逾期交房和办证违约金诉讼时效

　　关于商品房买卖中逾期交房和逾期办证违约金索赔

　　诉讼时效如何计算问题

　　根据购房者与开发商签订的《商品房买卖》合同的约定，开发商逾期交房和逾期办证一般要承担支付违约金的违约责任。新劳动合同法全文。但法律同时还有两年诉讼时效规定，超过时间主张权利，就会面临权利不受保护的窘境。

　　由于购房者法律意识淡薄，只知道《商品房买卖》合同关于违约金的约定，而不知道法律关于诉讼时效的规定，在开发商逾期交房和逾期办证构成违约的情况下，怠于行使权利，没有及时追究开发商的违约责任，以致在想起维权时往往因年限较久经常面临是否超过诉讼时效的困惑和障碍，许多人甚至无奈放弃维权。现就目前法院在处理此类问题的的做法做一总结，并提出自己一些看法：

　　目前各地法院在处理逾期交房和逾期办证违约金索赔诉讼时效问题的裁判意见：

　　1、在合同约定的交房和办证时间点起算两年内起诉，认定不超过诉讼时效;

　　2、在开发商实际交房或办出产权证之日起算两年内起诉，因违约行为还在持续，所以一般也认定不超过诉讼时效。

　　3、在开发商实际交房或办出产权证之日起算两年后起诉，一般认定超过诉讼时效。很多购房人放弃维权也基本上是遇到此种情况经咨询相关专业人士，在觉得胜诉无望的情况下做出的无奈选择。

　　笔者以为，目前法院的第3种处理方式值得商榷：

　　因为，《民法通则》第88条第2款第2项规定，履行期限不明确的，债权人可以随时向债务人主张履行，但应给予对方必要准备时间。　最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”

　　在《》只对逾期交房和逾期办证违约责任和违约金计算方法做出约定，而未对违约金何时支付做出约定的情况下，应属履行期限不明确，按照上述规定，购房人可以随时向开发商主张违约金。而目前法院以“开发商实际交房或办出产权证之日”作为计算违约金诉讼时效的起点，实际上是混淆了开发商交房办证义务和支付违约金义务两个不同的合同义务，是一种张冠李戴的错误行为。

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