2注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

3注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

综上所述，由于各个企业自身情况的不同，以及企业领导者管理思路与水平的差异，导致项目管理导入风险管理的结果页是千差万别，所以，我们必须积极地寻找到能够解决房地产开发项目管理中决策者所面临的各类风险问题的方法，以适应不断变化的企业项目管理情况。