非诉讼法律事务

作者:王治水 时间:2012-01-29

该案件获得2010年河北佳篷律师事务所优秀案件三等奖

优秀案件申报材料

案由：房屋租赁合同纠纷

案号：河北佳篷律师事务所卷号2010年（非诉）字第46号

申报理由

保定市人民政府机关事务管理局（下称机关事务局）圆满完成与12家租赁商户提前解除租赁合同，大大降低了补偿数额（要求赔偿379万元，实际补偿30.97万元），稳妥平和处理政府机关与商户的民事纠纷，保障了市政府工作的顺利进行。

案情简介

2010年9月5日，河北佳篷律师事务所接受机关事务局的委托，指派王治水、许国君、李巍三名律师为机关事务局与部分租赁商户提前解除房屋租赁合同，提供专项法律服务。

承办律师经调查了解到：1997年市政府机关职工集资兴建了政府大院东侧综合楼，1999年投入使用，出租给不同的商户，签订了2至3年的房屋租赁合同。现保定市人民政府根据河北省人民政府设立联合接访中心的指示，需占用上述综合楼的一部分，共涉及房屋建筑面积997.76平方米。故需提前与相关12家租赁户解除房屋租赁合同，限期一个月内完成。

各个商户以合同未到期、搬迁严重影响经营、造成巨大损失为由，股东协议范本。提出总额高达379万元的赔偿请求。

处理本案的难点在于：机关事务局在该项法律事务中既是政府行政机关，又是作为租赁合同出租方的民事主体具有内外双重身份。既要坚决执行上级机关指示，确保安全稳定，避免支付大量赔偿金、大量诉讼案件；又要尽快解除合同、腾退房屋，妥善处理与各承租商户之间的合同关系，按租赁合同约定履行相关义务。

办案方案和经过

面临时间紧、要求高、棘手无策的情况下，学习经济适用房。向我所聘请律师，三位律师接受委托后，根据实际情况，对整个案件进行全面了解，对机关事务局接到上级机关文件进行深层次的解读，尤其针对《房屋租赁合同》进行了详细的剖析，找出其中的突破口。制定了以谈判协商为主、诉讼为辅的解决方案：

一、向各商户说明提前解除合同、收回房屋的原因（政府征用）；

二、说明机关事业局作为出租方也是受害者（面临房屋出租收入的减少），争取租赁商户的谅解；

三、抓住合同约定的免责条款（“出租、租赁的房屋，因不可抗拒的原因，造成损失时，双方互不承担责任”）做文章，说明政府征用房屋行为属于“不可抗拒的原因”，按合同约定出租方不承担责任；

四、根据实际情况，给予各租赁户合理的补偿。

承办律师协同机关事务局工作人员，按照既定方案，与各商户分别进行了商谈，引用[原]餐厅合伙经营协议书。经过六轮艰苦的谈判，取得了商户对政府工作的理解、配合，大大降低了商户要求赔偿的期望值，与全部12家商户达成了解除租赁合同协议。

处理结果

协助委托人与12家商户成功解除了《房屋租赁合同》（共补偿元），较好地避免了诉讼及不稳定事件的发生。保证了政府关于建立联合接访中心的工作需要，赢得了委托人对律师工作的称赞。

社会和经济效益

本案的顺利解决，既充分保障了商户的合法权益，又确保了政府机关的工作进程，充分体现了律师法律服务的价值。在协助政府机关依法行政、平稳和谐处理民事纠纷、促进社会和谐稳定方面起到了积极作用。

承办律师：王治水、许国君、李巍

2011年1月13日