2010年夏天，家住徐州市沈场村的汪其兰突然成了村民们议论的对象，大家都说汪其兰被一个名叫窦玉华的男人给骗了。

大家都说汪其兰被一个名叫窦玉华的男人给骗了，汪其兰今年56岁，是村里的老住户，村民们说她给男人骗财又骗色，汪其兰很是难过。村民的议论汪其兰有点受不了，因为这个窦玉华不是别人而是她现任的丈夫，自打她前夫去世以后，她和窦玉华生活了快20年了，现在说丈夫骗了她汪其兰的心里不是滋味，可是说她被骗的不是别人正是她的儿子赵晓明。

赵晓明是汪其兰和前夫所生的孩子，1996年前夫因病去世，40岁的汪其兰独自带着两个儿子生活十分艰辛，这个时候邻居窦玉华走进了她的生活，那年窦玉华29岁，比汪其兰小12岁，是安徽人，几年前来徐州打工的。汪其兰的丈夫去世后，窦玉华很快就成了她的依靠。

赵晓明说父亲去世前卧床好多年都是母亲照顾很不容易，为了让母亲有个好归宿，和窦玉华好好生活，他和弟弟搬去和奶奶一起住了。儿子走后，窦玉华搬到了汪其兰家一起生活，很快10年过去了，赵晓明谈了女朋友打算结婚，从奶奶那里搬回家来住，赵晓明说也就是因为这事儿他才知道母亲被骗了。

原来，赵晓明回家后发现家里老房子已经拆掉，母亲又在原来的宅基地上重新建成了一栋3层小楼，共12间，300多平方米，房子大部分已经出租，母亲腾出两间房子让儿子和儿媳搬了进来，可是刚刚安顿下来没几天窦玉华竟然登门了。赵晓明一直以为房子是母亲的，因为这幢房子是赵家原有的房子基础之上翻盖的，窦玉华有什么理由不让自己住呢?赵晓明找到了母亲。有了母亲的保证，赵晓明心里安定了下来可是没多久事情突然变得严重了，因为赵晓明平生第一次接到了法院的传票。

窦玉华到鼓楼区法院起诉了赵晓明，说赵晓明强行霸占他的房屋。法院既然受理了说明事情绝非当初想象得那么简单，赵晓明到法院一查在起诉材料里有一份自家房屋的产权证，而上面所有人一栏写的不是母亲而是窦玉华。

记者见到了窦玉华，他说对于翻盖后房子的归属，国家发的房本上写的是他的名字当然就是他的，窦玉华说虽然自己比汪其兰小十几岁，但是两个人的感情是真的，自己也从来没有骗过汪其兰。说到房子的事，窦玉华说当初是自己提议让汪其兰建房的，可是当时汪其兰拿不出那么多钱就商量着两人一起出资盖，房子归他是妻子同意的。对于窦玉华的说法赵晓明就不理解了，按道理说老房子是自己的亲生父母的共同财产，现在在老房子的基础上把房子拆了，盖了新房子，按照农村的规定宅基地它是属于农村集体所有，只能在集体成员之间进行转让，窦玉华他是个外来人，根本对于这个宅基地都没有任何权利，所以现在盖起来的新房子理所当然应当是自己母亲汪其兰的，可是房产证怎么却写着窦玉华的名字呢?接下来还出现了让赵晓明更为着急的事儿。

2010年4月，徐州市鼓楼区人民法院依据房产证作出判决，要求赵晓明从房子里搬出，将房子归还给窦玉华，拿到判决赵晓明直发蒙，他再次找到了母亲，汪其兰也没有想到是这个结果，这才仔细回想翻建房子和产权证办理的经过。

2002年，汪其兰打算把旧房拆掉，重新盖一个3层小楼，当时和她同居的窦玉华提出两人一起盖房，于是汪其兰以自己的名义申请了建房的手续，将自己做生意的钱和孩子奶奶留给两个孙子的两万元都交给了窦玉华，窦玉华加上自己的一些钱翻建了新房。新房建成之后，汪其兰把办房产证的事交给了窦玉华。2006年房产证办了下来，可是汪其兰发现产权人一栏只写了窦玉华一个人的名字，当时的汪其兰正准备和窦玉华登记结婚，因此也就没有太在意。汪其兰说了说现在自己既然跟窦玉华都已经是夫妻关系了，所以房产证写谁的名字都没关系，反正都是一家人，听母亲这么一解释赵晓明更觉得不对劲了，到房产局去一查发现事儿比自己想象得还严重。房子登记的资料显示，在窦玉华和汪其兰结婚前这幢房子，就已经登记在窦玉华的名下了，完全成了窦玉华的个人的婚前财产，和自己和我母亲一点关系都没有。而对此窦玉华的说法是，房子归他，这是汪其兰和她儿子赵晓明早就同意的，赵晓明早就放弃了对房子的继承权。

