对于房地产开发商来说,除了企业所得税外影响最大的就是土地增值税。土地增值税于1993年12月份颁布,主要目的是抑制高房价,但土地增值税实施初期,房价不高,所以该税种并不受重视。近年来伴随着房价的快速上涨,土地增值税作为一种税收调控政策越来越受到重视。2006年起国家开始就土地增值税清算问题先后五次发文,要求各地严把土地增值税的清算。在2010年6月份提出了极具操作性的方法,我们认为土地增值税作为未来的调控手段的重要性会得到进一步加强,从而影响大部分房企的利润率。

目前土地增值税大多采取预征的方式,在清算方面由于种种原因没有得到确实的落实。我们测算了部分上市房企土地增值税在营业收入中的比例是很小的。一般都是按照增值比例为30%左右来缴纳税收,有的企业的纳税甚至更少。结合近几年我国房地产市场的发展状况,我们认为30%的增值是大大低于实际情况的,甚至在开发周期上房价的增长都可以达到这个比例。

如果土增税清算得到落实将给房地产企业带来较大的影响,我们测算了预征与清算的税负差别。在对土地增值税清算的情况下,开发商税负明显加重了,并且,增值比例越大,开发商所承担的综合税负也越重。清算后,在项目增值比例达到220%的时候,开发商要面临40%的税率,这样与只预征相比,开发商要多缴近21.6%的税负。在只预征的情况下,开发商通过延长开发周期来增加项目的增值额,这样可以获得丰厚的利润。但是在清算的情况下,如果通过囤地等方式来"坐地升值"的开发商,将面临更严厉的税率。开发商的利润再也不会有清算前的高度。