张雷律师:"九四"方案购买公房登记在一人名下，同住人可主张产权

张雷律师按:一家人协商一致将按照"九四"方案购买的公有住房登记在一人名下，该协商具有法律效力吗?其他同住成年人事后可反悔，重新主张对系争房屋的产权份额吗?根据有关规定，按照1994年上海市人民政府《关于出售公有住房的暂行规定》购买公有住房产权的，原公房的同住成年人主张房屋产权时，可确认房屋产权共有。

【案情简介】

系争房屋为动迁分房，原承租人为沈先生，动迁时有沈先生及妻沈女士(1999年9月1日死亡)、沈1(儿子)、沈2(沈1女儿)、张女士(沈1妻子)等人的份额。1995年1月，沈1购买系争房屋产权，购房时，沈先生、沈女士、沈1及张女士为该房同住成年人，分别在《购买公有住房委托书》上签名或盖章，该委托书明确，经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确认为沈1，并委托沈1办理购买公有住房的一切手续。1995年6月30日，沈1取得了系争房屋所有权证，成为系争房屋产权人。

近年来，沈先生与沈1一家关系不睦并引发纠纷。2009年12月13日，沈1、沈2就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定转让价款为人民币770,000元。2009年12月29日，系争房屋产权登记在沈2名下。沈2未向沈1支付上述房款，沈1也未向沈2交付房屋，双方仍按原状居住在系争房屋内。沈先生向法院提起诉讼，请求确认:1、沈1、沈2签订的《房地产买卖合同》无效;2、沈先生为系争房屋产权共同共有人之一。一审法院支持了第一项诉请，同时判决系争房屋为沈先生与沈1共同共有。沈1与沈2不服，提起上诉。

【案件思考】

一家人协商一致，将系争房屋登记在一人名下，后同住人沈先生提出共有要求，该如何认定系争房屋的产权归属?沈先生对系争房屋享有多少份额呢?沈1、沈2在诉讼期间签订房屋买卖合同，该行为该如何认定?合同有效吗?

【法庭判决】

一审法院认为，按"九四"方案购买系争房屋产权时，沈先生及其妻子沈F、沈1及张女士的户籍均在该房内，且均居住在内，故上述四人为该房具有购房资格的同住成年人。根据有关规定，按照"九四"方案购买公有住房产权的，原公房的同住成年人主张房屋产权时，可确认房屋产权共有。据此，沈F生前未对系争房屋作出主张，张女士也不主张该房屋产权，则系争房屋归沈先生与沈1共同共有。

诉讼期间，沈1通过买卖形式，将系争房屋产权过户至其女儿沈2名下，基于沈1、沈2的父女关系，以及沈2在庭审中表示其知道沈1与沈4之间的房产纠纷，因此，沈1、沈2就系争房屋签订《房地产买卖合同》的行为非善意，符合合同无效的条件。

二审法院认为，在购买售后公房产权时，张女士系该房的同住成年人，其在一审中表示，对涉案房屋不主张产权，但张女士放弃房屋产权应当是附有条件的，即系争房屋归其丈夫沈1所有，故不能将之作为无条件放弃房产来对待。因此，沈先生是系争房屋的共有人这样表述更为准确。

【法理延伸】

张雷律师认为，本案中，根据查明的事实，按"九四"方案购买系争房屋产权时，沈先生及其妻子沈F、沈1及张女士的户籍均在该房内，且均居住在内，故上述四人为该房具有购房资格的同住成年人。但是，沈F生前未主张产权共有，视为同意房屋产权归于产权登记人。一审中，张女士明确表示不主张系争房屋产权，但其关于对涉案房屋不主张产权的表述显然是以房产归属其丈夫沈1为前提的，只有该条件成就，其民事法律行为才能产生法律上的效力与后果，故二审法院的做法是合乎情理的。

沈1、沈2辩称购房时家庭成员都同意产权登记在沈1名下看似有道理，实则不然。因沈先生原为系争房屋承租人，即便沈先生在1995年购买系争房屋产权时同意产权登记在沈1一人名下，该意思表示亦系基于"九四"方案规定产权只能登记一人名下的政策的局限。目前，在政策允许按"九四"方案购房的公房同住成年人主张房屋产权的情况下，沈先生主张产权共有的权利，符合相关法律、政策规定。

【法律依据】

《关于出售公有住房的暂行办法》第三条第二款规定:"购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住人口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。"

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