窦玉华拿出了这样一份协议，主要内容是老宅的房屋产权归母亲所有，两个儿子自愿放弃继承权，那么到底是什么情况下赵晓明和弟弟签了这份协议呢?窦玉华说因为当时他和汪其兰没有结婚，汪其兰又有两个儿子，为了避免今后不必要的麻烦才让汪其兰去找儿子签定了放弃权利的协议，之后他才放心地开始建房子。对此汪其兰说协议是真的，是她让两个儿子签的，可这都是窦玉华哄骗他们娘儿仨的结果。

赵晓明说他压根儿就没有签过放弃继承权的协议，问题肯定出在他们曾经签过字的一张空白纸上，他觉得那个时候窦玉华就已经开始算计母亲的房产了。汪其兰承认，当初是她哄着两个儿子在空白纸上签字放弃继承权的，这全是因为窦玉华说不这样做就盖不成房子，当时汪其兰觉得不管怎么样，这房子还是自己的财产，将来怎么处置还是自己说了算。可是接下来窦玉华又拿出了一份协议让她签字，这第二份协议的内容主要是以汪其兰的名义办理建房的各项手续，待批准之后，由窦玉华独资兴建房屋所建房屋的产权属汪其兰和窦玉华二人共有，待产权证办好之后可以变更给窦玉华，对这份协议意味着什么?不识字的汪其兰并不明白。

抱着对窦玉华的信任，汪其兰说她又签字了。

汪其兰说了，她一门心思就想跟窦玉华白头偕老过一辈子，所以当初这个协议是什么内容她压根儿也就没仔细问，加上自己又不识字，她心想窦玉华还能害自己吗?还能害自己的孩子吗?所以就在这个协议上签了字。2006年房产证办下来了，村委会主任一看心里犯嘀咕了，这个村委会主任是个细心人，他发现在房产证上怎么只写着窦玉华一个人的名字呢?感觉房产证可能有了问题，村委会将产权证扣了下来。可是没过几天，窦玉华找到村委会讨要房产证。济南二手房。当时是2006年6月，窦玉华和汪其兰还只是同居关系，而且当时的窦玉华并非单身一人，他在安徽老家还有老婆孩子，根本没有办法和汪其兰领取结婚证明，然而仅仅过了3个月，窦玉华就把问题解决了。

汪其兰一直以为既然两个人领了结婚证，房子写谁的名字都无所谓，可是她没有注意到一个细节，房产登记日期在前而她和窦玉华结婚的日期在后，在法律上这处房产实际上已经成了窦玉华婚前个人财产。那么窦玉华真的是一直处心积虑地算计汪其兰母子吗?对于汪其兰的指责，窦玉华说自己之所以回老家办理离婚手续和汪其兰登记结婚，就是打算以后安安稳稳地过日子，他办什么手续都是汪其兰同意的，窦玉华说后来自己被迫起诉是因为赵晓明突然回来要房子住，这是捣乱，但是对于窦玉华的起诉法院判决赵晓明限期搬离，许多老邻居们还是觉得看不过去。

主持人:今天我们请到演播室的嘉宾是北京大学法学院马忆南教授。马教授，说起这个房子，其实是在过去宅基地上老房子，拆掉的基础上重新盖了一个房子，那么很多人就会问这个房子现在3个人，一个汪其兰，一个窦玉华还有一个就是他们的儿子赵晓明，这3个人在这个房子当中的，权利义务到底是怎么样的?

嘉宾:因为原来那个老房子，它是汪其兰和她前夫的夫妻共同财产，夫妻共同财产在她前夫去世以后，这个夫妻共同财产首先作为夫妻的共有财产首先要分割，就是分割夫妻共同财产，那就是一人一半，她的前夫一半汪其兰一半，那么前夫的那一份再加上前夫的个人的遗产合并起来作为前夫的遗产，

主持人:那就是谁能做她前夫的法定继承人呢?

嘉宾:汪其兰还有她的两个孩子，还有前夫的父母，这些都是前夫的法定继承人。

主持人:就旧房子(来说)，不仅是他们3个人而且是应该，我认为应该看作他们家庭的共有财产，现在你把我旧房子拆了，新房子也建起来了，我是不是自然能够在新房子当中享受一部分权利呢?

嘉宾:应当是这样，就是说他(儿子)对旧房子享有的份额，他潜在享有的那个继承份额，在新房子里也应该有所体现。

主持人:但是现在情况是房产证上明明白白，写着窦玉华一个人的名字，就现在我们刚才分析的那些应当对这个房子享有权利的人，反而在这个房产证上看不到任何的踪影，所以在这种情况下怎么办?

