形形色色的房产纠纷案件_中国法律网5Law.cn

对普通市民来说，买房是件大事，可由此引发的纠纷也令人烦恼。签合同、办按揭、办证、装修……每个环节都有可能出现纷争。那么，我们该如何应对这些纠纷？该怎样运用法律武器，保护自己的合法权益？
硚口区法院民三庭，是武汉市基层法院设立的唯一一个房地产纠纷案件专业审判庭。近日，记者走进该法庭，了解到许多房产纠纷的故事。
买了房子，却住不进去——
业主法庭上驱赶“赖房户”
去年9月，硚口区的陈霞因自家房屋要拆迁，在该区集贤村购买了另外一套房屋。然而，办理好房屋产权证件后，她却一直无法入住。
原来，该房屋是黄太婆夫妇享受国家房改政策购买的全部产权房。多年来，儿子一家和二老一起居住在该房内。2004年，儿子去世，儿媳阿敏仍住在这里。去年9月，黄太婆将房屋卖给了陈霞。阿敏却拒不搬出该房，导致陈霞无法顺利入住。
多次协商未果后，陈霞将阿敏告上硚口区法院，要求阿敏腾退房屋并承担诉讼费。对此，阿敏辩称，她和黄太婆是婆媳关系，双方共同住在该房内多年。根据房屋拆迁安置的有关规定，黄太婆在没有安置阿敏时，是无权买卖房屋的，因此黄太婆和陈霞的房屋买卖合同是无效的，从而拒绝搬出该房屋。
因该案属房产纠纷，硚口区法院民三庭法官龙炜接手审理该案。审理期间，龙法官查明，阿敏在该房屋居住多年，却没有向黄太婆支付过任何费用。同时，黄太婆为平息纠纷，愿意从售房款中拿出1万元补偿给阿敏，让其另租房屋居住，却遭到阿敏拒绝
对此，法院审理认为，陈霞从黄太婆处购买了该房，且已取得房屋两证，是该房屋的合法所有权人。阿敏虽然是该房屋原所有人的儿媳，且居住使用该房几十年，但其对该房屋并不享有任何权利。黄太婆为平息矛盾，愿意出资给阿敏另租房屋居住，但阿敏仍不同意搬出该房屋，其行为侵犯了陈霞的合法权益。为此，法院作出判决：阿敏应在规定期限内将房屋腾退给陈霞，并承担案件受理费。
近日，阿敏已搬出该房，陈霞顺利入住“新房”。
法官点评：这是一起典型的房屋腾退纠纷。此类纠纷中，被告“赖房”多有着这样那样的客观原因，但案件审理的关键，在于确认诉争房的权属。如果诉争房确实归原告所有，那么被告“赖房”的理由就不能成立。对于当事双方间的其他纠纷，可另案起诉。
楼上拆墙装修，楼下胆战心惊——
法院判决：恢复墙体原状
去年，赵松在硚口某小区购买了一套新房。当年5月收房后，他开始装修新房。其间，他将卧室与客厅间的主墙体拆除，并将房屋与阳台间的承重墙齐根部拆除，在阳台上做了双包大围墙。
如此装修，惊出楼下住户李明一身冷汗。“阳台水泥板已有了横断裂口，万一断裂垮下，可不是闹着玩的。”李明上楼劝阻，要求赵松将阳台恢复原状，却遭到拒绝。
去年5月8日，硚口区房产管理局向赵松下达了武汉市房屋安全督修通知书：“经查发现你的房屋在装修过程中，擅自拆改主体结构，造成危险隐患……请你及时采取排险措施。”同月14日，武汉市装饰装修行业管理办公室下达了武汉市建设行政执法违法工程责令整改通知书，指出该房屋存在改变房屋结构问题，违反了国家相关规定，责令该房业主在当月20日前整改到位。
赵松夫妇收到两份通知后，自称对拆除墙体的墙顶部位进行了加固。而李明则称，自楼上拆除两面墙体后，其房屋内墙体等部位均有不同程度裂纹，确实存在安全隐患。在多次劝说无果后，李明将赵松夫妇告上了硚口区法院。
法院审理认为，赵松夫妇擅自将其房屋结构进行改变，经房产部门和装修行业部门下达督修、整改通知后，仍未对其改变的房屋结构进行恢复，对李明所有的房屋造成危险及安全隐患，因此判决赵松夫妇在规定期限内，将房屋的两面墙体恢复原状。
法官点评：这是一起房屋相邻权纠纷。依据我国民法通则规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
丈夫瞒着妻子，为房屋办抵押贷款——
银行审查不严自食“苦果”
刘胜和阿华于1988年结婚，两人在硚口区共同拥有一套住房。，经过刘胜联系，一名自称阿华的女子与某银行、某投资担保有限公司签订《个人借款合同》。合同约定，阿华向银行借款7万元用于装修，某投资担保公司自愿为阿华提供连带责任保证。阿华则以位于硚口区的住房作抵押。
作为抵押财产共有人，刘胜做出了书面承诺，同意阿华用该房屋为贷款作抵押担保，并委托阿华办理相关手续，承诺与阿华共同承担相关的法律责任。
