一、房地产的概念

房地产是房产和地产的通称。

房产是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

地产是指供人们开发、使用和经营的土地，是指房屋等建筑物和构筑物所占用的土地。地产是房产的基础和依托，房产是地产的目标和用途。

二、房地产法的概念

房地产法是指调整在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产开发、交易，进行管理的过程中发生的经济关系的法律规范的总称。

广义的房地产法包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关对房地产经济关系进行调整的法律、法规、规章;

狭义上的房地产法，一般指《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部法律是于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过、自1995年1月1日起施行的。

三、房地产法的调整对象

房地产法的调整对象包括房地产管理关系和房地产财产经营关系。房地产管理关系包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系;房地产财产经营关系包括城市土地财产经营关系和房屋财产经营关系。

四、房地产法的立法宗旨

1、加强对城市房地产的管理

2、维护房地产市场秩序

3、保障房地产权利人的合法权益

4、促进房地产业的健康发展

第二节房地产开发

一、房地产开发的概念

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

二、房地产开发的基本原则

1、房地产开发必须严格执行城市规划的原则。

2、房地产开发应坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。

3、房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

三、房地产开发的分类

1、根据开发的区域不同可分为原始开发和再开发。

2、根据开发对象不同可分为土地开发和房地产开发。

3、根据统一开发的内容和范围不同可分为单一开发和综合开发。

四、房地产开发企业

1、房地产开发企业的概念

房地产开发企业，是指以营利为目的的、从事房地产开发和经营的企业，也称"房地产开发商"。

2、房地产开发企业的设立条件

根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件:

⒈有自己的名称和组织机构。

⒉有固定的经营场所。

⒊有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集型企业，对其注册资本的要求高于一般企业。目前，建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。

⒋有足够的专业人员，房地产开发是一项专业性很强的活动。目前，建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。

⒌法律、行政法规规定的其他条件。

3、房地产开发企业的资质等级

建设部于2000年3月23日第二十次部常务会议修订通过了《房地产开发企业资质管理规定》，根据该规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。目前我国的房地产开发企业分为一、二、三、四4个资质等级。各资质等级企业的条件如下:

A、一级资质:

⑴注册资本不低于5000万元;

⑵从事房地产开发经营5年以上;

⑶近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

⑷连续5年建筑工程质量合格率达100%;

⑸上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

⑹有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

⑺工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

⑻具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑼未发生过重大工程质量事故

B、二级资质:

⑴注册资本不低于2000万元;

⑵从事房地产开发经营3年以上;

⑶近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

⑷连续3年建筑工程质量合格率达100%;

⑸上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

⑹有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

⑺工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

⑻具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑼未发生过重大工程质量事故。

C、三级资质:

⑴注册资本不低于800万元;

⑵从事房地产开发经营2年以上;

⑶房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

⑷连续2年建筑工程质量合格率达100%;

⑸有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

⑹工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

⑺具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑻未发生过重大工程质量事故。

D、四级资质:

⑴注册资本不低于100万元;

⑵从事房地产开发经营1年以上;

⑶已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

⑷有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

⑸工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

⑹商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑺未发生过重大工程质量事故。

为规范各等级资质企业的经营范围，《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

五、房地产开发用地

1、土地使用权出让

①概念

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者、由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 房地产法全文 。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。凡集体所有的土地，经依法征用转为国有后，该幅土地使用权方可有偿转让。

②土地使用权出让的特征

A、土地使用权出让是一种民事法律行为。

B、土地使用权出让是一种有偿民事法律行为。

C、土地使用权出让是一种要式民事法律行为。

D、土地使用权出让是一种有期限的民事法律行为。

E、国家仍是土地所有者，其法律地位不变。

③土地使用权出让的方式

《城市房地产管理法》第十二条规定:"土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，超龄人员养老保险。有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。"

④土地使用权的出让年限

A、居住用地70年;

B、工业用地50年;

C、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

D、商业、旅游、娱乐用地40年;