嘉宾:房屋产权登记机关当时在给窦玉华办理产权登记的时候，没有很好地审查申请材料，没有发现其中的弄虚作假这个情节，所以给窦玉华办理了一个人的产权证，那么现在发现窦玉华提供的这些申请材料都是弄虚作假取得的，那么当然应该撤销。

主持人:看来汪其兰和她的家人要想讨回对于这个房子的合法权利的话，必须还要打一场行政诉讼的官司。那就是要求当时的房屋产权的登记机关撤销原来的错误登记，这个官司怎么打?汪其兰和家人能要回属于自己的权利吗?接着看记者发回的后续调查。

2010年9月，赵晓明劝说母亲汪其兰提起行政诉讼，起诉要求房管部门撤销房屋产权登记，因为他发现窦玉华当初的申请材料有问题。

按照当地的规定，对农村建设申请房产证的房屋凡是1993年10月1日前建成的，村、乡有关部门出具证明就可以办理产权登记，房产部门不再核实房产所有证明。汪其兰和窦玉华是2002年兴建的房屋，可是窦玉华办理产权证的手续中房子的建成时间却变成了1993年10月之前，徐州市鼓楼区房产局的秦处长表示，这正是窦玉华能办成房产证的关键所在。通过调档，发现这个村委会在出具证明上面明显有造假的行为，它明明是2002年左右建的房子，它竟然写的是1993年以前建的，房产管理部门在审查登记的时候由于它的人员它的各方面的力量达不到，所以就过多地依赖村民委员会去进行前期的审核，而对村民委员会审核以后的这些东西的真实性，房产管理局就没有再做进一步的审核。

那么窦玉华当时是如何从村委会办出假证明的呢?当时村委会负责办理房产证的干部名叫刘福泉，汪其兰的家人给他打了几次电话，他都没有接听。随后记者又找到了刘福泉家，刘福泉却始终不肯露面，很多事情无法对证，但是就是在他的帮助下，窦玉华才搞到了这两份虚假的村委会证明并最终领取了只有他一个人名字的房产证。

2010年10月，法院开庭审理了汪其兰起诉房管部门要求撤销房屋产权登记案，窦玉华也被列为这起行政诉讼的第三人。庭审中，原被告双方就房产部门登记时有无过失展开辩论。庭审进入对峙阶段，汪其兰突然出示了一份重要证据，开庭前一直躲着不见人的村干部刘福泉还是提供了2001年汪其兰申请建房的原始资料，当年窦玉华交上去的审批材料全部是假的。最终，被告徐州市房管局表示，将撤销那份2006年颁发的房屋产权登记证。

看到房管部门表态之后，汪其兰也当庭撤诉，可是就在当天庭审快要结束的时候，第三人窦玉华突然提出了要求，窦玉华说这个房证办谁身上都无关紧要，属于他们夫妻两个人的共同共有。官司打完之后情势急转直下，现在是窦玉华开始慌了，那现在窦玉华软下来了，流动人口婚育证明。要求汪其兰说原谅自己。

主持人:把这个事儿重新咱们登记的时候，把我也写进去，把我的名字也写在房产证上，你说这个事儿能行吗?

嘉宾:这要看汪其兰的态度，这个房子本身现在来看它还是一种共享产权共享所有权，因为它遗产还没有分割，那么就是说这个房屋汪其兰在其中肯定是占有绝大部分的，因为它原来是个夫妻共同财产，那么汪其兰在对自己的这一部分如果他的遗产进行了分割，属于自己的这部分产权的话，她是有处分权。所以如果她愿意赠送一部分给她现在的丈夫窦玉华，那应该尊重她的意愿，如果她不愿意赠送，那么窦玉华在其中是不能享有份额的。

主持人:窦玉华可以说这房子盖的时候我出钱了!

嘉宾:你出钱了未必对这个房子就享有所有权，这是两码事。比如说这个所有权是属于汪其兰的，那么可以对窦玉华出的钱、出的力可以给予适当的，比如返还、补偿。

官司结束了，可是一家人的纷争仍在继续，汪其兰会同意窦玉华的请求吗?这一点谁都不清楚。

主持人:所以通过今天这个案例我们再次感受到了法律在有的时候并不是万能的，法律能够处理很多权利的矛盾纠纷，也能够确定很多权利的归属，但是法律可能弥合不了破裂的亲情，事情发展到这个地步，窦玉华之前也做了这样一些伤害了汪其兰和她家人情感的事儿，那么未来这一家怎么走下去，可能还得靠他们自己的智慧。

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