翁少群：公租房很合适做房地产信托投资资产来源：作者： 谈到金融创新，我想还是离不开目前最受关注的，或者从国家层面和市场层面关注度契合最高的产品，就是从REITs谈起。这个产品，从08年温总理的讲话，到国九条，国三十条，以及最近公租房制度里都谈到房地产投资信托基金REITs，什么是REITs，大家都有自己的概念，有美国模式，有香港模式，还有台湾模式，还有转型中的日本模式，英国模式等等，它也发展成最适合当地的发展形态，我们发现REITs不仅可以做写字楼的，还可以参与到商业等各个领域，如何把这个产品嫁接起来，这个产品动用管理部门重视程度之高，市场对它关注程度之高是很多金融产品无法比拟的，比如上面是房地产投资基金，中间是政府，下面是企业和投资管理人。大家想想其中有运营商、发展商，有资金管理，物业管理、楼宇管理，有产品发行中的金融机构、会计师、律师、评估师，楼宇测量师和市场调研专家，到上面机构机构投资者、个人投资者以及各种其它投资机构，我们怎样动用力量把它整合起来，这个道路还是走的非常艰难，大家本着先积累，再试点，再推广的想法，现在整个路径还没有最终完成，其中各种理由和关系就不在这个场合去说。我想尽管在一个月两个月之内，我们不会吧这个产品推到资本市场上，但要意识到这个产品意义在哪里，要提前做什么准备。大家提到它的时候都很兴奋，都希望看到它。我提出这样的想法，这个产品基础的概念还是离不开出租、物业、现金流的存量物业，就是不是开发卖房子的住宅REITs，而一定是有存量，可以产品现金流的物业，有规模，有成长性的，这是任何REITs模式必不可少的。大家做的过程中，觉得商业地产开发，很多开发商我是被动做的商场，被动做写字楼，被动做的酒店，我主要还是做商业住宅，这些钱拿在手里砸在手里，慢慢融资收益也不高，是不是还有其它的退出渠道。我们可以做很多准备，资产可以证券化，管理绝对要统一，不能分散，什么时间投入，什么时间退出战略上一定要做规划。大家知道，很多商业物业开发商的报表不如房地产开发商的报表好看，因为它沉淀了很多前期投入的资金，这个板块是不是提前做出来，发展商也做出来了，交通事故责任图。单独的绩效考核，单独的人员管理和架构设置都前期做准备。这是相关地产和REITs的关系。 住宅。从经营性物业到上市，无论银行间债券市场还是证券交易市场这些上市的行为，和开发商有什么关系？说两点：一是它打包发行这个产品之后募集这个资金是必然要做开发的，开发的时候一部分会和住宅形成关系，进行建设。比如香港新鸿基做的时候就用自己的金融体系，证券化产品和开发品牌匹配做他内部的整合优化，当然长江证券(000783,股吧)做得更明显一些。二是点击率、谈 /context -->
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