E、综合或其他用地50年。

⑤土地使用权出让合同

《城市房地产管理法》第14条规定:"土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。"

2、土地使用权划拨

①概念

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有使用期限的限制。

②土地使用权划拨的范围

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨:

⑴国家机关用地和军事用地;

⑵城市基础设施用地和公益事业用地;

⑶国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

⑷法律、法规所规定的其他用途用地。

③划拨土地使用权的收回

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的规定，划拨土地使用权因下列两种情形而收回:

A、无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。

B、市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回划拨土地使用权。

六、房地产开发建设

房地产开发建设是指在取得国有土地使用权的土地上，从事各类房屋和其他不动产设施的建设项目的行为。

1、确定房地产开发项目

2、遵守房地产开发项目的有关规定

3、房地产开发项目的竣工验收

第三节房地产交易

一、房地产交易的一般规定

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

1、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即"房地一体"原则。

2、国家实行房地产价格评估制度。

3、国家实行房地产成交价格申报制度。

4、房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。

二、房地产转让

1、概念

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

2、房地产转让的方式、条件和程序

房地产转让的方式包括买卖、交换、赠与以及其他转让方式。房地产转让应符合以下条件:

⒈以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应符合的条件有:⑴按合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;⑵按合同约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件，不符合条件的，房地产不得转让;⑶房屋已建成转让房地产时，应持有房屋所有权证书。

⒉以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合的条件有:⑴转让房地产，应按国务院规定，报有批准权的人民政府审批，经批准准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳出让金。⑵凡有批准权的人民政府按国务院规定，自行决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

3、房地产禁止转让的几种情况

⒈以出让或划拨方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

⒉司法机关和行政机关依法规定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;

⒊依法收回土地使用权的;

⒋共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

⒌权属有争议的;

⒍未依法登记领取权属证书的;

⒎法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

4、商品房预售

我国对商品房预售进行法律规范的规章主要是建设部于2004年7月13日修改通过的《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》。在该办法中，对商品房预售的条件、程序等问题作出了较为详尽的规定。

A、商品房预售的概念

商品房预售，是指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。

B、商品房预售应符合的条件

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已确定施工进度和竣工交付日期;

(4)向县级以上房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售人将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。

在经济发达地区，商品房预售的标准更为严格，如青岛市政府规定，商品房预售标准是:在完成基础工程的前提下，多层商品房达到主体结构封顶、高层商品房主体结构工程完成1/3时方可预售。

C、商品房预售的程序

(1)申请《商品房预售许可证》。房地产开发企业申请办理商品房预售时应向房地产管理部门提出申请，并应当提交有关文件。

(2)核发《商品房预售许可证》。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，详细查验各项证件和资料，到现场进行勘查，作出同意预售或不同意预售的答复。

(3)出示《商品房预售许可证》。房产地开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证。售楼广告中必须载明商品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

(4)预售单位和承购者签订商品房预售合同。商品房销售时当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任，并须办理商品房预售合同登记手续。

(5)房地产交付。房屋竣工后，开发商须按合同要求及时交付房屋，并且应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;承购人凭合同及房屋交付凭证办理相关手续，并缴纳有关费用。

D、商品房预售中应注意的法律问题

(1)关于商品房定金的问题。在商品房销售中，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。作为消费者必须搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。

(2)关于销售证件的审查。有些开发商由于资金的原因，只按一定比例交纳了土地出让金，因而领取的是临时国有土地使用证，因而在其领取的商品房预售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，作为买受人要着重审查其要购买的房屋是否包括在预售范围内。决不要认为开发商有了预售许可证，所有的房产都是合法销售。

(3)关于合同面积的约定。预售商品房的销售面积是开发商提供施工图纸由有资质的测绘部门根据图纸测算出来的，与真正建好的商品房或多或少会存在一些误差，这也是期房的风险所在。因而在买卖期房的时候，面积约定是应该重视的问题。

