一、什么是经租房?

经租房(又称"私改遗留产"是"国家经租房"的简称)是指中国城市中的一些私有房产，这些房产在1958年前后由政府统一经营出租，于是就称这类房产为经租房。按当时的做法，把城市里的私有房产分为自住房和出租房，大城市出租房在15间或225平方公尺以上的，小城市出租房在10间或100平方公尺以上的，即由政府经租。政府房管部门负责经租房的经营，如管理、收租、修缮等，并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主。这种做法延续到1966年，文化大革命开始后，就不再发钱给经租房主。经租房业主从来没有办理过这些房屋产权的转移出让手续，他们仍然是其被经租房产的合法业主。半个世纪之前，他们响应国家的号召，为了解决城市住房紧张问题，把自己的房子拿出来交给政府，然后由政府出租给别人居住，他们只领取一部分租金。应当说，在那个特殊的年代，听说房地产。他们为国家做出了贡献，但是在半个世纪之后，再也没有人这么评价他们，现实的情况是，这些曾经富有的经租户，反而成了住房困难户，他们的经租房已经不再属于自己。

"经租"是上世纪50年代出现的一个"关键词"。1958年前后，政府对私有的出租房屋进行社会主义改造的方式就是"经租"。经租就是对数量在规定起点以上的私人出租房屋，由政府有关部门统一出租、管理、修缮，并把一定比例的租金支付给房主。经租的起点各地略有不同，大约是在100-250平方米之间。向房主支付定额租金的比例，不同地区，对不同情况的房主也略有不同，大约是全额租金的20-40%。在北京，私人出租房屋超过15间(或225平方米)的就要纳入经租。

二、经租与社会主义改造

经租虽然也称之为社会主义改造，其实与其他行业的社会主义改造是有所不同的。资本主义工商业的社会主义改造在1956年已经基本完成，而私有房屋的经租大致是在1958年6月。经租为什么没有放在社会主义改造的高潮中一并完成呢?这不只是个时间问题，而是政策、做法上要有所不同。因为私有房屋属于生活资料而非生产资料，1954年宪法有"国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权"的明文规定。

三、经租房性质

1956年中共中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中提出"对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制"的意见。在1958年对私有出租房屋进行改造的时候，是采用"经租"的做法，而没有采用"公私合营"的做法。这里边虽有"逐步改变所有制"的说法，但是直至文革结束前并未宣布被经租的私有房屋变为"归国家所有"，也没有要求被经租的私房房主办理相应的产权变更手续。这里边虽然提到"赎买"，但是直至文革结束前并未就此做出具体安排，也没有办理相应的经济法律手续。

四、经租性质再理解

"经租房"私人产权是中国共产党领导的人民政府于建国以后依法进行了产权登记的合法私有房产。建国初期，由于国家经济建设资金紧张，农业人口大量进城造成住房困难，因此动员有房者出租私有房屋。国家于58年为了便于统一管理，实行国家经租，确切地说经租就是国家征用，私房业主与房管部门签订的是经租申请书，房屋所有权并没有转移给国家。社会主义改造实际对私有出租房屋改造的是使用权，而不是所有权。私房业主收取的是20%-40%的房租而不是赎买金，真正的赎买手续并没有进行，产权证由房主自己保管。直到1966年文革无政府时期，产权证被迫上缴。直至现在"经租房"产没有经过任何法律手续将产权转移给任何人或国家房屋管理部门。是受宪法、民法通则和物权法等国家法律保护的。原住房和城乡建设部秘密发布的[82]-445号文件、[85]-87号文件、[87]-575号文件以及[2005]-226号文件宣布"经租房"收归国有，是违法的错误的宣布，关于"经租房"收归国有的有关政策规定都是与宪法、与民法通则、与物权法相违背的。房产买卖。根据我国宪法、民法通则及物权法、立法法有关法律条款，以上与宪法和法律冲突的有关政策文件都应该全部废除。

五、经租与物权法

早在20年前文革后期落实私房政策时，广东、福建等省就将"经租房"私产发还给产权人。特别是当年出租私房被经租时，所制定的经租政策的不合理，导致了私房被经租权利人的极大意见。北京市规定15间[225平方米]以下的出租房可以不由国家经租;而超过15间[225平方米]以上的私人出租房屋才由国家经租。明明文件上写着改造起点以15间以上为宜，可是实际实行的是无起点改造，只要够15间[225平方米]就一间不剩的全部予以改造。物权法第14条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因为经租房产权是经人民政府依法进行了登记的，因此"经租房"产现在也应该受到物权法保护。

六、有关经租房的政策

2008年12月24日《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》已于2008年12月8日由最高人民法院审判委员会第1457次会议通过，其中[1964]法研字80号《最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》文件已被废止。从而为从法律上解决经租房问题消除障碍。但由于人民法院还有其他司法解释规定对历史遗留的私有房产落实政策问题各级法院均不受理的规定，因此，"经租房"私有房产权利人还无法依照法律向人民法院提起诉讼。企盼司法部门应该为经租房私有房产依法律保护问题进一步得到依法解决而进行法律调整。

七、解决经租房前瞻

"经租房"政策规定是我国社会主义初级阶段极左路线的产物，是58年大跃进时代时违反54年宪法的错误政策条文，经租房政策是1958年反右以后大跃进时代开始的政策调整，消灭一切私有制，收缴一切私有财产，国家实行一大二公，国家由社会主义初级阶段盲目步入社会主义高级阶段的非常时期形成的与国家当年颁布的宪法相违背的历史政策。现在我国恢复了社会主义初级阶段应该实行的治国方略，本着依法治国，构建社会主义和谐社会的科学发展观，经租房这一历史遗留问题应该依法予以解决。

八、解决经租房政策

建设部关于"经租房"有关问题的处理意见

建住房[2005]226号

各省、自治区、直辖市人民政府、新疆生产建设兵团、国务院各部委、各直属机构:

根据党和国家关于私有出租屋社会主义改造的有关政策，本着尊重历史、实事求是的精神，经国务院同意，就"经租房"的有关问题，提出以下处理意见:

一、国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私有出租房屋(简称"经租房")，是我国社会主义改造的一部分。纳入社会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。

二、各地在处理私房改造遗留问题中，已经按当时规定予以处理的"经租房"，应予维持，不再另行处理。

三、"带户发还"(指发还房屋产权，但不负责腾退房屋，目前承租人仍继续使用房屋且实行政府规定租金标准的)的原"经租房"，当地人民政府应当根据有关政策规定，结合当地实际情况，按照瞻前顾后、兼顾产权人和承租人正当权益的原则，制定具体处理办法，积极化解租赁矛盾。

四、按照"属地管理，分级负责"的原则，省级人民政府，要加强对市县人民政府的督查。各地人民政府要从保持社会稳定出发，高度重视"经租房"有关问题的处理工作。要加强思想政治工作，把握好舆论导向。对少数提出无理要求、蓄意闹事、影响社会稳定并经劝阻无效的，要依法处理。

二00五年十二月十四日

中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》

中央基本上同意书记处第二办公室"关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见"，望各地参照执行。

对城市房屋私人占有制的社会主义改造，必须同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应。这是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分。各级城市党委，必须予以重视。

对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制;同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会改造的高潮中，急取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。

中央基本上同意书记处第二办公室"关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见"，望各地参照执行。

对城市房屋私人占有制的社会主义改造，必须同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应。这是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分。各级城市党委，必须予以重视。

对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制;同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会改造的高潮中，急取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。

1956年1月18日