居间合同未促成，中介费用不应收

作者:党延珍 时间:2010-05-24

原告：安强，男，某公司工程师 。被告：洛阳市丽金秋房地产经纪有限公司
原告想购买二手房，到被告处询问，被告称有房供购买。 2008年11月1日，双方签订“房屋委托购买协议”，约定原告委托被告购买洛阳市涧西区青岛路商品房一套，婚姻继承法 案例。双方对房屋价款、付款方式等作了约定。按照协议约定，合同签订当日，原告向被告交付定金2万元。余款包括中介费 22万元于11月20日付清。

合同签订后，原告即要求见房东及房屋产权证，以尽快达成购房协议，被告则一再强调房东不在洛阳，很忙，没时间来。 在原告的催促下，被告法人代表承诺最晚在12月20日，通知原告及房东到场，三方签订买卖房屋合同，将支付余款时间变更为合同签订当日。

届时被告没有通知原告签订合同，三方协议无法达成。原告电话询问原因，被告找借口推卸责任。原告始终没有见到过房东及产权证，感到购房无望，即要求被告退回定金，被告以2万元系应收中介费为由予以拒绝。原告为此诉至法院，要求解除双方订立的房屋委托购买协议；如数退还定金2万元；由被告承担案件诉讼费。
被告没有到庭参加诉讼。
律师代理意见认为：一、房屋委托购买协议应予解除。理由是：原告委托被告购房，双方签订《房屋委托购买协议》；原告预付定金2万元，双方并对付款方式做了补充约定，由于被告没有在合同约定的时间内让原告见到房主及房产证，被告法人代表任鹏将付款时间变更为签订三方合同当日一次性付款；签订三方合同日期定为08年12月20日前，届时被告没有通知原告及房东签订合同。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。被告在代理房屋买卖过程中，在约定的时间内，没有履行促成买卖合同订立的义务，而促成居间合同的成立是经纪人的首要义务。由于被告的违约行为，使原告订立委托购房的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四第（四）的规定，原告有权解除合同。

二、合同解除后，原告交付的定金应如数退还。理由是：（1）协议约定。协议第四条相关事宜第2条规定：双方在签订《房屋买卖合同》时，甲方交付的认购诚意金扣除中介服务费后余款直接冲抵同价值的房款……若没有达成买卖意向，则乙方将甲方缴纳的认购诚意金如数退还甲方。现在的现实情况是买卖意向没有达成，被告也没有提供证据证明达成了买卖意向。
（2）购买协议第四条3的规定无效。该条款的内容是：双方约定，甲方不可撤销本委托，如甲方违约，则甲方同意将认购诚意金作为违约金。甲方违约，认购诚意金作为定金。照此规定，那么乙方违约怎么办呢？乙方不履行合同义务——违约，甲方还不能撤销委托吗？《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。该条具备这样的特征因此无效。
（3）被告撤销委托的原因，是由于被告的多次违约行为。从录音资料可以看出，被告没有让原告见房东及房产证，被告没有通知买卖双方订立合同，也没有促成居间合同的成立。因此在原告没有先行违约的情况下，没有理由支付违约金。
（4）即使协议第四条第3有效，与2存在两种以上的解释，应当采用第2条的规定。房屋委托购买协议是被告为重复使用而预先设置的格式条款。根据《合同法》第四十一条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解进行解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
总之，被告没有促成居间合同的订立，应将定金如数退还。

本案经涧西区人民法院法官主持调解，被告愿意退回1.8万元，原告表示同意让步，法院制作涧民三初字第（004）号调解书结案。