(4)关于房屋交付条件的约定。期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常必要的。

(5)关于土地使用年限。土地使用年限从办理完出让手续即开始计算，有可能开发商开始售房时，土地使用年限已经过去了若干年，这就严重影响了消费者的利益。应与开发商明确约定，你知道 房屋租赁。开发商应对缺少的土地使用年限按相应的标准进行补偿。学会中国交通安全法规,中国(未包括港澳台地区)交通事故死亡人数已经连续十。

5、商品房现售

《中华人民共和国商品房销售管理办法》是由建设部于2001年3月14日通过、2001年6月1日生效的一部法律，是我国规范商品房现售制度的主要法律规范。

A、商品房现售的条件

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(4)通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯、绿化等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

B、商品房买卖合同

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

⑴当事人名称或者姓名和住所;

⑵商品房基本状况;

⑶商品房的销售方式;

⑷商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

⑸交付使用条件及日期;

⑹装饰、设备标准承诺;

⑺供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

⑻公共配套建筑的产权归属;

⑼面积差异的处理方式;

⑽办理产权登记有关事宜;

⑾解决争议的方法;

⑿违约责任;

⒀双方约定的其他事项。

三、房地产抵押

1、概念

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

2、房地产抵押物的范围

A、可以设定抵押权的抵押物:⑴依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权;⑵以出让形式取得的土地使用权。

B、下列房地产不得设定抵押:⑴权属有争议的房地产;⑵用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;⑶列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物;⑷已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑸被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑹依法不得抵押的其他房地产。

房地产抵押应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，并应依照规定办理抵押登记。

3、房地产抵押合同

⒈抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

⒉房地产抵押合同的内容:

⑴抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所及房地产确权证明文件;⑵主债权种类、数额;⑶抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;⑷抵押房地产的价值;⑸抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外毁损、灭失的责任;⑹抵押期限;⑺抵押权灭失的条件;⑻违约责任;⑼争议解决方式;⑽抵押合同订立的时间、地点;⑾双方约定的其他事项等。

⒊抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖时可以一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

4、房屋租赁

①概念

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用、由承租人向出租人支付租金的行为。

②房屋租赁合同

房屋租赁合同，是指房屋出租人与房屋承租人之间所订立的明确房屋用途、租期、租金、面积等权利义务的书面协议。我国《城市房地产管理法》第53条规定:"房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任以及双方的其他权利和义务。"

5、房地产中介服务机构

1、房地产中介服务机构的种类。它包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

2、房地产中介服务机构的设立。设立的条件是:

有自己的名称和组织机构;

⒉有固定的服务场所;

⒊有必要的财产和经费;

⒋有足够数量的专业人员;

⒌法律、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第四节房地产管理

一、房地产权属登记管理

A、房产和地产分别登记

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

⒈土地使用权初始登记。县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

⒉房屋所有权初始登记。县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。

⒊房屋所有权和土地使用权变更登记。县级以上地方人民政府房产管理部门。

⒋房地产抵押登记。县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。

B、房产与地产统一登记

经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

二、房屋产籍管理

城市房屋产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册表卡等反映产权现状和历史情况的资料。产籍管理是房地产管理的基础，也是解决房地产纠纷的依据。城市房屋产籍由县级以上人民政府房地产行政主管部门统一管理。

三、违反城市房地产管理法的法律责任

我国《城市房地产管理法》中对于违反本法的法律责任，主要规定了行政责任和刑事责任两种。

A、行政责任

⒈擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

⒉未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止其开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

⒊未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，而转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收其违法所得，可以并处罚款。

⒋以划拨方式取得土地使用权、未经批准转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令其缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

⒌违法预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令其停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

⒍未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令其停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

⒎没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令其退回所收取的钱款;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

B、刑事责任

房地产管理部门、土地管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪、贿赂罪的补充规定追究其刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分方以各自认缴的出资额为限对合营企业承担有限责任。