合同签订后，双方办理抵押物登记手续，房地部门颁发了房屋他项权证、土地他项权证。同年4月30日，某银行发放了贷款7万元。2005年11月，阿华到银行提出异议，称该房屋是在其完全不知情的情况下，由刘胜私自抵押的。
2006年5月，阿华向法院提起诉讼。银行辩称，阿华、刘胜共同还贷款本金3万多元，尚欠贷款本金3万多元。看着职工婚育证明格式。而某投资担保公司则称，在阿华两人偿还的贷款本金中，有4000多元为该公司垫付。
当年8月28日，阿华向法院提交了书面申请，请求确认银行提供的个人借款合同等证据材料上的阿华的签名及指纹的真实性。法院于同年9月13日委托鉴定部门进行鉴定。经鉴定，借款人栏内写有“阿华”的《个人借款合同》中“阿华”签名处的指印不是阿华所留，“阿华”的签名不是阿华所写。
为此，法院审理认为，根据有关法律规定，当阿华或刘胜以该房屋设定抵押时，应经该房屋共有人的同意。法院委托的鉴定部门已作出鉴定结论，该合同并不是阿华所签订，阿华并未以该房屋设定抵押。某银行、某投资担保有限公司在签订该合同时，未审查借款人不是阿华本人，均有过错，因此判决某银行与刘胜所办理的《个人借款合同》中有关房屋抵押条款无效，某银行应在规定期限内办理注销房屋他项权证的手续。
事后，某银行不服，向武汉市中级法院提起上诉。武汉市中级法院经审理后，于去年5月底驳回上诉，维持原判。
法官点评：这种案件属于新型案件，随着房屋按揭贷款业务的开展，有逐年上升趋势。此案的关键在于权威部门的笔迹鉴定，同时，银行和担保公司也没能提供证明阿华知道或应当知道刘胜以该房屋设定抵押后而未提出异议的证据。因此，银行和担保公司应为自己审查不严承担相应法律后果。
收房后，房屋两证迟迟办不了——
开发商违约责任如何界定
2004年9月，阿梅出资80多万元，在汉口沿河大道某新建小区购买了一套60多平方米的商品房。双方在合同中约定，开发商应当在商品房交付之日起90天内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。因开发商的责任造成业主不能办理房地产权属证书的，业主可以退房，开发商在业主提出退房要求之日起15天内，将业主已付房款退还给业主，并按已付房款价的1%赔偿业主损失。
，开发商将房屋交付给阿梅使用。然而，事后，开发商却未按合同约定在当年8月31日办理房屋权属登记。为此，她多次找开发商交涉，未果。
无奈，去年8月，阿梅将开发商告上法庭，要求其提供办证资料，支付延期办证的违约金8000多元等。
对此，开发商辩称，双方签订合同时已对办理房屋产权登记作了特别约定，即因开发商的责任造成权属证不能办理时，如业主届时不退房，则出卖人不对业主支付违约金。同时，该公司已于将该房屋的全部初始登记资料提交给了房地产管理部门，阿梅至今未办证的原因是她不主动履行办证义务
法院审理认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应认为有效。开发商在才到房产主管部门办理初始登记，其行为违反了双方的约定，应承担逾期20天的延迟履行义务的责任。在合同中，双方仅对不能办证约定了违约责任，但未对延迟办证的违约责任进行约定。开发商的行为属延迟办证的情形，按照法律规定，合同没有约定违约金的，可以按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算。因此，开发商延迟办证的违约金按7.308%的利率标准，以逾期20天计算，应为3000多元。而阿梅的诉讼请求，系混淆了合同中关于延迟办证和不能办证的概念，开发商虽构成了延迟办证的事实，但不能按约定的不能办证的违约责任来处理。为此，法院判决：开发商在规定期限内向阿梅支付延迟办证违约金3000多元等。
法官点评：目前，由于各种原因造成房屋办证延迟的现象也越来越多。此案的关键在于双方签订的购房合同中的约定，如没有约定则按相关规定和标准执行。因此，购房者在签订合同前，一定要谨慎，对每条约定都要进行详细解读。
父母的房改房，为何没有我一份——
房改房能否继承？
郑明和妻子原是汉口某单位职工，两人有两个女儿，长大后也先后进入该单位工作。1980年，该单位将一套住房分配给郑明及其妻子，由其一家人居住使用。1990年代初，该单位向郑明的大女儿郑敏另行分配了一套住房。1993年初，该单位对职工的住房实施房改。同年3月15日，该单位与郑明签订《购房合同书》，主要内容为：单位将房屋卖给郑明，购房金额为3000多元，郑明对该房屋拥有部分产权，可以继承。合同未明确双方的产权比例。随后，郑明向单位交纳了3000多元购房款。1995年，郑明的妻子去世。1997年，郑明向单位提出申请，要求将房屋过户给小女儿郑英。单位表示同意，并将《购房合同书》上郑明的名字删除，由郑英填写了自己的名字。
