导语:北京市住建委相关负责人17日表示，北京正在制定政策，对经适房实施封闭运行，不得上市交易，应由政府回购。该负责人指出，经适房采取封闭管理的目的，是为了让保障房能够分配到最需要的中低收入家庭手中。而经适房的封闭管理真能如该负责人所愿吗?

经适房封闭式管理导致垄断，滋生腐败

经适房只能政府回购，是人为建立垄断

需明白，对经适房实施封闭管理，不得上市交易，只允许政府回购，实际上是为市场设置了行政准入，只允许有一个买家:政府。

换句话说，经适房的二手市场是一个设置了行政准入的高度垄断的市场。在这样的一个市场里，只有政府这一个买家，因此买家拥有绝对的话事权:房屋回购的价格他说了算。

2007年颁布的《经济适用住房管理办法》规定:购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述《办法》实际上传达出了这样一个信息:想卖经适房?可以，不过价格得听我的，谁让我是唯一的买家呢?想要拿到这房子全部的产权?成，不过您得再交点钱。

政府垄断经适房二手市场将滋生腐败

实际上，经适房成为腐败的温床，已是众所周知的事实。中国社会科学院前副院长、中欧国际工商学院名誉院长刘吉教授曾撰文称，"经济适用房"的性质混乱，已成为中国腐败一个源泉。那么对于经适房的二手市场，封闭式管理能够摆脱腐败的命运吗?

答案显然是否定的。因为这是一个政府拥有绝对定价权的市场，腐败在所难免。所谓政府拥有绝对的定价权，实际上是指官员拥有绝对的定价权。在经适房二手市场里，他们或通过压低回购价格，高价出售，从中渔利;或收受贿赂，抬高回购价格，让财政掏钱，纳税人买单。

经适房封闭式管理有损社会公平

经适房不能上市交易，会令中低收入家庭蒙受损失

经适房本意旨在帮助中低收入家庭改善生存条件。但对经适房实施封闭管理，不得上市交易，恰恰事与愿违，让那些拥有经适房的中低收入家庭无端地蒙受损失，妨碍其改善自己的生存条件。

经适房主要针对的家庭，表面上看收入偏少，法定节假日有多少天。无力承担市场中的高额房价，但经常被人忽略的一点是，这些家庭在面对经济困境时，选择往往非常有限，而此时，住房则是他们最重要的资产。如果一个中低收入的家庭，在希望出售自己的住房时，却发现市场里只有一个买家，而这个买家又将价格压得很低，这对他们而言无疑是一种损失。

经适房封闭管理或沦为特权阶层内部交易的工具

虽然名义上，经适房主要针对的是中低收入家庭，但正如任志强([url=]微博[/url])曾指出的:经济适用房的一个主要对象是公务员，在北京尤其如此，大部分的经济适用房都供应给公务员。他曾算过一笔账:北京市2005年到2008年公开的土地供应量，70%以上的土地用于建设经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房。但是期间面向社会供应的经济适用房的全部数量，加起来大概只有7%，也就是说，剩下有60%多的土地是用于"三定"，或者其它类似的房屋。

对于这样一个以公务员为主体的经适房"市场"，封闭管理并不能杜绝腐败，恰恰相反，却可能沦为特权阶层内部交易的工具。特权阶层一方面可以利用较低的价格购入经适房，出租牟利:早在2006年就有调查显示，北京48%的经济适用房被用于出租，学习 拆迁补偿 。其中昌平区回龙观、天通苑的房屋出租率，竟以占到全区租赁交易总量的78.8%。而一旦时机成熟，他们又可以让政府以较高价格回购经适房，再次从中获利。

封闭式管理不利于资源配置，应当开放经适房二手市场

经适房封闭管理本质上是价格管制

对于上述弊端，一些人认为不应因噎废食，他们认为只要建立起严厉的监督机制便可以解决其中的腐败问题，避免经适房二手市场沦为特权阶层内部交易的场所。且不说这里监督的低效，即便如这些人所愿，对经适房建立了高效严厉的监督机制，经适房的回购价格，本质上仍是一种价格管制。

价格本是由市场中供需双方的自愿行为决定。但在封闭的经适房二手市场中，由于缺乏买家间的竞争，因此经适房的回购价格实际上是由政府随意决定的，这种定价方案无可避免地会导致资源的浪费。如果居住经适房的家庭预见到由于价格管制，自己在出售房屋时的价格明显低于周边房屋的市价，那么他们很有可能会减少对房屋的维护，从而使得经适房本身的价值下降。

开放经适房二手市场，逐步废除经适房

随着经适房问题的不断暴露，越来越多的有识之士呼吁废除经适房。早在2009年，经济学家茅于轼([url=]微博[/url])就指出:"经济适用房创造了贪污腐化的机会。一套房子能便宜几十万，这个钱谁都想占，符合条件想占，不符合条件的也想占。谁手头有分配权利，就有机会贪污。总之，经济适用房要赶紧停下来，一点好处都没有。"而在2012年初的中国人民政治协商会议北京市第十一届委员会第五次会议上，政协委员毛大庆提出，保障房应以租为主，发达城市应暂停经适房建设。而江西省已从2012年起，停止新建经济适用房和限价商品房。

实际上，开放经适房二手市场，正是废除经适房的一个契机。开放经适房二手市场，可以使更多的经适房流入到市场中，降低二手房市场的价格，断绝特权阶层利用经适房从中牟利的机会，通过市场的力量完成住房资源的再分配，最终让经适房退出历史舞台。

结语:经适房封闭管理导致垄断，是价格管制的一种，它滋生腐败，有损社会公平。应当开放经适房二手市场，进而逐步废除经适房。

(本文来源:网易财经)

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