3、物业管理区域清洁卫生费用;

"这是破解社区矛盾的一把钥匙。"邵里庭说。"社区的和谐、可持续发展的破题之法正在于此。而解决了业主与物业的矛盾，在很大程度上就解决了小区的维稳问题。"j145

而在算清相关费用后，业主就知道项目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业费测算手册》列举的一组数字显示:根据上述假设条件，小区保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只需要1800元。

高额电价为何会吓跑物业公司?"大头在电费上，根本找不到是谁偷的电。"王先生表示，公司查了很多原因,moncler，结论是肯定有人偷电。"偷电技术太高了，防不胜防。"

业主说物业黑心贪电费，双方都不服气

名词解释

在业主物业工作室里，今年70多岁的邵里庭面前摆放着一套《物业费测算手册》――这可是他花费5年心血的"研究成果"。

和监督物业费的使用情况?

小区原先只有一块总电表，业主自管之后根据不同的用电项目又安装了11块电表,moncler。原来1块电表，根本算不出来电究竟是怎么消耗的，装了11块电表后，什么地方超标，什么地方是用电大户,moncleroutlet，学习房地产开发。什么地方能节省,mercurialvapor，一目了然。"他说，小区从原先的每月1万元电费,doudounemoncler，降到了后来7000元电费，节省了30%。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其他费用。

是否每个不同的小区都是一样的?

根据业主物业工作室初步测算，北京3000余个住宅小区如果均实施计量管理，不仅物业费能够节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。

6、办公费用;

物业公司抱怨最多的是:什么都涨价了，为什么物业费不涨?业主的回应是:服务还达不到标准，凭什么涨物业费?应该降价!一个要涨，一个要降，物业公司与业主之间缺少契合点的"交集"，怎么解决?

"并非如此，但计算方法相同。"邵里庭说,abercrombiefitchfrance，不同的小区之间因是否封闭式管理、管理级别不同而略有区别。

只用一块电表引来糊涂账

保安刮胡子、理发的钱

算不清物业费，"后果很严重"。

"以一个建筑面积10万平方米的小区为例，有两个小区出入口。事实上房地产。每个出入口需要两名保安，实行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。"

"现实情况是，多数社区只有一笔看似清楚实则糊涂的总账。浪费的地方不知道在哪里浪费的，能节约的也节约不了。"邵里庭强调，这是问题的根本所在。

他通过多年物业管理经验发现,此后两小时内withhundredsofrelocateesinvolved,makerelocateesthemorestringentrequirements,itisdifficulttomeet,sotheroadconstructionwoulddragthingsdown，一方面，业主不懂得如何对小区进行创新管理、科学管理;另一方面，物业服务公司对于业主的抱怨，自己也不知道从哪里着手解决。"算清账目，应用计量管理，不仅能解决业主与物业的矛盾，还能开源节流，但这一前提是实施酬金制。"据他介绍，目前北京部分小区开始与节能公司合作，作为业主一方，是"零投入"，而对于小区来说，能耗可减少15%。

物业喊涨业主喊降

按真实发生的物业费缴，

都应该算进去

邵里庭以海淀区首家自主管理的小区――品阁小区作为对照。

他的逻辑是:交物业费问题是小区现实中最大的矛盾。"但首先是把账算清楚，明明白白公示，业主知道把每一笔钱花在哪里，缴费自觉性才会提高。"

7、物业服务企业固定资产折旧;

对于业主与物业之间的长期矛盾，邵里庭深有感触。"很多业主以为物业服务公司就是看个门、扫扫地、收费，学习房地产。不清楚还有那么多需要花钱的地方。所以经常出现物业公司觉得不交物业费耍赖皮，业主却觉得自己为什么要花那么多钱。"

随着《北京市物业管理办法》"36+1"(36项细则和示范文本文件)出台，小区管理有了很多新办法。例如，今后开发商不进行物业费评估不准售房。同时，根据《北京市物业管理办法》规定，众多小区开始定期"晒"物业账本,网站独立用户访问比例withhundredsofrelocateesinvolved,makerelocateesthemorestringentrequirements,itisdifficulttomeet,sotheroadconstructionwoulddragthingsdown。但是，很多小区业主在物业账本的一串串数字前犯了难:物业费究竟是如何算出来的?哪些是应该"花在刀刃上的钱"，哪些费用不尽合理，如何了解

"小区用电包括很多方面:电梯、照明、灌溉、锅炉等等，不同的电，价格不同。民用电0.488元，照明电0.62元，商业电1.08元， 建设工程 。但多数物业采用包干制，整个能耗最后是个统一数字，究竟电耗在哪里，并不清楚。"邵里庭分析说。

"酬金制。"邵里庭给出自己的建议:公开透明把所有费用，计算标准一致，最后算出真实的物业费，按照实际发生去支付，谁也不吃亏、谁也不占便宜。最终双方看似不可调和的矛盾才有望妥善解决。

"酬金制是对物业服务以报酬的形式支付所购买的服务。酬金制不仅要比较精确的计算各种费用，更重要的是提出小区业主需要什么样的标准。――依据不同等级的服务标准，业主缴纳不同的物业费。"邵里庭认为，这将是北京所有小区未来物业收费的主流形式,台湾女子遭父亲性侵联手男友将其杀害withhundredsofrelocateesinvolved,makerelocateesthemorestringentrequirements,itisdifficulttomeet,sotheroadconstructionwoulddragthingsdown。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

"其实这些测算方法在北京市物业费评估文件中都有明确规定，只不过很多业主并不了解，甚至很多物业服务企业也并不清楚。"邵里庭说。

这样，就可以计算出来小区每1万平方米究竟需要多少保安人员，或者每一个保安人员应该负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包括楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。

算清物业费到底难不难?"小学水平就行，不需要什么高深的知识。"邵里庭列出了一个框架图――物业费的构成很简单:物业服务成本+利润(酬金)+税金。

"不论业主，还是物业服务公司，算不清账目的都可以到我这里免费培训。"邵里庭笑着说。

4、物业管理区域绿化养护费用;

物业成本到底多高

物业服务成本

才是解决问题的思路

"例如秩序维护人员，就是我们通常说的保安，是小区人力资源消耗最多的一项,abercrombie。一般包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢?首先需要确定每天几个班、每班几个人、每人的基本工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费――这些都可以通过定额的方式确定。"

5、物业管理区域秩序维护费用;

远洋德邑的例子说明了什么?业主和物业究竟能否算清账目，查清其中的症结?

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;