2000年10月，该单位对房屋进行第二次房改，并与郑英签订了《成本价售房协议书》，约定该房屋扣除工龄、房龄等折扣后，成本价为9000多元。随后，郑英将房改尾款6000多元及其他费用交给单位。次年，房产主管部门将该房屋的产权证颁发给郑英，该房屋的所有权人登记为郑英。2006年6月，郑英将该房屋作价20万元卖给了他人。郑敏得知后，向郑英提出分配房款的要求，遭到拒绝。当年8月，郑敏向硚口区法院提起诉讼。
此案审理中，郑敏提出，母亲去世后，她作为继承人，应当享有该房屋六分之一的继承份额，故要求郑英将售房款的六分之一返还给自己。而郑英则辩称，父母对本案涉诉房产从始至终都不享有所有权，此房屋不属于母亲的遗产范围，依法不存在继承的问题，同时，郑敏由于已由单位另行分配了住房而丧失了享有涉诉房屋的权利，要求法院驳回郑敏的诉讼请求。
法院审理认为，第一次房改中，根据房改政策和合同约定，郑明夫妻基于对诉争房屋享有特定的承租权，而作为特定购房对象购得诉争房屋的部分产权。因此，第一次房改后，郑明对诉争房屋享有所购部分的产权份额，应纳入遗产范围考虑。郑明的妻子去世后，郑敏、郑英、郑明应对所购部分产权份额各享有六分之一的继承份额。剩余未房改的产权份额系基于该权利而派生的购房权利，在补缴房改款后，其继承人应各享有六分之一的继承份额。在郑敏未明确放弃继承及购房权利的情况下，郑英独自以自己的名义购买诉争房屋，侵害了郑敏的合法权益，其所交购房款应视为垫资。郑敏应将郑英垫付的1000多元购房款（6000多元的六分之一）支付给郑英，从而取得六分之一的未房改部分产权份额。为此，法院判决，郑英在规定期限内，返还郑敏售房款3万多元。
法官点评：居民的住房按性质分为公房和私房。私房由继承法调整，可以继承。公房由房产管理条例调整，只能明确承租权。我国从1995年开始实施的住房改革，是将居民自住的公房，通过标准价或成本价的出售方式，使居民取得部分产权或完全产权。
国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》是进行房改的指导性文件。该文件规定：职工购买自住房屋，先签订购房合同，再由单位报房地产主管部门办理房屋所有权和土地使用权的转移登记手续，并领取统一制定的产权证书；按标准价购买的部分产权的住房应注明产权比例。显然，国家把经过了产权登记的房改房纳入了私房的范畴，这类房屋可以继承。
但部分单位因各种原因，对房改政策执行不到位，或房改不彻底，对职工已交纳了购房款的房屋，未办理或未及时办理产权登记手续，使该类房屋出现纠纷时，对其性质是公是私难以确认。法院在审理该类房屋纠纷时，亦只能运用法律原理进行裁判。（除法官外，文中人物均为化名）
房产纠纷还有哪些？
硚口区法院副院长彭文华告诉记者，目前，作为武汉市基层法院唯一设立的房地产纠纷案件专业审判庭，该院民三庭负责受理的案件包括房地产交易纠纷、房地产开发建设纠纷、土地使用权纠纷、房屋相邻权纠纷、房屋贷款抵押纠纷、房屋拆迁安置纠纷、房屋腾退纠纷、房屋装饰装修纠纷、物业管理纠纷等。
据了解，该法庭于1987年设立，原为房产法庭，1997年2月更名为房地产审判庭，2003年又更名为民三庭，但其专业审判庭的“角色”一直没有改变。去年，该庭新收案件311件，旧存34件，结案293件，结案率达到85%。
彭文华介绍，相比于其他案件，房产纠纷牵涉的利益关系复杂，标的额较大，与普通市民的生活质量直接相关。那么，遇到此类纠纷该怎么办？彭文华说，处理房产纠纷一般要经过协商、调解、仲裁、诉讼四个层次，但也可以直接向法院起诉。
调解房产纠纷时，可以邀请房地产管理部门、司法部门参加，被邀请单位应予以支持。在协商和调解都无效果的情况下，还可以申请仲裁，仲裁委员会受理案件后，会在5日内书面通知当事人中的被申请仲裁者，被申请仲裁者在接到通知和副本后7日内提出书面答辩，也可以口头答辩。
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